UPDATE: Legea dării în plată a apărut în Monitor. De când vei putea stinge creditul ipotecar prin cedarea imobilului ipotecat?

Legea nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite a apărut în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 330 din 28 aprilie şi va intra în vigoare în 15 zile de la publicare, adică în data de 13 mai. Aceasta a trecut de două ori prin Parlament după ce, după prima sa adoptare, preşedintele ţării a decis s-o trimită înapoi senatorilor şi deputaţilor pentru reexaminare.

"Am apreciat faptul că Parlamentul a ţinut cont de observaţiile mele şi consider că legea, în forma în care a ajuns acum la promulgare, este în regulă. În consecinţă, am promulgat această lege şi astăzi (28 aprilie - n. red.) va fi publicată în Monitorul Oficial", a declarat joi preşedintele Klaus Iohannis, potrivit Administraţiei Prezidenţiale.

Posibilitatea de a stinge creditele ipotecare prin cedarea bunurilor ipotecate se va aplica, practic, în cazul tuturor raporturilor juridice dintre consumatori şi instituţiile de credit, instituţiile financiare nebancare sau cesionarii creanţelor deţinute asupra consumatorilor, aşa cum se arată în noul act normativ. De asemenea, regulile vor fi valabile şi în situaţia în care există codebitori sau coplătitori.

"Prin derogare de la dispoziţiile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, consumatorul are dreptul de a i se stinge datoriile izvorâte din contractele de credit cu tot cu accesorii, fără costuri suplimentare, prin darea în plată a imobilului ipotecat în favoarea creditorului, dacă în termenul prevăzut la art. 5 alin. (3) (minimum 30 de zile libere de la notificarea băncii - n. red.) părţile contractului de credit nu ajung la un alt acord", scrie în Legea nr. 77/2016, fiind precizat expres că darea în plată nu se va aplica creditelor din programul "Prima casă".

Concret, pentru stingerea creditului (şi a accesoriilor sale) prin darea în plată, vor trebui îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiţii:

• să fie vorba de un raport juridic între consumatori şi instituţii de credit, instituţii financiare nebancare sau cesionarii creanţelor deţinute asupra consumatorilor;
• cuantumul sumei împrumutate (la momentul acordării) să fie de maximum 250.000 de euro (echivalent în lei la cursul de schimb al Băncii Naţionale a României din data încheierii contractului de credit);
• creditul să fi fost contractat de consumator pentru achiziţionarea, construirea, extinderea, modernizarea, amenajarea, reabilitarea unei locuinţe sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puţin o locuinţă;
• consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru
  care se solicită darea în plată.

Dacă obligaţiile din contractul de credit sunt garantate cu două sau mai multe bunuri, mai scrie în lege, pentru a beneficia de darea în plată, debitorul va trebui să cedeze toate bunurile ipotecate.

Important! Prevederile Legii nr. 77/2016 nu se vor aplica doar contractelor de credit încheiate începând cu data de 13 mai, ci şi celor aflate în derulare la acel moment.

Cum vor fi cedate efectiv bunurile ipotecate

Pentru a stinge creditul ipotecar, consumatorul va trebui să transmită creditorului o notificare prin care să informeze asupra deciziei de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat. Acest lucru se va face cu ajutorul unui executor judecătoresc, avocat sau notar public.

"În vederea aplicării prezentei legi, consumatorul transmite creditorului, prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public, o notificare prin care îl informează că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii datoriei izvorând din contractul de credit ipotecar, detaliind şi condiţiile de admisibilitate a cererii (...)", este explicat în Legea nr. 77/2016, subliniindu-se că debitorul va suporta toate costurile aferente.

În acelaşi timp, în notificare va trebui să fie precizat şi un interval orar pentru două zile diferite în care reprezentantul instituţiei de credit să se prezinte la notarul public propus de consumator pentru a încheia actul translativ de proprietate. În baza acestui act, toate datoriile debitorului aferente creditului ipotecar vor fi stinse. Totodată, de la data primirii notificării, dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva codebitorilor (precum şi împotriva garanţilor personali sau ipotecari) va fi suspendat.

"Prima zi de convocare la notarul public nu poate fi stabilită la un termen mai scurt de 30 de zile libere, perioadă în care se suspendă orice plată către creditor, precum şi orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia îndreptată împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia. Cu cel puţin 3 zile libere înainte de prima zi de convocare la notarul public, părţile transmit acestuia informaţiile şi înscrisurile necesare încheierii actului de dare în plată", scrie în documentul amintit.

