Nu am găsit în textul noii legi intrată în vigoare la 28.09.2018, obligativitatea asociațiilor de proprietari de a pune la dispoziție, pentru achitarea cotelor de întreținere, mijloace de plată electronice. Așa ceva poate genera unele costuri din partea asociației și dacă membrii asociației consideră că încă nu este necesară investiția, atunci există și alte posibilități, enumerate în discuțiile de dinainte. Dacă nu există cont bancar și nu are cine să l deschidă, atunci este o problemă. Comitetul Executiv ce face? Proprietarii din asociație ce fac? Neimplicându-se or să suporte consecințele, cu siguranță.
Vechea lege 230/2007 (cu normele ei de aplicare prevăzute în HG 1588/2007) cât și noua lege 196/2018, care o abrogă pe cea veche, fac referire la asociațiile de proprietari constituite la nivel de condominiu, care poate avea mai multe sau mai puține apartamente în compunere, mai multe sau mai puține scări, sau chiar asociații constituite la nivel de scară de bloc. În orice caz, se face referire la proprietari de apartamente concentrate la un loc. Ori, la nivel național, sunt asociații de proprietari care au în compunere mai multe blocuri, răspândite pe suprafețe de teren relativ mari. Terenul nu are nicio importanță, acesta ține de domeniul public, nefăcând obiectul legii asociațiilor de proprietari. Însă, faptul că e vorba de mai multe blocuri, creează dificultăți enorme, în special atunci când este necesară luarea unei hotărâri în adunarea generală, cu privire la un bloc sau o scară de bloc, nefiind vorba de interesul comun al tuturor membrilor, cum ar fi în cazul asociațiilor constituite la nivel de condominiu.
Se dă următoarea situație: un proprietar dintr-o asociație de proprietari cu mai multe imobile în compunere, intenționează să își construiască un balcon la apartamentul deținut, situat la parter. Având semnăturile tuturor proprietarilor din imobil, prin care aceștia își exprimă acordul în legătură cu construcția balconului, a demarat demersurile necesare la autoritățile locale pentru obținerea avizelor necesare. De la primărie i s-a spus că este necesar acordul adunării generale a asociației de proprietari, situație puțin cam aberantă, întrucât așa cum am menționat, asociația are în compunere mai multe blocuri și astfel se pune problema cum poate fi afectat un proprietar de la blocul X, de intenția proprietarului de la blocul Y de a-și construi un balcon (în definitiv pe domeniul public) și de ce ar fi nevoie de acordul membrilor asociației de proprietari (locatari ai mai multor blocuri) pentru construcția unui balcon la un bloc? Proprietarii direct afectați, întrucât este vorba de o modificare adusă părții comune a imobilului, nu au nimic împotrivă, exprimându-și acordul prin semnătură în tabel, dar cu toate acestea, trebuie obținut acordul proprietarilor din alte blocuri situate la distanță de blocul respectiv. Și pentru toate acestea, Comitetul Executiv sau președintele trebuie să convoace adunare generală extraordinară, în condițiile prevăzut de lege. Considerăm că situația pare puțin aberantă și ne pune într-o oarecare dificultate. Ce facem în situația în care de-a lungul unui an mai mulți proprietari intenționează astfel de construcții și în condițiile în care și la adunările generale anuale avem o participare extrem de redusă din partea proprietarilor, acestea desfășurându-se cu participarea a 5-10% din totalul membrilor săi? În situația expusă nu ar fi mai bine să fie suficiente doar semnăturile proprietarilor din blocul respectiv, fără a-i mai implica pe ceilalți proprietari din celelalte imobile asociației? Pe de altă parte studiind cu atenție Legea 230/2007, care era în vigoare la acel moment nu am dat de niciun articol în care să se specifice necesitatea membrilor întregii asociații pentru astfel de lucrări (a se vedea art. 41 din Legea 230/2007). Ca o părere personală, în afara subiectului, consider că ambele legi, adică atât Legea 230/2007 abrogată, cât și legea 196/2018, fac referire la asociațiile de proprietari constituite la nivel de bloc, fie el și cu mai multe scări, punând astfel într-un impas asociațiile de proprietari cu mai multe blocuri în compunere, ca în situația expusă mai sus.
