Reminder: Impozitarea firmelor de apartament: Declaraţia de impunere mai poate fi depusă doar astăzi, fără penalizări

Aproape de finalul lunii martie, autorităţile au decis să amâne, cu două luni, termenul până la care persoanele fizice care au în proprietate clădiri cu destinație mixtă (utilizate atât ca locuinţă, cât şi ca sediu social) sau nerezidențială (folosite în scop economic) trebuie să depună declarațiile privind destinaţia clădirii la direcțiile de taxe locale. 

Practic, prelungirea termenului, până la 31 mai, a fost forţată de numeroasele modificări legislative în zona taxelor şi impozitelor locale, ultimele dintre acestea survenite cu doar zece zile înainte de expirarea termenului iniţial prevăzut de Codul fiscal pentru depunerea declaraţiilor şi plata taxelor aferente, respectiv 31 martie.

Prin urmare, astăzi este ultima zi în care cei aflaţi în situaţia prezentată pot depune, la direcţiile de taxe locale, declaraţia de impunere pe baza căreia autorităţile vor calcula impozitul datorat de contribuabili în 2016. Ulterior, aceştia din urmă vor avea la dispoziţie o lună pentru a achita prima tranşă din impozitul anual (termenul-limită este 30 iunie, iar persoanele fizice care plătesc anticipat impozitul pentru întregul an până la această dată se vor putea bucura de o reducere de până la 10%, stabilită prin hotărâre a consiliului local - detalii sunt aici). 

Atenţie! În cazul clădirilor nerezidenţiale, nedepunerea declaraţiei până la 31 mai va duce la un calcul al impozitului pe clădiri cu o cotă de 2% aplicată valorii impozabile determinate ca şi pentru clădirile rezidenţiale. În cazul clădirilor mixte, nerespectarea aceluiaşi termen pentru depunerea declaraţiei va conduce la calculul impozitului cu o cotă de 2% aplicată valorii impozabile pentru întreaga suprafaţă, situaţie în care impozitul poate fi şi de 20 de ori mai mare. 

Notă: Obligativitatea depunerii declaraţiilor până la 31 mai revine şi tuturor persoanelor juridice care deţin în proprietate clădiri, indiferent de destinaţia acestora.

Vă reamintim că, pe 21 martie, în Monitorul Oficial a fost publicată Hotărârea Guvernului nr. 159/2016, act normativ potrivit căruia persoanele fizice care au în proprietate clădiri cu destinație mixtă, în care suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu pot fi delimitate, vor plăti un impozit rezidenţial (ca pentru locuinţă), şi nu unul majorat, indiferent dacă desfăşoară sau nu activitate economică la sediu, dar cu condiţia să nu îşi deducă cheltuielile cu utilităţile, adică acele cheltuieli comune aferente imobilului: energie electrică, gaze naturale, termoficare, apă, canalizare. Mai multe detalii despre prevederile documentului care a modificat, pentru a doua oară în 2016, normele pentru aplicarea noului Cod fiscal găsiţi aici. 

Important! Proprietarii clădirilor rezidenţiale (clădiri folosite doar pentru locuit, unde nu se află niciun sediu sau punct de lucru al unei societăţi, al unei persoane fizice autorizate, cabinete medicale individuale etc) NU trebuie să depună declaraţia de impunere. Aceste persoane au însă obligaţia achitării impozitului anual pentru imobilele deţinute, până la termenele prevăzute de lege: 30 iunie, respectiv 30 septembrie. 

Răspuns MFP: Cum completezi declaraţia pentru a plăti impozit ca pentru locuinţe?

Formularul tipizat model 2016 ITL-001 „Declarație fiscală pentru stabilirea impozitului/taxei pe clădirile rezidențiale/nerezidențiale/cu destinație mixtă, aflate în proprietatea persoanelor fizice” a fost aprobat prin Ordinul comun al ministrului finanțelor publice și al ministrului dezvoltării regionale și administrației publice nr. 4087/2069/2015, publicat la finalul anului trecut în Monitorul Oficial.