În altă ordine de idei, notificarea creditorului va putea fi făcută şi de către codebitori, precum şi de către garanţii personali sau ipotecari ai consumatorului principal, însă numai cu acordul acestuia din urmă sau al succesorilor săi.

Atenţie! În maximum zece zile de la data comunicării notificării debitorului, creditorul va putea să conteste în instanţă îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate a procedurii de dare în plată pentru stingerea creditului ipotecar. În cazul admiterii contestaţiei, părţile vor fi repuse în situaţia iniţială.

Dacă banca nu va fi de acord, debitorul va putea să se adreseze instanţei

Dacă creditorul nu va respecta prevederile Legii dării în plată, debitorul va putea să ceară în instanţă atât stingerea creditului ipotecar, cât şi transmiterea dreptului de proprietate. În acest caz, acţiunea va fi scutită de taxa judiciară de timbru.

"În situaţia în care creditorul nu se conformează dispoziţiilor prevăzute de prezenta lege, debitorul poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să se constate stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar şi să se transmită dreptul de proprietate către creditor", este punctat în actul normativ.

Cererea va fi judecată cu celeritate, cu citarea părţilor, de către judecătoria din circumscripţia de domiciliu a debitorului. Apoi, hotărârea instanţei va putea fi atacată cu apel, în maximum şapte zile de la comunicare.

"Până la soluţionarea definitivă a cererii (...), se menţine suspendarea oricărei plăţi către creditor, precum şi a oricărei proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de către creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului", mai este notat în document.

De reţinut este că dreptul de a cere instanţei constatarea stingerii datoriilor din contractele de credit va aparţine şi consumatorilor supuşi unei executări silite a imobilului ipotecat, indiferent de titularul creanţei, de stadiul în care se află ori de forma executării silite care se continuă contra debitorului.

Important! Toate datoriile debitorului vor fi stinse, mai precis, la încheierea contractului translativ de proprietate sau la data pronunţării hotărârii judecătoreşti definitive. Astfel, din acel moment, creditorul nu va mai putea să ceară nicio sumă de bani suplimentară.

Noile prevederi vin în sprijinul debitorilor

În prezent, există posibilitatea ca persoanele fizice să rămână datoare băncilor chiar şi după valorificarea imobilului în urma executării silite, este explicat în expunerea de motive ce a însoţit legea în forma sa de proiect. Prin urmare, dispoziţiile aplicabile din data de 13 mai vor proteja consumatorii de abuzuri şi vor împărţi în mod echitabil riscurile devalorizării bunului ipotecat.

"În contextul în care debitorii -- persoane fizice -- din contractele de credit nu dispun de mijloacele necesare achitării creditului către instituţia de credit, către instituţia financiară nebancară sau către cesionarul creanţei, poate apărea situaţia în care, deşi imobilul aflat în proprietatea debitorului a fost valorificat în urma executării silite, să rămână o diferenţă de plată din partea debitorului. Situaţia este inechitabilă întrucât instituţia de credit sau, după caz, instituţia financiară nebancară a acordat, în principiu, un credit în condiţiile în care valoarea imobilului a fost stabilită chiar de către evaluatori agreaţi de creditor. Prezentul proiect de lege îşi propune să protejeze debitorii contractelor de credit de abuzurile cesionarilor de creanţe şi, în egală măsură, să partajeze, într-un mod cât mai echitabil, riscurile devalorizării bunului între creditor şi debitor", au afirmat iniţiatorii.

Astfel, darea în plată va reprezenta o soluţie justă atât pentru consumator, cât şi pentru creditor, în condiţiile în care acesta din urmă a apreciat că imobilul adus ca garanţie acoperă valoarea acordată prin contractul de credit.

De ce a cerut Iohannis reexaminarea

Preşedintele României, Klaus Iohannis, a solicitat Parlamentului reexaminarea Legii dării în plată în decembrie 2015, potrivit unui anunţ al Administraţiei Prezidenţiale, după prima adoptare în Parlament a actului. Mai exact, şeful statului a atras atenţia asupra lipsei de claritate a prevederilor legii, necorelarea cu alte acte normative incidente şi derogările de la cele două Coduri civile aflate în vigoare. În esenţă, acesta a subliniat că, dacă ar fi promulgat documentul în forma adoptată iniţial, s-ar fi putut ajunge la dificultăţi în aplicare şi o practică judiciară neunitară.

"Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite reglementează dreptul debitorului de a stinge integral creanţa şi accesoriile sale, inclusiv penalităţi, izvorând dintr-un contract de credit, prin transmiterea către creditor a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat în favoarea creditorului.