Am avut un caz, trebuia refacuta hidroizolatia la terasa unui bloc si niciuna din firmele contactate nu a vrut sa faca oferta daca nu avea certitudinea ca le incredintam lucrarea. Spuneau ca ei nu pierd timpul sa vina sa masoare sa faca calcule si sa se trezeasca dupa aceea ca nu ii luam pe ei... Cu acordul proprietarilor, am contactat o firma cu care am lucrat mai demult, tot la hidroizolatie si am facut treaba cu ei, prin ”incredintare directa”. Evident, avem tabel cu semnaturile proprietarilor privind firma in cauza.
Nu zice nimeni ca se gasesc cu greutate firme... Doar ca fiecare doreste tratament preferential, adica lucrare fara oferte, pe sistemul, "am venit, am vazut despre ce este vorba, batem palma si ne luam de treaba". Nimeni nu prea vrea sa piarda vremea cu oferte si sa constate ca nu se face lucrarea cu ei.
Cu ofertele e mai greu. Putine sunt firmele care vor sa vina sa faca o constatare la fata locului, apoi sa intocmeasca deviz si oferta. Multi administratori de firme dau asa ceva doar cu conditia ca lucrarea sa se faca cu firma lor, altfel considera pierdere de timp deplasarea la fata locului si celelalte.
Pentru ca imi este permis sa dezvalui orasul, mentionez ca este vorba de Buzau Aici, pentru apartamentele aflate in facturare directa, furnizorul a impus propriul mod de repartizare a diferentelor, aflat in regulamentul cu pricina, asociatiile nemaifiind implicate in astfel de calcule, fiind vorba de contracte individuale intre furnizor si proprietari. De regula asta se intampla in cazul imobilelor cu toate apartamentele in facturare directa.
Pentru asociatia noastra, care primeste factura de la furnizor si o repartizeaza pe apartamentele care nu sunt in facturare directa, contractul fiind incheiat intre asociatie si furnizor, primaria care detine controlul financiar contabil asupra tuturor asociatiilor de proprietari din localitate, prin biroul specializat din cadrul acesteia, conform legii 230/2007, a impus in una din masurile luate in urma efectuarii unui control, ca sa se hotarasaca de catre membrii asociatiei, unul din cele trei moduri de repartizare a diferentelelor specificate in regulamentul serviciului de apa si canal, conceput de acea A.D.I. mentionata mai inainte.
Concret, s-a pus la un moment dat întrebarea de catre persoanele sosite in control (care a avut loc in urma unei sesizari legate de calculul consumurilor de apa), cum se repartizeaza diferentele de apa și in ce document este specificat acest mod, la care administratorul de la acea vreme, a raspuns ca se face in mod egal pe numarul de apartamente dar nu are cunostinta ca acest mod este precizat in vreun document cum ar fi un proces verbal al unei adunari generale sau orice alt act primit din partea vreunei institutii. Astfel stand lucrurile, in actul de constatare, reprezentantii primariei au impus ca masura pentru conducerea asociatiei, printre altele si desfasurarea unei adunari generale extraordinare prin care sa se aduca la cunostinta proprietarilor participanti, cele trei moduri cu pricina, de repartizare a diferentelor, urmând ca acestia sa decida, prin vot, care mod sa fie aplicat pe viitor, pentru diferentele de apa. Zis si facut , s-a facut adunarea, s-au prezentat si discutat cele trei moduri, a fost pusa si intrebarea daca cineva are si alte propuneri si s-a constatat ca nu au fost, astfel ca in urma votului majoritar, s-a optat pentru modul de repartizare in mod egal pentru toate apartamentele din imobil. Astfel s-a luat hotararea, a fost consemnata in procesul verbal si a fost pusa in aplicare, fiind acceptata de toti proprietarii.
As face-o cu cea mai mare placere, insa din cate stiu se interzice pe acest forum sa dam nume de localitati, de persoane sau denumiri de institutii sau de societati.
Organismul susmentionat practic nu s-a bagat pe asociatia de proprietari, ca nu are nicio treaba cu aceasta. A emis documentul in cauza pentru compania de apa a carei activitate o gestioneaza, Si cum in orasul nostru exista si apartamente care sunt in facturare directa la furnizorul de utilitati si probabil acestea sunt "beneficiarii" directi ai acestor reguli.