Chiar dacă declaraţia de impunere nu a fost modificată de către autorităţi, iar în formularul amintit nu este prevăzută situaţia contribuabililor care nu au delimitată suprafaţa economică şi care nu deduc cheltuielile cu utilităţile, aceştia au totuşi posibilitatea de a completa documentul astfel încât să nu plătească un impozit majorat, ci unul rezidenţial, aşa cum au explicat, la solicitarea AvocatNet.ro, reprezentanţii Ministerului Finanţelor.

"Întrucât în formularul tipizat model 2016 ITL-001 nu este alocat un spațiu special pentru acest caz, până la modificarea acestuia, în vederea stabilirii impozitului pe clădiri contribuabilii au posibilitatea să consemneze olograf, în spațiul de la punctul VII litera a), faptul că la adresa clădirii cu destinație mixtă se desfășoară activități economice, iar cheltuielile cu utilitățile nu sunt în sarcina operatorului economic. În plus, se vor completa informațiile prevăzute la punctul IV din formular", este precizat în răspunsul formulat de Biroul de presă al MFP. 

Aşadar, dacă vă aflaţi într-o astfel de situaţie, în care deţineţi clădiri utilizate cu dublu scop, atât ca locuinţă, cât şi ca sediul social, în care suprafeţele rezidenţiale nu se pot delimita de cele destinate activităţii economice, iar cheltuielile cu utilităţile nu cad în sarcina firmei (PFA-ului), veţi consemna în scris, la litera a) a secţiunii a VII-a din formular, că la adresa clădirii cu destinație mixtă se desfășoară activități economice, iar cheltuielile cu utilitățile nu sunt în sarcina operatorului economic, urmând ca direcţiile de taxe locale să vă stabilească un impozit similar celui aplicat locuinţelor. 

Notă: La punctul al IV-lea al formularului, autorităţile solicită informaţii despre clădirea deţinută. Modul de completare a declaraţiei de impunere este prezentat, pe larg, spre finalul acestui articol. 

Iată şi care sunt cele două ipoteze de la rubrica a şaptea pe care declaraţia de impunere model 2016 - ITL 001 le oferă proprietarilor de clădiri mixte în care suprafeţele nu pot fi delimitate:

a) La adresa poştală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic, dar nu se desfăşoară nicio activitate economică - în acest caz, proprietarul va declara, pe propria răspundere, că la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfășoară nicio activitate economică, urmând ca impozitul datorat să fie unul rezidenţial (aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% - 0,2% asupra valorii impozabile clădirii, în funcţie de decizia consiliului local) şi

b) La adresa poştală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic care desfăşoară activitate economică, iar cheltuielile cu utilităţile sunt în sarcina operatorului economic - în acest caz, impozitul se va calcula ca şi cȃnd clădirea este utilizată ȋn scop nerezidenţial (cote cuprinse între 0,2% și 1,3%, în funcție de decizia consiliului local).

Notă: Criteriul utilităţilor nu se aplică însă şi în cazul clădirilor cu destinaţie mixtă, acolo unde suprafeţele în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial se pot evidenţia distinct. În acest caz, conform prevederilor din Codul fiscal, impozitul se calculează prin însumarea impozitului aferent suprafeței folosite în scop rezidențial cu impozitul aferent suprafeței folosite pentru desfăşurarea activităţii economice.

Cum interpretează formularul angajaţii direcţiilor de taxe locale?

Chiar dacă, cel puţin la nivel teoretic, autorităţile au încercat să clarifice situaţia tuturor proprietarilor de clădiri cu destinaţie mixtă, Direcţiile de taxe locale se pare că au o altă abordare.

Potrivit lui Radu Georgescu, Managing Partner la CFOnetwork, angajaţii direcţiilor de taxe şi impozite locale consideră că nu există activitate economică ce nu poate fi delimitată, întrucât Registrul Comerţului solicită la înregistrarea unei companii/PFA documente precum schiţa imobilului unde se va afla sediul social, dar şi contractul de închiriere/comodat.

