În Italia, îți poți cumpăra o locuință în leasing. Ce trebuie să știi despre acest sistem?

Caracteristicile leasingul imobiliar

Leasingul imobiliar este o metodă de finanțare ce permite beneficiarului să utilizeze un imobil în schimbul unor rate lunare și îi oferă posibilitatea ca, la finalul perioadei contractuale, să cumpere acel imobil.

Această metodă de creditare este asemănătoare leasingului financiar auto și are o structură clară: bunul (imobilul sau locuința) este achiziționat sau construit de către societatea de leasing (locator sau finanțator) la alegerea sau după indicațiile clientului (utilizator) și apoi pus la dispoziția clientului de către societatea de leasing pentru o perioadă determinată în schimbul unor plăți numite rate de leasing. La sfărșitul perioadei contractuale, utilizatorul are posibilitatea de a alege să achiziționeze imobilul în schimbul unei plăți numită valoare reziduală sau să returneze bunul finanțatorului.

Utilizatorul, chiar dacă nu este proprietarul locuinței, își asumă toate riscurile, dar și beneficiile legate de utilizarea acelui bun. Din acest motiv, în contractul de leasing este stipulată obligativitatea încheierii unei polițe de asigurare împotriva daunelor produse imobilului sau unor terți.

Precum creditul ipotecar, leasingul imobiliar se desfășoară pe o perioadă determinată, consemnată în contractul de leasing. Ratele sunt stabilite în raport cu valoarea locuinței achiziționate, cu durata contractului, dar și a valorii reziduale.

Diferențele dintre leasingul imobiliar și alte tipuri de transfer de proprietate

Leasingul imobiliar diferă de:

• creditul ipotecar - prin acesta este pusă la dispoziția solicitantului o sumă de bani pentru achiziționarea imobilului, creditul fiind garantat cu ipoteca instituită asupra acestui imobil. Imobilul este în proprietatea beneficiarului încă de la început și acesta nu este obligat să efectueze o altă plată, în afară de ratele creditului, pentru a intra în posesia lui;
• vânzare cu reținerea titlului de proprietate - în legislalația italiană aceasta este, de fapt, un contract prin care transferul dreptului de proprietate este subordonat unei condiții suspensive, și anume plata integrală a sumei convenite. Așadar, imobilul nu trece în proprietatea cuiva dacă nu a plătit și ultima rata din suma stabilită;
• închirierea - leasingul imobiliar și închirierea prevăd ca utilizatorul să beneficieze de un imobil pentru o perioadă limitată de timp și în schimbul unei plăți, care poate fi lunară, trimestrială, anuală etc., dar la sfârșitul perioadei contractuale, în cazul închirierii, nu există opțiunea cumpărării acelui imobil în schimbul unei plăți (valoare reziduală);
• rent to buy (închiriere cu opțiune de cumpărare) – leasingul e un contract de finanțare. Spre deosebire de acesta, în sistemul rent to buy bunul se închiriază, existând opțiunea ca la la un moment dat pe perioada contractului imobilul să poată fi cumpărat de utilizator.

Caracteristica principală a leasingului imobiliar este valoarea reziduală și care este o plată finală stabilită la semnarea contractului ce permite utilizatorului unui bun să devină și proprietarul acestuia.

Structura financiară a unui contract de leasing imobiliar tipic este următoarea:

• avansul - plată efectuată la semnarea contractului. De cele mai multe ori este mai mare decât orice plată periodică;
• plata unui număr exact de rate periodice (de obicei sunt plăți lunare);
• valoarea reziduală - în schimbul acestei plăți utilizatorul devine proprietarul imobilului/locuinței.

Ce conține un contract de leasing

Elementele caracteristice ale unui contract de leasing sunt următoarele:

• costul bunului finanțat;
• durata contractului;
• periodicitatea ratelor - de cele mai multe ori acestea se plătesc lunar, dar, în funcție de solicitările clienților și disponibilitatea societății de leasing, ele se pot plăti și trimestrial, semestrial etc.;
• valoarea ratei de leasing;
• avansul plătit în momentul semnării contractului (care conține și comisionul de analiză dosar);
• valoarea reziduală - este calculată în procente și este raportată la valoarea inițială a bunului;
• cheltuieli cu asigurarea bunului și alte cheltuieli prevăzute în contract.

Leasingul imobiliar este o alternativă la creditul imobiliar (ipotecar), ce prezintă câteva avantaje față de acesta (taxele contractuale sunt considerate cheltuieli deductibile, rata dobânzii este fixă etc.) și este recomandat, în general, persoanelor juridice, dar și persoanelor fizice autorizate sau micilor întreprinzători.