Activitate ciponex

Situatia e oarecum clara. Daca la instrainarea imobilului prin vanzare-cumparare noul proprietar al imobilului trebuie sa respecte locatiunea convenita intre vanzator si chirias, cum ar putea situatia sa difere in cazul adjudecarii bunului prin executare silita? Adjudecarea este o alta forma de dobandire a dreptului de proprietate. Cu privire la radierea sarcinilor, cum corect s-a aratat deja, legiuitorul a avut in vedere doar formele de garantare a obligatiilor notate in cartea funciara (gaj, ipoteca, privilegiu). La fel de corect este ca trebuie verificat daca nu cumva locatiunea s-a incheiat dupa notarea in carte a urmaririi silite a imobilului , aceasta fiind exceptia de la regula respectarii locatiunii de catre noul proprietar al imobilului.

Dupa cum foarte corect a precizat cornelia05, este absolut imposibil ca banca sa fi inscris ipoteca fara CF!!! Ceva nu se leaga in ce povestiti aici.
Oricum, conform prevederilor din vechiul cod de procedura civila (in vigoare la data adjudecarii 2010) adjudecatarul intra in proprietatea bunului de la data intocmirii actului de adjudecare (care reprezinta titlu de proprietate). Mai mult imobilul se adjudeca liber de sarcini. Asta inseamna ca ipoteca bancii ori sechestrul parchetului trebuiau radiate din CF.
Ca sa ne lamurim oarecum, ar fi bine sa ne spuneti daca ati fost la cadastru cu actul de adjudecare sa intabulati dreptul dvs de proprietate si daca da, cum s-a motivat de catre cadastru respingerea cererii? Cum au fost inscrise ipoteca bancii si sechestrul parchetului in lipsa CF pt imobil? Cum a identificat executorul din punct de vedere cadastral bunul imobil in cuprinsul publicatiilor de vanzare? Exista dovada proprietatii fostului proprietar executat silit?
Speta este foarte interesanta, pentru ca implica, din punctul meu de vedere, culpa atat a executorului judecatoresc cat si a oficiului de cadastru. Dar, dupa cum s-a mai spus pe aici, trebuie vazute toate inscrisurile pentru a ne edifica complet.
Din ce ati spus pana acum si daca din inscrisuri rezulta o astfel de situatie de fapt si de drept, dreptatea este a dvs. pentru ca nimeni nu va poate contesta dreptul de proprietate dobandit prin adjudecare si nici nu va poate face opozabile sarcinile inscrise (sau nu) pe fostul proprietar.

Si care ar fi impedimentul? Noul cod de procedura specifica foarte limpede ca executarea silita a hotararilor definitive se face pe riscul creditorului.

Va inteleg frustrarea generata de dramatismul situatiei in care va aflati. Totusi, dupa cum majoritatea juristilor v-au raspuns deja, nu vad probleme procedurale in modul in care s-a vandut bunul imobil, si acum argumentat:
1. executorul nu ia de capul lui hotararea de a urmari bunurile imobile ale debitorului sau oricare alt mijloc de recuperare a creantei creditorului; in speta, creditorul dvs. cred ca a solicitat in mod expres executarea silita imobiliara, iar executorul este la dispozitia creditorului. Mai mult, raportat la ceea ce ati spus initial ca beneficiati de venituri modice, este clar ca nu era in avantajul creditorului sa astepte sa recupereze din poprirea veniturilor;
2. cu privire la proprietarul imobilului nu cred sa existe neconcordante pentru ca la demararea procedurii de urmarire a bunului imobil, executorul solicita un extras de informare de la cadastru.
3. In cadrul executarii silite, ca regula, sau principiu de drept se urmarestea realizarea interesului creditorului. De aceea apararile ce se formuleaza de debitor sunt cumva limitate ori conditionate, tocmai pentru a nu prejudicia creditorul, in mod nejustificat, de la scopul final al procedurii de executare silita, adica recuperarea cu celeritate a creantei sale (vorbim aplicat la speta, pentru ca bineinteles se poate cere executarea silita si a unei obligatii de a face sau a nu face).
4. Nu insist pe subiectele pe care ati primit deja raspuns: pe noua procedura civila hotararile date in prima instanta sunt executorii, adevarat, pe riscul creditorului, chiar daca sunt supuse cailor de atac; da, trebuia sa platiti taxa de timbru la contestatia la executare sau sa solicitati ajutor public judiciar; da trebuia sa fi solicitat si suspendarea executarii silite, pentru care capat de cerere trebuia sa achitati cautiune (pe care ati fi recuperat-o daca v-ar fi fost admisa contestatia)...
5. Nu comentez afirmatiile celor de la care ati cumparat imobilul in cauza, si oricum nu ar trebui sa fie relevanta pentru dvs opinia lor, ci doar opiniile juridice avizate... inteleg ca ati consultat deja cativa avocati, insa opinia lor, pertinenta zic eu, nu a fost pe masura asteptarilor dvs.
6. Pe viitor e bine de stiut ca asociatiile de proprietari si hotararile reprezentantilor legali ori adunarii generale a acestora trebuiesc respectate de toti membrii lor. Altfel, exista si astfel de consecinte...