"În urma discuţiilor avute cu reprezentanţii direcţiilor de impozite şi taxe locale, aceştia mi-au declarat că nu există activităţi economice care nu pot fi delimitate. Practic, autorităţile consideră că toate activităţile sunt delimitate. Asta înseamnă că regula privind calculul impozitului în funcţie de înregistrarea utilităţilor nu mai are niciun rol, deoarece aceasta se aplica doar acelor activităţi pentru care suprafeţele nu puteau fi delimitate", ne-a explicat Radu Georgescu.

Sursa citată ne-a explicat şi cum se poate ajunge în situaţia în care întreagă suprafaţă a imobilului să fie considerată ca activitate economică, atunci când nu există o delimitare a spaţiului: "Unele păreri spuneau că dacă nu ai trecut în contractul de închiriere/comodat suprafaţa activităţii, înseamnă că nu poţi delimita suprafeţele. Atenţie însă, în acest caz, autorităţile consideră că toată suprafaţa este destinată activităţilor economice", a tras atenţia aceeaşi persoană. 

Practic, în cazul în care există persoane fizice care au înregistrat la Registrul Comerţului un contract în care suprafaţa închiriată/ cedată prin comodat nu este menţionată, va rezulta că de fapt toată suprafaţa imobilului este folosită în scop economic.

Desfăşurarea activităţilor la terţi, soluţia pentru evitarea impozitului majorat

În condiţiile în care abordarea angajaţilor Direcţiilor de taxe locale este cea prezentată anterior, conform căreia nu există activităţi economice ce nu pot fi delimitate, specialistul de la CFOnetwork consideră că există o singură modalitate prin care proprietarii de imobile folosite cu dublu scop, adică atât ca locuinţă, cât şi ca sediu social, pot evita creşterea impozitului. Concret, pentru ca nivelul impozitului datorat pentru clădirile mixte să rămână la aceeaşi valoare, contribuabilul nu trebuie să desfăşoare activitate la sediul social, ci doar la terţi, caz în care va plăti un impozit normal, ca pentru clădiri rezidenţiale. 

Astfel, persoanele fizice care au înregistrat la adresa la care locuiesc şi un domiciliu fiscal (sediu de firmă, PFA, cabinet etc.), pot alege să nu îşi mai desfăşoare activitatea economică acolo. Totuşi, pentru ca acest lucru să fie posibil, reprezentantul legal al societăţii (administrator, împuternicit etc.) trebuie să urmeze o anumită procedură, în conformitate cu regulile stabilite de Oficiului Național al Registrului Comerțului (ONRC). 

Mai precis, potrivit informaţiilor disponibile pe site-ul instituţiei, pentru înregistrarea în registrul comerţului a modificărilor privind declaraţiile tip pe propria răspundere, antreprenorii trebuie să depună la Oficiul registrului comerţului de pe lângă tribunalul în raza căruia figurează înregistrată firma sau PFA o serie de documente. 

În primul rând, contribuabilii trebuie să depună o cerere de înregistrare, în orginal, care poate fi descărcată de aici.

Totodată, va trebui completată o declaraţie-tip pe propria răspundere - model 3, semnată de asociaţi sau administratori (în original), document care va modifica practic declaraţia-tip deja existentă şi prin care contribuabilul îşi va asuma că nu desfăşoară activitatea economică la sediul social al firmei pe care o deţine sau al persoanei fizice al cărei titular este.

Atenţie! În cazul în care alegeţi să nu desfăşuraţi activitatea la sediul social, în declarația-tip veţi înscrie toate activitățile care se desfășoară la sediile secundare (punctele de lucru) sau în afara acestora (la terţi), inclusiv cele care au fost autorizate conform declaraţiei-tip model 2 şi care urmează să fie desfăşurate în continuare.

