Activitate Marcel Ciocîrlan

Legea nr. 122/2006 privind azilul in Romania.

Prin antecontract, de regula, partile au reglementat o procedura de receptie a imobilului, ocazie cu care s-au aratat modalitatile in care se puteau sesiza deficientele calitative si cantitative, termenele in care trebuia rectificate etc. Nu cunosc exact clauzele antecontractului dumneavoastra dar fotografiile realizate de dumneavoastra, in lipsa unui proces-verbal incheiat cu promitentul-vanzator sau a unei constatari independente, nu prea pot face dovada suficienta a neindeplinirii obligatiei promitentului-vanzator in ce priveste finalizarea la termen si in conditiile convenite a imobilului promis spre vanzare. In cazul inexistentei unor reglementari conventionale in ce priveste receptia, o varianta ar fi sa il notificati pe promitentul-vanzator in vederea realizarii receptiei, indicand neregularitatile sesizate si, eventual, sa cereti in instanta sa vi se incuviinteze asigurarea de dovezi, respectiv, efectuarea unei expertize tehnice inainte de a promova o actiune. Desigur, exista si varianta prin care partile convin de comun acord asupra incetarii raporturilor contractuale dintre acestea.

Onorariul notarial pentru autentificarea actului se achita conform conventiei partilor.

Actul poate fi desfiintat ca nul daca semnatura uneia dintre parti a fost falsificata. Martorul nu este parte contractanta iar prezenta acestuia si/sau semnatura sa la incheierea actului nu constituie o conditie de valabilitate. Prin urmare, rezumand, actul va putea fi anulat doar in cazul in care semnatura uneia dintre cele doua surori a fost falsificata.

Contractul de imprumut, antecontractul (promisiunea) de vanzare-cumparare si renuntarea la succesiune sunt trei acte juridice distincte.
1. Nu se poate accepta sau renunta la succesiunea unei persoane in viata. De asemenea, nu se poate vinde/cesiona un drept succesoral (o mostenire) in timpul vietii autorului (persoanei la succesiunea careia se presupune ca vanzatorul ar avea vocatie succesorala).

2. Antecontractul (promsiunea) de vanzare-cumparare nu este un act translativ de proprietate (cum este contractul de vanzare-cumparare). Prin antecontract partile se obliga sa vanda/cumpere, la termenul, pretul si in conditiile convenite unul sau mai multe drepturi (bunuri). Vanzarea-cumpararea (sau mai degraba darea in plata pentru stingerea unei datorii, in cazul dumneavoastra) nu este totuna cu renuntarea la mostenire. Pentru a vinde sau instraina un bun, parte componenta a unei mase succesorale, mostenitorul trebuie sa accepte succesiunea si, in calitate de proprietar, sa vanda/instraineze bunul respectiv.

Prin urmare, pentru a stabili in ce masura actul sau actele mentionate au fost incheiate cu respectarea sau nu a legii, ar trebui clarificata natura juridica exacta a acestora.

1. Asa cum am aratat si in prima parte a raspunsului, problema dumneavoastra principala nu consta in incheierea antecontractului, ci in executarea acestuia.
2. Lipsa lotizarii nu este echivalenta cu lipsa unui titlu de proprietate sau cu inexistenta terenului din punct de vedere juridic. Din cate am inteles, potentialul promitent-vanzator este proprietarul unui teren (un lot) invecinat cu terenul dumneavoastra si intentioneaza sa il dezmembreze in mai multe loturi.
3. Asa cum am mentionat anterior si cum, probabil, cunoasteti din experientele anterioare, antecontractul de vanzare-cumparare nu este translativ de proprietate. Promitentul-vanzator se obliga sa vanda la termenul, pretul si in conditiile convenite de parti, iar promitentul-cumparator se obliga sa cumpere la termenul, pretul si in conditiile convenite de parti, un anume bun identificat sau identificabil, care se afla (la data autentificarii antecontractului) sau se va afla (la data incheierii contractului) in proprietatea promitentului-vanzator. Desigur ca prin antecontract se pot conveni termene si conditii pana la care/in care promitentul-vanzator se obliga sa dezmembreze loturile, sa le intabuleze, sa va notifice cu privire la aceasta etc.

Recomandabil ar fi, insa, ca in ipoteza in care veti dori sa incheiati un astfel de antecontract, avansul platit cu aceasta ocazie sa fie foarte mic pentru a reduce, pe cat posibil, pierderile pe care le-ati putea suferi ca urmare a neexecutarii obligatiilor de catre promitentul-vanzator.
O varianta ar fi ca odata cu incheierea antecontractului, promitentul-vanzator sa va dea o procura prin care sa va imputerniceasca sa il reprezentati in vederea finalizarii procedurii de intabulare. De notat, insa, ca procura poate fi revocata oricand.

Repet cele mentionate anterior cu privire la riscuri: daca platiti un avans consistent iar promitentul-vanzator nu isi va indeplini obligatiile, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract ar putea fi foarte costisitoare la fel ca si executarea silita a obligatiei de ramburare a avansului, in cazul in care promitentul-vanzator nu are alte bunuri ce pot fi valorificate intr-o astfel de procedura.

Antecontractul este o promisiune de vanzare-cumparare (da nastere doar unor obligatii de a face si a drepturilor corelative), nu un act translativ de proprietate. Prin urmare, lipsa actului de dezmembrare (lotizare) si a cartii funciare n-ar trebui sa constituie un impediment la autentificarea antecontractului.

In principiu, puteti descrie imobilul promis spre vanzare-cumparare prin suprafata si vecinatati (de ex. la N se invecineaza pe o distanta de X m cu Y, la S se invecineaza pe o distanta de Z m cu V samd). Problema este ca, in lipsa unei identificari cadastrale si, implicit, a unei carti funciare, cel cu adevarat „neasigurat” in cazul incheierii antecontractului sunteti dumneavoastra intrucat nu veti putea nota antecontractul in cartea funciara, nu aveti coordonatele cadastrale de identificare a bunului promis spre vanzare-cumparare, iar in ipoteza in care promitentul-cumparator nu isi indeplineste benevol obligatiile de a lotiza terenul, a deschide cartea funciara aferenta si a se prezenta in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare, procedura judiciara in vederea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare s-ar putea sa fie extrem de dificila si costisitoare atat financiar, cat si din punct de vedere al timpului necesar.

Clasa 7810 cuprinde activitatile desfasurate inclusiv de agentiile de plasare a fortei de munca din subordinea Ministerului Muncii (centralizarea informatiilor relevante si afisarea locurilor de munca etc); clasa 7820 cuprinde activitatile societatilor comerciale care „inchiriaza” munca propriilor angajati, unor beneficiari (munca prin agent de munca temporara conform art. 88 si urm. din Codul muncii); clasa 7830 cuprinde, in principiu, activitatile de selectie a personalului si plasare a acestuia in vederea angajarii de catre clienti, precum si alte activitati privind resursele umane, desfasurate in cadru externalizat.