Puteti merge in instanta, cum s-a spus deja, cu procura autentificata notarial. Puteti pune doar concluzii scrise. In situatia dvs. va sfatuiesc totusi sa apelati la un avocat.
Pe de alta parte, problema dvs inteleg ca este creditorul care refuza sa incaseze creanta. Exista si in NCC si in NCPC reglementata ca modalitatea de stingere a obligatiei, oferta reala urmata de consemnatiune. In traducere, debitorul de buna credinta merge la orice institutie bancara si consemneaza suma reprezentand debitul. Recipisa eliberata de banca o comunicati executorului judecatoresc.

Scos din context paragraful ala chiar e dubios ca interpretare. Poate si exprimarea mea a fost deficitara. Insa am spus mai jos ca in teorie se poate, dar in practica e o utopie. Singurele vanzari de imobile ipotecate, pe care le cunosc, s-au infaptuit numai cu radiere de ipoteca. Am spus si repet, in afara de un cumparator total iresponsabil sau de o frauda in contra intereselor creditorului nu vad cum sa dai bani pe un bun grevat de sarcini.

Poate si exprimarea dvs a fost deficitara, insa cam asa se deduce din ceea ce ati scris: debitorul poate vinde bunul ipotecat catre un tert iar bancii nu-i ramane decat optiunea de a executa silit tertul, cu care insa nu beneficiaza de vreun raport juridic obligational! Acest lucru consider ca este inacceptabil si clar in frauda creditorului, dar si a cumparatorului iresponsabil. Pe de o parte debitorul vanzator nu o sa mai aiba interesul sa achite ratele creditului, pentru ca nu mai are nimic de pierdut (ba chiar numai de castigat, avand in vedere ca ramane si cu banii luati de la banca si nerambursati, dar si cu banii obtinuti prin vanzarea bunului), pe de alta parte banca va fi nevoita sa demareze procedura de executare silita imobiliara, insa cu sanse minime de a recupera integral suma acordata imprumutatului, iar cumparatorul va ramane si fara bunul imobil, si fara banii dati vanzatorului. Sincer, nu cred ca asta s-a avut in vedere de catre legiuitor prin expresia ”in mana oricui s-ar afla”. Deci, ca sa nu ne mai intindem, da, continui sa afirm ca in practica, niciodata nu se va putea vinde un imobil grevat de sarcini, fara acordul creditorului ipotecar.

