Antecontractul de vanzare-cumparare imobile. Clauze esentiale pentru prevenirea litigiilor

Antecontractul de vanzare-cumparare se incheie intre proprietarii imobilului (promitent-vanzator) si cumparartorii acestuia (promitent-comparator), iar prin intermediul acestuia sunt stabilite obligatiile reciproce ale partilor, de a vinde si respectiv, de a cumpara, la un moment viitor definit, imobilul in cauza.

In practica sunt utilizate foarte frecvent clauze de penalitati pentru cazul neincheierii contractului de vanzare-cumparare din culpa unuia dintre parti.

Consideram ca, pentru evitarea litigiilor imobiliare, aceste clauze de penalitati trebuie limitate exclusiv la o culpa intemeiata a partii, cu excluderea cazurilor de raspundere pentru eventualele erori de cadastru sau alte inadvertente ale actelor.

In plus, in cazul mai multor parti contractatante in persoana cumparatorului, este esential ca, in cuprinsul antecontractlui sa fie stipulata posibilitatea de a se incheia contractul de vanzare-cumparare si de catre o singura persoana avnad calitate de promitent-cumparator sau chiar de o terta persoana agreata de aceasta din urma.

TRANZACTIA. CAUZE DE NULITATE.

Codul civil roman reglementeaza institutia tranzactiei la articolele 1704-1717.

In primul rand, trebuie retinut faptul ca, tranzactia se poate incheia cu privire la un drept litigios nascut, actual, dar poate fi incheiata si in vederea prevenirii unui eventual litigiu, fara a fi necesara prezenta unei cauze pe rolul instantei judecatoresti.

Dupa destinatia reglementata de art.1704 C.civ, tranzactia poate fi judiciara sau extrajudiciara.

Tranzactia poate fi anulata daca ulterior se arata ca a existat eroare asupra obiectului tranzactiei sau asupra persoanei cu care s-a incheiat tranzactia (art.1712).

Deasemnenea, se poate anula tranzactia la baza careia a stat un titlu nul sau tranzactia ce a facut obiectul unei hotarari definitive intr-un alt dosar.

Consecinta imediata a anularii unei tranzactii judiciare consfintita prin pronuntarea unei hotarari de expedient, este aceea a anularii acestei hotarari si de continuarea judecarii dosarului.

Totusi, nimic nu impiedica partile ca, odata motivul nulitatii fiind cunoscut si inlaturat, acestea sa poata tranzactiona din nou obiectul litigiului.