Despre webinarii
Doar abonații premium au acces regulat la webinariile premium, realizate împreună cu specialiști de top, pe o multitudine de domenii - de la legislația muncii și fiscalitate până la cea de mediu sau GDPR.
Informațiile oferite de specialiști au o utilitate imediată și vin să rezolve probleme reale cu care orice companie se confruntă.
Buna ziua,
Ma adresez cunoscatorilor cadrului legislativ pentru un sfat in legatura cu urmatoarea situatie.
Anul trecut am incheiat cu constructorul unui ansamblu rezidential o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare pentru un apartament.
In promisiune sunt specificate urmatoarele aspecte:
2.3. Subscrisa promitent vanzatoare prin mandatar, mă oblig să predau apartamentul mai sus arătat promitent cumparatorului la stadiul de semifinisat: pereţii cu tencuială şi un strat de glet, şapă turnată, tâmplărie PVC de culoare albă cu 3 foi de sticle, centrală termică şi calorifere pe pozitii, uşă metalică la intrarea în apartament, instalaţia electrică (fără prize şi întrerupătoare), instalaţia de apă-canal şi termică, instalaţia de gaz şi branşamente exterioare de gaz, apa-canal şi electricitate. Cheltuielile cu branşamentele individuale (contractele individuale cu furnizorii de utilitati) revenind în sarcina promitent cumparatorului.-------------------------------------------------------------
2.7. Finalizarea şi finisarea (la stadiul semifinisat) se va face în acord cu standardele existente în materia executării construcţiilor în România şi în strictă conformitate cu proiectul şi specificaţiile tehnice, Autorizaţia de construire emisă, iar subscrisa promitent vânzătoare prin mandatar , mă oblig să transfer dreptul de proprietate asupra imobilului de mai sus , în favoarea promitent cumpărătorului, care va beneficia de acest imobil în mod deplin şi liber de sarcini și liber de orice fel de interdicții, Imobilul construcţie fiind în curs de edificare, care la finalizare va fi proprietatea subscrisei promitent vânzătoare.-----------------------------------------
4.1. Subscrisa promitent vanzatoare prin mandatar, mă oblig să procedez la predarea posesiei imobilului către promitent cumparator pana la data de 30.12.2018, cu posibilitate de prelungire la cererea expresa a promitent vanzatoarei cu un termen de maxim 2 luni – respectiv pana cel tarziu la data de 01.03.2019, iar Cheltuielile datorate folosinţei şi deţinerii proprietăţii imobilului ce face obiectul prezentei promisiuni inclusiv taxe şi impozite, vor fi achitate la zi de subscrisa promitent vanzatoare până inclusiv în ziua predării, urmând ca de la acea data acestea să fie exclusiv în sarcina cumparatorului (actualmente, promitent cumparator).-------------
4.2. Predarea posesiei se va consemna într-un proces verbal de predare-primire. În măsura în care promitent cumparatorul nu se va prezenta, fără motiv, în vederea preluării acestuia, se consideră acceptat procesul verbal de predare-primire care urmează să fie întocmit de promitent vanzatoare. O copie a procesului-verbal va fi transmisă prin poştă cumparatorului (actualmente, promitent cumparator).--------------------------------------------
Acum doua saptamani m-am prezentat la sediul constructorului in vederea semanarii procesului verbal de predare-primire, dar nu l-am semnat deoarece am am constatat cateva nereguli tehnice de executie a semifinisajelor: balconul nefinalizat, glaful exterior nu este fixat corespunzator, finisajele exterioare prezinta denivelari(unele zone de imbinare se observa plasa de armare), peretii interiori si tavanul sunt vizibil denivelate iar stratul de glet nu este uniform si prezinta fisuri la imbinarea dintre pereti si tavan, semne de igrasie si infiltratie, priza doar cu soclu fara conductori electrici, sapa cu fisuri si multe alte aspecte marunte.
In aceste conditii, consider ca nivelul calitatii oferite de constructor este foarte scazut si nu reflecta ceea ce e mentionat in promisiune sau pretul platit pentru acest apartament.