Cat priveste executarea silita a debitorului unui creditor garantat de catre un creditor chirografar, pot sustine iarasi argumentat, ca nu numai ca este reglementata legal, dar cred ca este si cea mai frecventa forma de executare silita. De ce? Tocmai din considerentele expuse de dvs. In cazul in care debitorul bancii isi respecta obligatia contractuala de achitare a ratelor lunare, banca, bineinteles ca nu va avea nici ratiuni juridice si nici economice de a incepe executarea silita imobiliara. Dar ce se intampla in situatia in care debitorul nostru este dator si catre un tert, creditor chirografar? Acesta din urma, in situatia in care debitorul nu respecta obligatiile contractuale, va solicita executarea silita a universalitatii de bunuri a debitorului sau. Printre aceste bunuri, regasindu-se, desigur, si imobilul grevat de sarcini in favoarea bancii.
In acest caz, banca nu poate ramane in pasivitate, ci se va folosi de dreptul ei de preferinta fata de creditorul chirografar la distribuirea sumelor rezultate in urma vanzarii bunului. De cele mai multe ori, toata suma rezultata din vanzare va fi eliberata creditorului ipotecar, chirografarului care a initiat procedura de executare silita ramanandu-i doar calea de a urmari debitorul prin celelalte mijloace alternative de executare silita.
Deci, ca sa fim clari, in aceasta situatie nu banca incepe executarea silita impotriva debitorului sau, ci un tert creditor. Banca nu face decat sa aplice si sa beneficieze de dispozitiile prevazute de art. 689 C.pr.civ.

La fel ca si in cazul dvs, imi place foarte mult sa port discutii juridice. Cred ca se si vede din postarile ”generoase” care imi rapesc ceva din timp, fara indoiala. Insa imi place sa sustin argumentat bineinteles, punctul meu de vedere si sa primesc la randul meu contraargumente pertinente. Nu conteaza cine are dreptate in final... conteaza ca s-au exprimat si argumentat opinii diferite, intr-un domeniu atat de complex si de frumos cum sunt stiintele juridice.

Daca am resimtit in mod incorect, o forma de agresivitate in exprimarea dvs, va rog sa imi acceptati scuzele sincere. Si va multumesc pentru cuvintele frumoase, apreciative. Nu stiu cat le merit, pentru ca nu sunt autodidact, ci practician. Va multumesc oricum si sper sa continuam discutiile si pe alte subiecte.

Doamna avocat, inscrierea ipotecii in CF are ca efect opozabilitatea fata de terti. Tert insemnand orice persoana straina de conventia dintre parti (creditor-debitor) - adica un cumparator oarecare in speta noastra. Prin definitie, ipoteca reprezinta o garantie a creditorului data de debitor ca in cazul in care acesta nu respecta clauzele contractuale la care s-a obligat (de regula devine insolvabil), prin valorificarea respectivului bun va fi acoperita/indestulata creanta.
Eu nu am spus ca un bun imobil ipotecat nu poate fi vandut. Debitorul proprietar se bucura in continuare de dreptul de dispozitie. Eu am spus doar ca in practica notarul nu va autentifica un contract de vanzare cumparare fara sa instiinteze creditorul ipotecar despre vanzare și mai ales cumparatorul despre sarcinile ce greveaza imobilul. Sa luam exemplul de fata: in ipoteza dvs., debitorul bancii vinde imobilul ipotecat unui tert oarecare (indeajuns de nebun), primeste pretul bunului si scapa si de datoria la banca! Sincer, dati sperante desarte catorva milioane de romani inrobiti de banci. Si asta nu e bine...
Care ar fi atunci logica expresiei in mainile oricui s-ar afla? Pai doamna avocat, un bun in general si un bun imobil in exemplul nostru, se poate afla in proprietatea cuiva si in posesia/folosinta unei alte persoane. Se poate numi locatiune, liberalitate, mandat, succesiune etc. Desi in ultimul caz creditorul ipotecar este limitat de unele proceduri suplimentare anterioare valorificarii ipotecii, in functie de data decesului debitorului.

Daca mai sunt si alte nedumeriri va stau la dispozitie.

A, mai era nedumerirea legata de temeiul de drept pentru care banca este indreptatita sa participe la distribuirea/eliberarea sumelor rezultate in urma executarii silite inceputa de un alt creditor (cam asa trebuia formulata nedumerirea in termeni juridici pe care sunt sigur ca ii stapaniti). Rațiunea sau temeiul de drept este dat de art. 689 C.pr.civ. Si o alta problema de logica (juridica sa spunem)... Daca ar fi sa reprezentati interesele unui creditor ipotecar, care in urma executarii silite incepute de un alt creditor (chirografar sau garantat) afla ca bunul imobil a fost vandut prin licitatie publica si ca astfel, poate sa isi faca sul ipoteca... cum l-ati consilia? I-ati spune ca daca debitorul sau i-a platit ratele contractuale este firesc sa ramana cu buza umflata?