Notă: Pentru înregistrarea în registrul comerţului a modificărilor privind declaraţiile tip pe propria răspundere, trebuie plătite şi unele taxe la ONRC. Potrivit informaţiilor furnizate de instituţie, valoarea acestor taxe este de 72 de lei pentru fiecare sediu autorizat pe baza declaraţiei pe propria răspundere. Mai multe detalii despre cum puteţi declara că nu mai desfăşurati niciun fel de activitate în apartamentul sau casa în care locuiţi şi aveţi înregistrat şi un sediu social găsiţi în acest articol. 

Cum se completează declaraţia de impunere pentru firmele de apartament

Aşa cum deja am menţionat, modelul formularului ce trebuie completat şi depus în 2016 de persoanele fizice ce deţin o clădire şi o utilizează în scopuri nerezidenţiale sau mixte a fost aprobat la finalul anului 2015, mai exact pe 29 decembrie, atunci când în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 972, a fost publicat Ordinul MDRAP nr. 2069/2015 privind aprobarea unui formular tipizat pentru activitatea de colectare a impozitelor și taxelor locale, desfășurată de către organele fiscale locale, privind Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal.

În cele ce urmează, vom arăta cum trebuie completată declaraţia de către persoanele fizice ce au în proprietate clădiri cu destinaţie mixtă, mai precis ce rubrici completează acestea şi în ce manieră. 

În primul rând, trebuie specificat faptul că pe un formular de declarație fiscală Model 2016 ITL ‐ 001 pot completa cel mult trei coproprietari ai clădirii (în cazul în care clădirea are mai mult de trei coproprietari, se completează o altă declarație). Astfel, aceştia vor completa, la prima rubrică a documentului, următoarele date de identificare: numele şi prenumele, codul numeric personal, numărul de telefon, adresa de poștă electronică, domiciliul (stradă, număr, cod poștal, bloc, scară, etaj, apartament, localitate).

În cazul în care este de acord ca actele administrative să fie comunicate exclusiv la adresa de poștă electronică, coproprietarul are opțiunea de a bifa căsuța cu această opțiune. De asemenea, acesta poate completa și adresa de corespondență care poate fi: adresa de domiciliu sau altă adresă comunicată de coproprietar.

Important! Conform normelor în vigoare, proprietarul persoană fizică al unei locuinţe poate fi reprezentat în relaţia cu direcţiile de taxe şi impozite locale de un împuternicit. Într-o astfel de situaţie, delegatul va completa declaraţia cu datele sale de identificare, prevăzute la rubrica a II-a, în timp ce la rubrica I va completa datele de identificare a proprietarului clădirii pe care îl reprezintă. Împuternicirea nu este transmisibilă şi încetează la data revocării de către contribuabil ori în momentul decesului acestuia.

Cea de-a treia secţiune a formularului vizează contribuabilii care au rezidenţa în alt stat decât România. Astfel, această rubrică, intitulată Adresa de rezidență a contribuabilului în alt stat decât România se va completa doar în cazul în care contribuabilul are rezidența într-o altă ţară. 

Rubrica cu numărul patru a declaraţiei de impunere se completează doar de contribuabilii care dețin clădiri cu destinație mixtă în care suprafețele clădirii pot fi delimitate, sau de cei ce se află în situația în care la adresa poștală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic la care nu se desfășoară nicio activitate economică, rezultând astfel un impozit rezidenţial.

Concret, aceste categorii de persoane vor furniza următoarele date ale clădirii, necesare stabilirii impozitului pe clădiri rezidenţiale: 

• actul de dobândire a clădirii, data dobândirii acesteia şi valoarea de achiziție;
• adresa unde se află clădirea pentru care depune declarația fiscală şi anul construirii acesteia. Totodată, contribuabilul va bifa căsuța, unde este cazul, pentru bloc cu mai mult de trei etaje și opt apartamente.

Totodată, contribuabilul va bifa specificațiile clădirii (din cadre de beton, din cărămidă nearsă), dacă este dotată cu instalații sau nu (va bifa căsuța corespunzătoare), și suprafața utilă sau construită a clădirii. 