I-am zis reprezentantului de vanzari al constructorului sa ma informeze cand se vor rezolva aceste neregul atat verbal cat si printr-un mail scris la adresa de contact mentionata in antecontract, dar pana in momentul de fata nu am primit nici un raspuns.
In urmatoarea perioada ar trebui sa fie facuta intabularea imobilului si CF-urile(Aprilie –Mai + 3 luni ).
Inca nu am semnat procesul de predare- primire, dar timpul trece si trebuie sa ma gandesc la urmatorii pasi de planificare a finisajelor si a obtinerii creditului. Intentia mea este sa cumpar apartamentul, dar nu in conditiile mentionate anterior.
Ce ma sfatuiti sa fac ca sa ma asigur ca voi primi calitatea mentionata in antecontract?
In cazul in care constructorul nu remediaza neregurile de executie a semifinisajelor, ce pot face pentru a-mi recupera suma investita in avans chiar daca vanzatorul va avea CF-urile eliberate in intervalul mentionat in antecontract?
Ati intuit foarte bine. Procesul va avea loc intr-un orasel mic din Nordul Moldovei iar ambele parti implicate in proces sunt dintr-o localitate invecinata.
Povestea din spatele acestui proces este destul de complicata din punctul meu de vedere.
Este contestat un titlu de proprietate pentru o gradina cu suprafata de 80 ari care in acest moment este in posesia mamei mele, dar ea nu este proprietar si in acte pentru aceasta suprafata.
Bunica mea a avut doi frati si o sora iar aceasta gradina a apartinut unui frate de-al ei care nu a avut copii. Titlul de proprietate a fost eliberat de comisia de fond funciar in 1991 pe numele fratelui bunicii care nu a avut copii. Aferent gradinii este si o casa care a apartinut tot lui dar pe care mama si tatal meu au act de proprietate(contract facut cu notar in care scria ca acea casa va fi a lor in momentul in care batranul va muri daca se vor obliga sa-l ingrijeasca si sa se ocupe de randuielile bisericesti conform traditiei). In acest contract nu este mentionata nici o suprafata de pamant, dar este specificat ca acea casa este construita in anume an, pe pamantul primit ca zestre de la parintii lui.
Asadar, titlul de proprietate a fost eliberat in 1991 iar batranul a murit in 1992 iar parintii mei au avut grija de el si au doar contractul pe casa si promisiunea primita de la fratii si surorile bratranului ca ei vor fi proprietarii gradinii si a pamantului pentru ca au avut grija de batran samd.
Un alt punct ce l-am aflat de la mama mea este ca fratele lui a renuntat la partea lui de mostenire dupa ce a murit batranul(si exista document justificativ).
Dar,daca el a murit si nu are copii => surorile lui sunt mostenitoare a tot ce a ramas si apartineau lui(una din surori e bunica mea iar cealalta a decedat in 2014 si are 4 copii iar promisiunile facute de mult s-au uitat si vremurile s-au schimbat).
Timpul a trecut, 25 de ani mai exact, iar in acest timp acte pe acest pamant nu s-au mai facut(tatal meu a decedat in 1993, mama mea nu a mai putut sa se ocupe de acest aspect...poveste fara sfarsit).
In tot acest timp mama mea a detinut gradina si a folosit-o cum a considerat ea de cuviinta fara nici o problema, fara ca vecinul sa vina sa isi revendice "proprietatea" timp de 25 de ani.
Anul asta, in urma unui conflict intre ea si vecinul, acesta a amenintat-o ca ii arata el cine este el si unde ii este locul. Au fost vorbe si zvonuri pana in momentul in care la sfarsitul lunii noiembrie, bunica mea a primit un plic de la judecatorie in care este anuntata sa prezinte dovezi,martori si acte doveditoare proprietatii conform acuzatiilor paratului.
Ce acuza paratorul?
-Ca gradina a apartinut parintilor lui iar titlul de proprietate este fals si ca batranul(proprietarul titlului) a stiut acest lucru si a recunoscut, iar el s-a inteles cu batranul in 1991 sa ii cedeze gradina dar nu a mai apucat pentru ca acesta a decedat in februarie 1992.
