Fizionomia pietei imobiliare in 2007

de Alexandru Urzica
(alexandru.urzica@mediaon.ro)

Basel II scumpeste casele

Principala cauza care va conduce la cresterea pretului locuintelor noi este data de implementarea normelor Basel II, privind reducerea riscului bancar, in toate tarile Uniunii Europene, incepand de anul viitor. Efectul acestor norme se va cunoaste printr-un "ritm de dezvoltare al creditului ipotecar foarte mult accelerat, ceea ce va determina si o crestere a preturilor pe piata imobiliara, datorata faptului ca tot mai multe persoane vor avea acces la acest tip de finantare pentru cumpararea unei proprietati imobiliare", a anuntat secretarul general al Institutului Bancar Roman, Radu Radut.

Al doilea motiv vine de la investitiile speculative ale strainilor in Romania. Achizitionarea a zeci de apartamente si vinderea lor la suprapret ar putea destabiliza piata, insa efectul va fi restrans. "Dupa 2007 vom vedea un aflux de investitori din Irlanda, care sunt incantati de un castig de 7%. Ei le cumpara din faza de proiect, la preturile de acum din piata. Au facut acelasi lucru si in Budapesta si au fost multumiti cu un yield de 7%. Va fi insa un numar limitat de proprietati unde se va aplica acest timp de tranzactie pentru ca numarul acestor investitori este la randul lui limitat. Va fi un mic valusor care va intra dupa 1 ianuarie 2007. Ei vin sa joace pe termene medii de 3-5 ani", considera managing directorul Real Estate Advisory Group, Narcis Gorea. Scumpirea materialelor de constructii sI a terenurilor este o alta ipoteza inaintata de analistii pietei, insa acest efect nu va pune in plus la pretul caselor decat unu-doua procente.

"Este posibil ca in viitor, o data cu cresterea salariilor pentru bugetari, categoria de mijloc sa creasca, astfel inregistranduse cereri mai multe pentru vile sau apartamente, dar si mai multe constructii in regie proprie", constata Emilia Mielu consultant in cadrul companiei imobiliare Esop.


Locuintele economice scad pretul pietei

Afluxul de investitii atat straine, cat si autohtone va crea concurenta necesara pe piata locuintelor pentru a scadea preturile. "In urmatorii doi-trei ani se va depasi momentul maxim de lipsa a stocului de unitati locative, constatat pe toate segmentele, datorita numarului sporit de proiecte de anvergura, care sunt gata sa inceapa mai ales in Bucuresti, dar si in alte orase mari ale tarii. In mod firesc, aceste dezvoltari vor intra in competitie, fapt care va duce inevitabil la o scadere a preturilor practicate in prezent pe piata", analizeaza Mihai Plaesu, senior consultant in cadrul departamentului birouri al DTZ Echinox.

Aparitia locuintelor economice, construite din materiale neconventionale, ar putea atrage o parte din potentialii clienti ai noilor ansambluri rezidentiale. Facilitatea oferita de aceste unitati locative este pretul scazut. Acest fenomen va putea cauza o usoara scadere a pretului la apartamentele noi.

"Preturile noastre in comparatei cu Uniunea Europeana, vezi Cehia, vezi Ungaria, sunt nerealist de mari si nu sunt bazate neaparat pe o piata care absoarbe, ci sunt bazate pe faptul ca cererea este inca extrem de mare raportata la o oferta foarte mica. Prognoza mea este ca pretul la locuintele noi va cunoaste un usor regres", subliniaza Narcis Gorea.

Clasa medie umfla pretul

Un fenomen care se va mentine in primii ani dupa aderare este acela al lipsei locuintelor noi destinate clasei medii. Astfel ca atentia acestei clase se va orienta in continuare spre apartamenele vechi. Cererea in crestere venita din aceasta directie va mai ridica in continuare pretul unitatilor din blocurile comuniste. Proiecte noi pentru aceasta "patura sociala" au fost anuntate, ele urmand a fi finalizate in urmatorii 3-5 ani. Odata ce oferta de unitati noi pentru clasa medie va fi echilibrata cu cererea, pretul apartamentelor vechi va cunoaste usoare regrese.

Obligativitatea practicarii comisionului exclusiv si de catre agentiile imobiliare romanesti ar putea influenta usor pretul apartamentelor vechi in masura in care agentiilor le va scadea profitul de pe urma intermedierilor.

Socul economic ieftineste apartamentele vechi

Ruxandra Cleciu, presedinta Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI) estimeaza o scadere de pâna la 15% a pretului apartamentelor vechi in prima parte a anului viitor "ca urmare a socului economic care va avea loc pe fondul scumpirii utilitatilor, a alimentelor. Românii nu vor mai fi atât de interesati sa cumpere locuinte, ulterior însa preturile vor creste treptat, dupa care va avea loc o stabilizare". Un alt argument in favoarea ieftinirii locuintelor din blocurile comuniste vine din partea lui Liviu Ureche, certrified property international specialist, care apreciaza ca "in special pe piata apartamentelor vechi, vor avea loc chiar ieftiniri, din cel putin doua motive. In primul rand, datorita proiectelor imobiliare noi care vor fi demarate de anumiti investitori straini importanti, iar in al doilea rand, din cauza fenomenului de dezumflare a procesului de scumpire nejustificat, in opinia mea, a acestui segment din ultimii ani". Pe de alta parte accesul mai usor la diferite instrumente financiare, vezi creditul ipotecar, face mai atractiva piata locuintelor noi. Acest fenomen conduce in termen mediu la ieftinirea apartamentelor comuniste.

Locuinte noi (cresc preturile)

- accesul la creditul ipotecar
- investitiile straine speculative
- scumpirea materialelor de constructie si a terenurilor
- conturarea unei clase medii

Locuinte noi (scad preturile)

- locuintele economice
- saturarea segmentului locuintelor de lux
- concurenta dintre investitorii straini si autohtoni

Locuinte vechi (cresc preturile)

- cererea nesatisfacuta de locuinte noi destinate clasei medii
- comisionul exclusiv practicat de agentii imobiliari

Locuinte vechi (scad preturile)

- socul economic, scumpirea produselor de baza
- dezumflare preturilor nejustificate din ultimii ani
- accesibilitatea locuintelor noi