Secţiunea a V-a a formularului vizează datele clădirii necesare stabilirii impozitului pe clădiri nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice şi trebuie completată doar de contribuabilii care dețin clădiri cu destinație mixtă, acolo unde suprafețele clădirii pot fi delimitate, sau de cei aflaţi în situația în care la adresa poștală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic care desfășoară activitate economică, iar cheltuielile cu utilitățile sunt în sarcina operatorului economic. 

Astfel, aceştia vor furniza autorităţilor locale date privind adresa unde se află clădirea, anul construirii, suprafaţa utilă a clădirii, precum şi suprafaţa construită desfăşurată (în metri pătraţi), valoarea clădirii (rezultată dint-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă), valoarea finală, în lei, a lucrărilor de construcţii (pentru clădirile nou-construite, în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă) sau valoarea, în lei, din actul de proprietate (în cazul clădirilor dobândite în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă).

Cea de-a şaptea şi ultima secţiune a declaraţiei de impunere se adresează proprietarilor de clădiri cu destinaţie mixtă şi, aşa cum am spus şi anterior, nu cuprinde situaţia contribuabililor care nu au delimitată suprafaţa economică şi care nu deduc cheltuielile cu utilităţile.

Practic, aşa cum Radu Georgescu ne-a semnalat, autorităţile nu s-au sesizat în legătură cu faptul că declaraţia de impunere nu este completă, direcţiile de taxe locale apreciând că nu există nicio activitate care să nu poată fi delimitată. În aceste condiţii, contribuabilii au doar două opţiuni, dintre care trebuie să aleagă una. Concret, cele două ipoteze sunt:

a) La adresa poştală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic, dar nu se desfăşoară nicio activitate economică.

În acest caz, contribuabilul completează punctul destinat clădirilor rezidenţiale şi consemnează acest fapt în scris, pe propria răspundere, într-un chenar special prevăzut în cuprinsul formularului.

Cu alte cuvinte, o persoană fizică ce are sediul social acasă, dar nu desfăşoară niciun fel de activitate economică, va plăti impozitul stabilit pentru clădiri rezidenţiale (cote cuprinse între 0,08% şi 0,2%).

b) Dacă la adresa poştală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic care desfăşoară activitate economică, iar cheltuielile cu utilităţile sunt în sarcina operatorului economic, contribuabilul va completa câmpul rezervat clădirilor nerezidenţiale (cote cuprinse între 0,2% şi 1,3%, în funcţie de deciziile consiliului local).

În finalul declaraţiei, persoana fizica va declara, sub sancţiunile aplicate faptei de fals în acte publice, că datele înscrise, precum şi orice alte documente anexate, sunt conforme cu realitatea. De asemenea, contribuabilul (sau împuternicitul acestuia) va trece datele din actul de identitate, va semna si va consemna data completării declaraţiei.

În ceea ce priveşte documentele ce pot fi anexate formularului amintit, HG nr. 159/2016 le menţionează pe următoarele: 

• raportul de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă, respectiv perioada 2011-2015. Raportul de evaluare se depune în copie, la organul fiscal local, şi reflectă practic valoarea clădirii ulterioară datei de 1 ianuarie 2011;
• procesul-verbal de recepţie finală, din care reiese valoarea clădirii noi, finalizate în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă (2016), adică perioada 2011-2015;
• actul de dobândire a dreptului de proprietate asupra unei clădiri, în ultimii cinci ani, din care reiese valoarea clădirii. În cazul în care valoarea clădirii nu se evidenţiază distinct, impozitul pe clădiri se va stabili la valoarea totală din actul respectiv.

Important! Dacă valoarea clădirii nu poate fi calculată asupra uneia dintre aceste trei valori, cota de impozit va fi de 2% şi se va aplica asupra valorii impozabile calculate ca pentru clădiri rezidenţiale.

Notă: În acest articol găsiţi exemple concrete de calcul a impozitului pe locuinţe datorat de persoanele fizice care deţin clădiri pe teritoriul României.