Cum recuperez arenda?
Bună ziua!
Stimați avocați, vă scriu referitor la situația unui teren agricol.
Pe această cale, în apărarea drepturilor proprietății private și găsirea unei soluții, am să vă prezint ca studiu de caz speța Ioanei.
Pentru a afla mai multe...vom face o călătorie în timp.
În vara anului 2004, Ion - tatăl Ioanei, Mioarei și Leta, divorțat de mama celor trei fete, a primit o mică moștenire. Însă nouă luni mai târziu...în martie 2005...Ion s-a stins. Prin urmare, cei trei copii aveau să moștenească ce a rămas (neatins). Cu toate acestea, succesiunea nu s-a produs imediat, ci abia după 17 ani, recte, în luna mai/2022. Surorile Mioara și Leta, fiind despăgubite de Ioana separat, au renunțat la moștenire în fața notarului. Așadar, Ioana, a rămas unica moștenitoare pe ceea ce s-a dezbătut prin masa succesorală. Printre bunuri fiind și un teren agricol în extravilan. (Mica moștenire care adună o suprafață de 10000 mp, 1 hectar.) Întâmplarea face că, din nefericire, fetele lui Ion - în acești 17 ani, chiar dacă puteau beneficia de roadele pământului - lucrând cumva suprafața sa (separat, în comun sau în asociație prin arendă), au avut alte priorități. Știu, sună aiurea, dar știm cu toții cum sunt fetele. Așa că, precum se întâmplă în România, alții au profitat de teren.
Deschizând masa sucesorală, iar la mijloc fiind vorba de un teren agricol, Ioana a fost nevoită să meargă la primărie pentru eliberarea unui certificat fiscal. Mișcarea asta a împins-o să facă două săpături. Ambele i-au dat de gândit. În primul rând, financiar, căci achitarea impozitului anual (istoric), o nimica toată - cum ar spune unii, și l-a asumat ea ca obligație și l-a plătit integral către primărie. În al doilea rând, tot financiar, deoarece a descoperit printr-un răspuns oficial al primăriei că pământul a fost lucrat în toți acești 17 ani de către două firme. Desigur, firmele ne având contract de arendare.
De aici răsare și speța ca studiu de caz din zilele noastre.
Pe scurt. Mergând în adâncul solului, pe firul roadelor, Ioana a aflat cine și-a rotunjit profitul. După cum spuneam, cei care sunt înscriși la primărie ca fiind cei ce au lucrat (de-a lungul timpului) acel teren sunt două firme. Însă aceste societăți, cărora Ioana le spune X SRL și Y SRL, deși puteau să caute proprietarul terenului în același mod cum i-a căutat și ea pe ei, au preferat să lucreze și să se bucure de suprafața respectivă în mod gratuit și ilegal. Adică...fără a avea un contract de arendare (sau o minimă convenție, înțelegere). Ioana s-a simțit jignită când unul dintre cei doi reprezentanți, Y, i-a dat peste nas că nu a trecut pe acolo aproape 20 de ani, dar îndrăznește să îi pună în vedere vreo răspundere. Poate că, îndrăznind să facă asta dupa ani, omul are dreptate, dar asta nu-i acordă niciun drept de folosință sub nicio formă, și-a zis Ioana.
Întrucât, între timp, Ioana a luat legătura cu reprezentanții celor două firme, a cules informații prețioase. Prima firmă, Y SRL, cum i-a spus aici, susține că: „printr-un schimb de terenuri”, adică, mijloace agreate (și știute doar) între societăți și primărie, apare că a lucrat terenul abia din 2010 încoace și, pentru că („fiind vorba de o suprafața atât de mică, societatea având în arendă undeva la 2000 de hectare”) s-a gândit și...fiindcă îi este milă de ea...e dispusă să-i ofere arenda pentru zece ani. Dar să mai aștepte să-și consulte arhiva, să facă socoteală, apoi să consulte: „avocatul, care să arate cum societatea Y SRL poate face plata dacă nu a avut un contract de arendare cu proprietarul/moștenitorul.(Atenție! Nu 17 ani...cum se pretinde în pretențiile formulate de Ioana. Pretenții formulate prin prisma faptului că, printr-o convorbire telefonică, reprezentantul societății X SRL i-a indicat că - din istoric - Y NU e răspunzător pentru suprafața respectivă. Asta deoarece el a făcut numai un schimb de teren. De aceea apare el în registrul agricol. Păi, e posibilă comasarea sau schimbul, o fi legal sau lipsit de răspundere în lipsa unui contract de arendare?)