Principiul dării în plată («datio in solutum») este un principiu economic şi juridic care induce partajarea riscurilor, în mod echitabil, între creditor şi debitor. Apreciem că aplicarea acestui concept în legătură cu instituţia creditului ipotecar este binevenită, însă trebuie să aibă în vedere adaptarea instituţiei dării în plată la specificul acestui tip de contract, care este unul pe termen lung, ceea ce ar asigura premisele unor raporturi de creditare bazate pe sustenabilitate în evaluarea valorilor economice.

Aşadar, darea în plată trebuie legiferată astfel încât să preîntâmpine sau să diminueze hazardul moral în relaţia dintre creditor şi debitor, într-un context contractual în care comportamentele economice ale acestora să fie ghidate de principiul responsabilităţii în privinţa drepturilor şi obligaţiilor lor legitime. Pe de altă parte, reglementarea raporturilor contractuale dintre debitorii aflaţi în imposibilitatea de a-şi achita creditele ipotecare pentru achiziţionarea de locuinţe şi creditorii acestora răspunde, totodată, unei problematici care are şi profunde conotaţii sociale şi pentru care soluţiile legislative trebuie să ofere celor aflaţi într-o asemenea situaţie predictibilitate şi securitate juridică. Din aceste perspective, considerăm că actele normative în materie trebuie să fie clare şi lipsite de orice echivoc, doar astfel putând fi realizat scopul avut în vedere de legiuitor.

Or, prin instituirea unor proceduri menite să deroge de la Codul de procedură civilă, prin derogarea cvasi-generală de la Codul civil, prin absenţa unor prevederi exprese de corelare cu alte acte normative incidente, precum şi prin utilizarea unei terminologii neclare, Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite, în forma transmisă la promulgare, poate genera dificultăţi în aplicare şi o practică judiciară neunitară. Astfel, deşi instituie o soluţie simplă şi aparent tentantă de stingere a obligaţiilor asumate prin credite, în realitate o asemenea reglementare ar putea antrena pentru beneficiarii acestei legi probleme atât în valorificarea drepturilor lor legitime, cât şi în raporturile lor juridice cu alte persoane", scria în cererea de reexaminare a preşedintelui, ce poate fi consultată integral aici.

În altă ordine de idei, imediat după prima adoptare a legii, Asociaţia Română a Băncilor a subliniat că intrarea în vigoare a acesteia ar putea duce la restricţionarea drastică a accesului la creditare, în special pentru tineri.

Oraşele cu cele mai scumpe proprietăţi imobiliare

În perioada iulie-septembrie 2015, cele mai scumpe imobile evaluate pentru acordarea de credite s-au găsit în Bucureşti (o valoare medie de piaţă de 1.013 euro/mp), reiese dintr-un raport prezentat la începutul lunii decembrie 2015 de Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR).

În top, Capitala este urmată de Cluj-Napoca (997 euro/mp), Timişoara (897 euro/mp), Constanţa (869 euro/mp), Iaşi (849 euro/mp), Braşov (832 euro/mp), Craiova (745 euro/mp), Ploieşti (740 euro/mp), Sibiu (727 euro/mp) şi Tulcea (719 euro/mp).

Raportul ANEVAR este bazat pe informaţiile incluse în Baza Imobiliară de Garanţii, care este operaţională din luna iulie 2015 şi este gestionată de ANEVAR, prin Institutul Român de Cercetare în Evaluare.

Mai exact, aşa cum a explicat preşedintele ANEVAR, Adrian Vascu, din iulie 2015 evaluatorii autorizaţi sunt obligaţi să raporteze în Baza Imobiliară de Garanţii cele mai importante informaţii din rapoartele de evaluare a proprietăţilor imobiliare pe care le înaintează băncilor din România, în vederea garantării împrumuturilor.

În perioada iulie-septembrie 2015, în Baza Imobiliară de Garanţii au fost introduse aproximativ 25.000 de rapoarte de evaluare. Dintre acestea, în jur de 73% sunt pentru proprietăţi rezidenţiale, 10,6% - pentru terenuri şi 8,8% - pentru proprietăţi comerciale. În cazul proprietăţilor rezidenţiale, 74,8% sunt pentru apartamente la bloc şi 22,5% - pentru case cu teren.

Notă: Conform Băncii Naţionale a României, la 31 decembrie 2015 existau 474.420 de persoane fizice care aveau credite garantate cu un imobil, dintre care 159.106 erau obţinute numai prin programul "Prima Casă".

Atenţie! Legea nr. 77/2016 va intra în vigoare în 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial, adică în data de 13 mai.