UPDATE: Ce obligații au cei care obțin venituri din chirii și cum pot fi sancționați cei care nu le declară

Cei care-și închiriază locuințele trebuie să știe că veniturile astfel obținute - chiriile - sunt venituri impozabile, pe care Codul fiscal le încadrează la "venituri din cedarea folosinței bunurilor". În consecință, ele trebuie declarate la organul fiscal pentru a putea fi impozitate de stat. Obligația de declarare a acestor venituri și de plată a impozitului îi revine, în mod categoric, celui care obține venitul, nicidecum celui care plătește chiria. În toate situațiile, cel care stă în chirie nu are nicio obligație fiscală în privința contractului dintre el și deținătorul imobilului respectiv.

Astfel, cel care închiriază, care poate fi nu numai proprietarul, dar și orice alt deținător al bunului, va declara la administrația fiscală competentă veniturile pe care le obține, în baza contractul încheiat în formă scrisă (nu este necesară forma autentică, la notar) dintre el și chiriaș. Este important de reținut că nu este vorba întotdeauna de un contract de închiriere a locuinței, pentru a ne încadra pe terenul veniturilor din chirii, ci și de contracte de uzufruct ori de contracte care vizează doar o parte dintr-un imobil și încheiate în scop de reclamă, afișaj sau publicitate, așa cum este explicat în Ghidul fiscal al contribuabililor persoane fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor, republicat de ANAF anul acesta.

Declararea se face în 30 de zile de la încheierea contractului

Obligația de declarare trebuie îndeplinită în termen de 30 de zile de la data încheierii contractului, ocazie cu care contribuabilul va depune și declarația privind venitul estimat/norma de venit (formularul 220). Documentele necesare pentru înregistrare sunt:

• contractul de închiriere (un exemplar în original se păstrează de către organul fiscal);
• declarația privind venitul estimat/norma de venit – formularul 220 - în două exemplare, pentru fiecare proprietar sau alt deținător legal;
• împuternicire însoțită de actul de identitate al împuternicitului, după caz.

Notă: Dacă o persoană fizică are mai multe astfel de contracte încheiate, va depune o declarație pentru fiecare dintre aceste surse de venit. Totuși, Codul fiscal prevede că, pentru mai mult de cinci contracte în derulare într-un an, cel care închiriază se încadrează la altă categorie de venituri impozabile - veniturile din activități independente - și se supune regulilor de impozitare aferente acestei categorii.

Organul fiscal competent căruia contribuabilul trebuie să i se adreseze pentru înregistrare este:

• organul fiscal în a cărui rază teritorială își are adresa de domiciliu, potrivit legii, sau adresa unde locuieşte efectiv (reședința), în cazul în care aceasta este diferită de domiciliu, pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal în România;
• dacă nu are domiciliul fiscal cunoscut sau nu are domiciliu fiscal în România, competența revine organului fiscal în raza căruia se face constatarea contractului respectiv;
• în cazul persoanelor fizice nerezidente şi care au obligaţia sau optează să îşi desemneze, potrivit legii, un împuternicit în România sau pentru care se numeşte un curator fiscal, potrivit legii, competenţa de administrare revine organului fiscal în a cărui rază teritorială se află domiciliul fiscal al împuternicitului sau curatorului fiscal, după caz.

Când și cum se plătește impozitul

În urma înregistrării, ANAF va emite o decizie de impunere, prin care sunt stabilite plățile anticipate cu titlu de impozit pe care contribuabilul le datorează pentru veniturile obținute din chirii. Organul fiscal stabileşte plăţile anticipate prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual estimat din declaraţia privind venitul estimat/norma de venit. 

Dacă însă declarațiile sunt depuse în luna decembrie, nu se vor mai stabili plăți anticipate, iar venitul net aferent perioadei până la finalul anului va fi supus impozitării potrivit deciziei de impunere emise în baza declarației privind venitul realizat (formularul 200), pe care contribuabilul trebuie să o depună, așa cum vom vedea mai jos.

Plățile anticipate se efectuează în patru rate egale, până la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru, astfel: 25 martie, 25 iunie, 25 septembrie și, respectiv, 25 decembrie.

În plus față de declarația privind venitul estimat/norma de venit, anumiți contribuabili trebuie să depună și declarația privind venitul realizat (formularul 200). Aceasta trebuie depusă pentru fiecare an fiscal, până la data de 25 mai a anului următor celui de realizare a venitului. Cei care trebuie să o depună sunt:

• contribuabilii care au ales determinarea veniturilor în sistem real, pe baza datelor din contabilitate;
• contribuabilii care au depus declaraţii de venit estimativ în luna decembrie şi pentru care nu s-au stabilit plăţi anticipate, conform legii;
• contribuabilii care realizează veniturile în baza contractelor încheiate între părţi în care chiria este exprimată în lei, a căror impunere este finală, pentru situaţiile în care intervin modificări ale clauzelor contractuale, caz în care plăţile anticipate de impozit vor fi luate în calcul la stabilirea impozitului anual datorat.