Asociatiei noastre i-au fost impuse aceste moduri de repartizare de organul specializat din cadrul primariei, care indruma si controleaza activitatea asociatiilor de proprietari, dandu-ne posibilitatea sa alegem ce mod ne convine din cele trei specificate.
Depinde de ce s-a stabilit in Adunarea Generala si de prevederile cuprinse in hotararile sau dispozitiile autoritatilor locale. Sunt localitati unde fiinteaza Agentii de Dezvoltare Intercomunitara ce pastoresc societatile furnizoare de servicii de apa si canal si care au prevazut prin regulamente proprii modul de calculare si de repartizare a diferentelor de apa constatate privind consumul de apa inregistrat de contoarul general aflat in proprietatea furnizorului si suma consumurilor inregistate de contoarele din apartamente. La noi in urbe, un astfel de regulament prevede trei moduri de repartizare a diferentelor de apa, astfel:
1. Pe numar de persoane ce locuiesc in apartament;
2. Pe cota parte detinuta;
3. In mod egal, pe numarul de apartamente din imobilul respectiv:
Oferind astfel posibilitatea asociatiilor de proprietari de a-si alege singure modul optim de repartizare a diferentelor, in adunarile generale
Ca urmare a neachitării la timp a facturilor emise de furnizor pentru serviciul de alimentare cu apă și canal, asociația noastră a fost somată să achite urgent facturile restante, în caz contrar, se vor sista serviciile de apă și canalizare, conform prevederilor legale, respectiv Legea 241/2006, a serviciului de alimentare cu apă și de canalizare-epurare. Totodată, Compania de Apă îi atenționează pe proprietari ca pe durata sistării să își asigure necesarul de apa potabilă din alte resurse, întrucât repunerea în funcțiune a branșamentului de apă se va face numai după achitarea integrală a datoriei și a cheltuielilor legate de sistarea serviciilor furnizate (deplasare utilaje, manoperă, etc.). Bineînțeles, concomitent cu aceste acțiuni, asociația este amenințată și cu acționarea în judecată pentru recuperarea debitelor restante și va suporta cheltuielile de judecată și de executare silită.
Toate acestea au fost redactate pe o hârtie A4, cu antetul oficial al Companiei de Apă, plus siglele de rigoare, dar fără o semnătură olografă din partea vreunui factor de conducere, fără ștampilă și fără număr de înregistrare. respectiva hârtie, cu înscrisurile enunțate, a fost copiată în mai multe exemplare și lipită la intrările în câteva blocuri ale asociației noastre, în seara de vineri, 17.11.2017 (noaptea ca hoții) pe fiecare copie fiind menționat cu creionul, adresa unde trebuia afișată.
In urmă cu aproape o lună, asociația noastră a fost notificată în scris printr-o adresă oficială cu număr de înregistrare, semnătură și ștampilă, primită prin Poșta Română, să achite într-un termen, sumele restante, precum și contravaloarea facturii curente, care este încă scadentă, către respectiva societate. Suma totală se ridică la valoare de aproximativ 56.000 lei. De la primirea adresei și până la aceste somații s-au făcut plăți către furnizor, care nu au fost luate în calcul de către acesta, iar facturile neachitate, până la urmă, nu depășesc 90 de zile, spre deosebire de anii anteriori, când datoriile asociației depășeau perioade de timp exprimate în ani.
Deși autorii acestei somații au făcut niște referiri la lege, întreb și eu la rândul meu: este legală, totuși, întreruperea totală a serviciilor de apă? Dacă ne puteți ajuta și cu vreun articol de lege pro sau contra, ar fi și mai bine. Mulțumim anticipat!
E ceva în neregulă, parcă și cu aceste somații, de la modul de redactare și afișarea doar la unele scări de bloc din asociație, la intrare, și nu trimise oficial la sediul asociației, Astfel de somații au fost afișate și la scări de bloc unde rata încasării cotelor de întreținere este foarte bună, cu restanțieri puțini, sau chiar deloc.
Această acțiune poate fi interpreta și ca o răzbunare a Companiei de Apă, la adresa proprietarilor, pentru faptul că în urmă cu puțin timp edilii orașului au reușit să determine anularea plății apei meteo, pentru populație, plată oprită începând cu 01.11.2017.
avocatnet.ro explicăm legislația