Imi cer scuze daca am deranjat pe cineva cu opiniile mele si cu modul in care le-am expus, dar nu am putut sa nu observ ironia cu care doamna avocat a asezonat postarea adresata subsemnatului.

Da, se poate urmari prin executare silita un imobil chiar daca este grevat de sarcini. Ideea este ca, din ce inteleg, creditorul dvs. persoana fizica este un creditor chirografar (adica poate urmari universalitatea de bunuri aflata in proprietatea dvs.). Bunul imobil se va vinde la o data stabilita prin publicatie de vanzare in dosarul de executare silita iar banca (avand ipoteca inscrisa in CF) va fi notificata de executorul judecatoresc sa se inscrie ca si creditor intervenient. In urma vanzarii, la eliberarea sumelor, creditorilor le vor fi distribuite creantele in functie de ordinea de preferinta. Iar ordinea este clara... se indestuleaza initial creditorul garantat (cel cu ipoteca) inaintea chirografarului. Daca raman sume dupa indestularea creditorului ipotecar va lua si chirografarul. Daca va fi indestulata si creanta chirografarului, diferenta (daca exista) va fi eliberata debitorului. Daca nu va fi indestulat nici creditorul garantat si nici chirografarul, executarea silita va continua prin toate formele (popriri pe venituri, conturi bancare etc, urmarire mobiliara si imobiliara).
Avand in vedere ca nu sunteti de acord cu suma la care a fost evaluat imobilul, va sfatuiesc sa luati legatura cu un avocat care va sti cum sa procedeze legal in interesul dvs.
Ar mai fi de discutat aici si pe vestita lege a falimentului persoanei fizice pe seama careia se tot discuta de cativa ani incoace... de care insa nu cred ca veti beneficia, din pacate, pana la data vanzarii...
Doamna avocat, va contrazic cu tot respectul. Proprietarul unui imobil grevat de sarcini nu poate vinde (notarul nu va autentifica un astfel de contract) in lipsa acordului dat de creditorul ipotecar. Mai mult, cumparatorul cunoaste fara discutie faptul ca va cumpara un bun grevat de un drept de ipoteca. Deci in practica, situatii cum sunt cele amintite de dvs sunt daca nu utopice, cel putin foarte rare. De regula astfel de tranzactii se fac cu radiere de ipoteca, adica din banii obtinuti din vanzare, va fi indestulat creditorul ipotecar, iar cumparatorul (intreg la cap) va cumpara un imobil liber de sarcini.
La fel, sunt ferm convins ca executorul judecatoresc a mentionat in cuprinsul publicatiei de vanzare faptul ca imobilul este grevat de sarcini si in favoarea cui. Sanctiunea este nulitatea absoluta a actului de executare silita. Cu un extras de informare este dator orice executor judecatoresc :)

Simplul fapt ca nu v-a raspuns in scris la o solicitare a dvs., intemeiata sau nu, nu conteaza acum, atrage de la sine raspunderea presedintelui, mai ales daca puteti face dovada ca ati fost prejudiciat prin inactiunea sa.

Sfatul meu este sa mergeti la ORC cu toate formularele completate si solicitati numar de dosar. La formularul in care completati activitatile autorizate bifati ca la sediul social nu se desfasoara activitati si treceti activitatile autorizate la punctul de lucru. In baza numarului de inregistrare primit, urmariti rezolutia data pe portalul ONRC. Eu am constituit zeci de societati la ORC Iasi si stiu ce vorbesc. Nu are cum la alt ORC sa va ceara alte documente suplimentare. Poate nu ati facut limpede faptul ca la sediul social nu desfasurati activitati. Va puteti programa cu o audienta si la conducerea oficiului unde ati solicitat inregistrarea.
Ce nu inteleg eu este cum aveti punct de lucru fara sa aveti sediu social?