Asta înseamnă că nu sunt obligați să depună această declarație cei care realizează veniturile din chirii, stabilite în lei prin contract, care nu au optat pentru determinarea venitului net în sistem real și la sfârșitul anului anterior nu îndeplinesc condițiile pentru încadrarea în categoria veniturilor din activități independente, pentru care plățile anticipate cu titlu de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat și impozitul este final.

Important! Nedepunerea la termen a declaraţiilor de venit (fie cele estimative, fie cele privind venitul realizat, în cazul de față) de către persoanele fizice constituie contravenţie şi se poate sancţiona cu amendă de la 50 la 500 de lei.

Ce impozit datorează cei care obțin venituri din chirii

În cazul acestei categorii de venituri, statul impune un impozit de 16%. Dar, pentru a putea vorbi de cuantumul impozitului, trebuie mai întâi să cunoaștem valoarea la care ne raportăm ca bază impozabilă pentru aplicarea cotei de 16%.

A. Venitul brut se calculează pe baza chiriei stabilite potrivit contractului, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul în care ea este încasată. Cu alte cuvinte, pentru organul fiscal este irelevant faptul că o chirie este percepută lunar, trimestrial sau anual de către cel care închiriază..

În plus, în situațiile în care chiriașul face cheltuieli pentru bunul închiriat și care sunt datorate de fapt, din punct de vedere legal, de către proprietarul (sau alt deținător al) bunului, venitul brut se va majora cu valoarea acestor cheltuieli – cheltuieli forfetare. Chiriașul are însă obligația de a comunica celui care i-a închiriat bunul faptul că a efectuat cheltuielile respective, în termen de 30 de zile de la finalizarea așa-zisei investiții. În continuare, contribuabilul are obligația să declare la organul fiscal valoarea investiției, în declarația privind venitul realizat.

Ca exemple de cheltuieli care se încadrează în cota forfetară de cheltuieli ce trebuie efectuate de cel care închiriază, referitoare la întreținerea și repararea bunului, Ghidul mai sus amintit ne enumeră următoarele:

• întreţinerea în bune condiţii a elementelor structurii de rezistenţă a clădirii, elementelor de construcţie exterioară a clădirii, cum ar fi: acoperiş, faţadă, curţile şi grădinile, precum şi spaţii comune din interiorul clădirii, cum ar fi: casa scării, casa ascensorului şi altele asemenea;
• întreţinerea în bune condiţii a instalaţiilor comune proprii clădirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze;
• repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de funcţionare a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei.

Dacă însă chiriașul efectuează aceste cheltuieli și se înțelege cu deținătorul bunului să-i fie rambursate prin diminuarea chiriei, ceea ce nu duce la majorarea venitului brut obținut de contribuabil din chirii, atunci impunerea va rămâne nemodificată, nemaiexistând obligația declarării lor la ANAF.

B. Venitul net se stabileşte prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului brut şi a contribuţiiilor de asigurări sociale de sănătate datorate, după caz.

Notă: Contribuabilul poate să opteze pentru stabilirea venitului net în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, dar această opțiune presupune în sarcina contribuabilului o obligație de completare a Registrului de evidență fiscală și de conducere a evidenței fiscale, dar și obligația de a depune formularul 200. În plus, opţiunea se exercită pentru fiecare an fiscal în parte.

Important! Cel care închiriază nu este obligat să plătească contribuția la pensii, ci doar pe cea la sănătate.

Impozitul anual datorat se calculează de organul fiscal competent, în baza documentelor depuse de contribuabil, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual impozabil.

În cazul în care, potrivit clauzelor contractuale, chiria este stabilită într-o monedă străină, determinarea venitului anual estimat se efectuează pe baza cursului de schimb al pieţei valutare, comunicat de Banca Naţională a României, din ziua precedentă celei în care se efectuează impunerea.

Notă: Atunci când contractul dintre părți este reziliat, contribuabilul plătitor de impozit trebuie să înștiințeze în termen de  cinci zile organul fiscal și să depună, în acest sens, formularul 220, la care va anexa, în copie, documentul din care rezultă rezilierea contractului. În această situație, plățile anticipate vor fi recalculate la cerere, în baza documentelor justificative.