Ce trebuie sa faca bunica mea (paratul)?
-Sa aduca acte prin care sa dovedeasca cum a obtinut aceasta suprafata si ca este proprietara acestei gradini, martori, samd.
Ce am aflat eu din vecini?(mentionez ca am 26 ani iar din 2008 sunt plecat de prin zona aia cu studii, munca, samd)
-Aceasta gradina a fost cumparata cu foarte mult timp in urma de parintii bunicii(tarani care munceau pamantul) de la tatal vecinului;
-Pe vremea aceea nu se faceau actele cum se face acum si el se bazeaza ca nu exista acel act de vanzare-cumparare.
-Atunci cand au luat comunistii pamanturile de la tarani, vecinul a tinut lot ajutator pe o suprafata din gradina, pentru ca lucra pamant la colectiv(asa mi-au zis vecinii batrani care mai sunt in viata). Acesti vecinii care sunt in varsta stiu ca gradina a apartinut batranului si ca a fost cumparata de la tatal vecinului.
Ce acte a pus el pentru acuzatie la dosar?
-Titlul de proprietate al batranului si contestatia titlului mentionata mai sus.
Ce acte/dovezi detinem in acest moment?
-Titlul de proprietate eliberat de primarie si comisia de fond funciar in 1991;
-Actul de proprietate al casei in care scrie ca acea casa a fost construita in 1945 pe terenul primit zestre de la parintii batranului (fara o suprafata clara specificata)
-Copie a registrului agricol din 1991 in care apare numele batranului
-Trei martori mai in varsta care stiu ca gradina a apartinut bratranului si ca a fost cumparata de la tatal vecinului cu mult timp in urma(un vecin de peste 80 ani)
Ce nelamuriri am eu?
-De ce a fost chemata la process doar bunica,Primaria locala si Comisia de fond funciar si nu au fost chemati si cei 5 copii ai surorii bunicii?
-De ce a fost initiat acest process abia dupa 25 de ani?
-Ce valoare au aceste acte in cazul de fata?
-Cum ar fi cel mai indicat sa procedez din punctual de vedere al unui specialist?
Mentionez ca eu locuiesc in Cluj in acest moment si singura care se poate ocupa de acest aspect este mama mea pe care incerc sa o sustin.
Imi cer scuze pentru povestea lunga si plina de mistere pe care v-am relatat-o dar cam asa suna datele problemei mele.
Va multumesc inca o data pentru raspunsuri.
Va multumesc pentru raspunsuri. Bunica mea este implicata intr-un proces de fond funciar iar partea paratoare este un vecin care a initiat procesul pentru contestarea titlului de proprietate a unei gradini. Acesta se lauda peste tot ca are cel mai bun avocat si ca o sa castige sigur procesul iar bunica mea este foarte batrana si bolnava si nu are bani sa plateasca un avocat. Vreau sa o ajut in aceasta directie si sa caut un avocat, dar inainte de asta vreau sa stiu care e al lui.
As dori sa stiu daca se poate afla cine este avocatul partii paratoare dintr-un proces civil, cine poate avea acces la aceste informatii si cum se procedeaza in acest scop.
As dori o lamurire din partea dumneavoastra in legatura cu umatoarea situatie, daca se poate.
Parintii mei au cumparat impreuna un apartament in 1991, ambii fiind trecuti ca proprietari pe actul de proprietate. In 1993 tatal a decedat, iar din 1995 mama poseda un certificat de handicap accentuat.
In ceea ce priveste plata impozitului pe apartament mama este scutita pentru 50% din valoarea impozitului dar a fost nevoita sa plateasca 50% reprezentand partea tatalui care este decedat.
Intrebarea mea este daca nu ar trebui sa fie scutita 100% de la plata impozitului si daca exista vreo cale sa-i fie restituita valoarea impozitului de 50% care l-a platit din 1995 pana in prezent pentru proprietarul care a decedat?
avocatnet.ro explicăm legislația