Cum descoperă ANAF veniturile nedeclarate

Organele fiscale au la dispoziție, potrivit Codului de procedură fiscală, un instrument legal prin care să descopere veniturile nedeclarate ale persoanelor fizice - verificarea situației fiscale personale, efectuată de către organul fiscal central. În acest sens, ANAF a publicat în 2016 o Cartă a drepturilor și obligațiilor persoanei fizice supuse verificării situației fiscale personale. O prezentare pe larg a verificării la care poate fi supus un contribuabil persoană fizică se regăsește în acest articol.

Pe scurt, verificarea fiscală îl abilitează pe cel care face controlul să solicite informații de la autorități și instituții publice, să analizeze toate informațiile, documentele și alte mijloace de probă referitoare la situația fiscală a unei persoane fizice, dar și să solicite informații inclusiv de la cei cu care persoana fizică vizată de control a intrat în raporturi economice sau juridice. Durata unei astfel de verificări nu poate fi mai mare de un an.

Orice astfel de verificare trebuie să înceapă obligatoriu cu un aviz de verificare emis de organul fiscal, prin care cel vizat este înștiințat de procedurile ce urmează să se desfășoare, și care trebuie să fie emis contribuabilului în termenele prevăzute de lege. În orice caz, contribuabilul are dreptul, dar, în același timp, obligația de a coopera cu organele fiscale în cadrul procedurii de verificare personală.

În altă ordine de idei, un contribuabil poate fi verificat numai pentru taxele și impozitele aflate în cadrul termenului de prescripție fiscală de cinci ani.

Concret, verificarea pe care o face inspectorul fiscal constă într-o comparație realizată între veniturile declarate de contribuabil și situația fiscală personală, conturată după datele obținute așa cum am precizat mai sus ("prin situaţie fiscală personală se înţelege totalitatea drepturilor şi a obligaţiilor de natură patrimonială, a fluxurilor de trezorerie şi a altor elemente de natură să determine starea de fapt fiscală reală a persoanei fizice pe perioada verificată", potrivit Codului de procedură fiscală). Dacă se constată o diferență semnificativă între cele două elemente de comparație, inspectorul va comunica persoanei vizate raportul de verificare și stabilește baza impozabilă ajustată.

Ce riscă cei care nu-și declară veniturile

Orice venituri constatate de organele fiscale, în condițiile Codului de procedură fiscală, a căror sursă nu a fost identificată se impun cu o cotă de 16%, aplicată asupra bazei impozabile ajustate pe baza procedurilor și metodelor indirecte de reconstituire a veniturilor sau cheltuielilor. Prin decizia de impunere, întocmită în urma raportului efectuat după verificarea fiscală, organele fiscale vor stabili cuantumul impozitului și al accesoriilor, însemnând penalități și dobânzi.

Potrivit actului normativ,"pentru obligaţiile fiscale principale nedeclarate sau declarate incorect de contribuabil şi stabilite prin decizii de impunere, el datorează o penalitate de nedeclarare de 0,08% pe fiecare zi, începând cu ziua imediat următoare scadenţei şi până la data stingerii sumei datorate, inclusiv, din obligaţiile fiscale principale nedeclarate sau declarate incorect de contribuabil/plătitor şi stabilite de organul de inspecţie fiscală prin decizii de impunere".

Data scadenței se va raporta însă la momentul în care ar fi trebuie să se plătească contribuțiile, dacă veniturile ar fi fost declarate. Ceea ce înseamnă că, practic, pentru o persoană care, de exemplu, a obținut venituri din chirii timp de patru ani, fără să le declare, penalitățile se vor ridica la sume deloc neglijabile de către contribuabil.

Desigur, toate acestea sunt doar discuții care roiesc în jurul sancțiunilor pur fiscale. Pentru ca diferența aceea semnificativă între veniturile declarate și ceea ce se regăsește, de fapt, în buzunarele contribuabilului să dea naștere la aplicarea de dobânzi și penalități e necesar ca veniturile obținute din chirii să fie chiar măricele.

Adevăratul risc nu este însă de ordin fiscal, ci de ordin penal. În două cuvinte: evaziune fiscală, așa cum e reglementată în Legea nr. 241/2005. Faptele de evaziune fiscală le fac toți cei care se sustrag, în linii mari, de la obligațiile pe care le impune legislația fiscală și se pedepsesc cu închisoarea de la doi la opt ani și interzicerea unor drepturi. Legea amintită nu prevede limite de la care fapta să fie considerată ca infracțiune, ci doar două limite diferite de la care pedeapsa devine mai grea, respectiv mult mai grea (una la 100.000 și una la 500.000 de euro). Așadar, inclusiv pentru o evaziune de 200 de lei, se poate deschide dosar penal pentru această faptă.