A doua firmă, X SRL, susține că, deși lucrează pe tarlaua respectivă, niciodată nu a ajuns să pătrundă și să lucreze pe suprafața în cauză. Cu toate astea, este dispusă să-i achite o arendă pentru cinci ani. Respectiv: 2005-2010. Totul cu o condiție (De fapt, ambele firme i-au transmis aceeași condiție). Îi impune Ioanei să semneze contractul de arendă cu ei. În caz contrar, a fost informată că - firma X SRL - nu este dispusă să-i achite nicio despăgubire, invocând faptul că, prin nu știu ce lege a prescripției, arenda se achită (cel mult) pe ultimii trei ani, iar X SRL – chipurile - nu a lucrat terenul. Pe bune? Păi, e legal să apari în acte la primărie ca lucrând un teren, dar să te (pre)faci că - în ultimii 17 ani - nu l-ai lucrat niciodată?, „nu știu!” - și-a spus Ioana. De aceea, acestea fiind exprimate, întrucât situația prezintă fapte care pot fi aduse în fața justiției, ea s-a gândit să discute cu prietenii săi despre asta. Unul dintre prieteni s-a gândit să întrebe un avocat. Oare e legal și lipsit de răspundere civilă și penală să lucrezi un teren fără a avea un contract de arendă cu proprietarul, sau poate fi arătată săvârșirea unei infracțiuni în formă continuată?
În acest caz, având în vedere și faptul că actele Ioanei sunt în regulă, aceasta s-a gândit că, anticipând lipsa înțelegerii amiabile, vor fi necesare probe. Așa se face că, fiind conștientă de situație și de modul necurat în care acționează unii, a înregistrat fiecare discuție telefonică avută cu administratorii celor două firme.
Referitor la probe, căci fără ele nimic nu poate fi dovedit, reiterez, la solicitarea Ioanei, primăria i-a transmis în scris acesteia un răspuns, iar în el sunt indicate cele două firme care desfășoară activități pe tarlaua unde ea are terenul. Deci, iată, se cunosc cei care au înfăptuit lucrări fără a avea un contract de arendare.
După cum v-am spus, fiecare dintre cele două firme este dispusă să plătească o sumă pentru anii respectivi, însă pun o condiție. Să semneze înainte de orice plată un contract de arendare. E un soi de șantaj, nu-i așa?
Asta nu ar fi o problemă. Doar că, din păcate, Ioanei i s-a transmis un draft de către firma Y SRL, iar în el este strecurat un punct interesant. Recte: "Prezentul contract, împreună cu anexele sale care fac parte integranta din cuprinsul sau, reprezinta voia partilor si INLATURA orice alta intelegere verbala dintre acestea, anterioara sau ulterioara incheierii lui."
Cu alte cuvinte, firma Y SRL a luat în calcul să aibă un contract de arendare, însă, după cum se observă, vrea să scape de orice altă înțelegere anterioară încheierii lui.
Așadar, cunoscând faptele, reținând că -administratorii/reprezentanții celor două firme- recunosc desfășurarea activității agricole, însă - susțin ei- sunt încărcați în acte doar printr-un schimb de terenuri, căci firmele comasează terenuri pentru a face economie, și există niște probe elocvente, dacă aceștia nu vor să plătească și nu înțeleg calea amiabilă, ar putea fi trași la răspundere pentru arenda din urmă?
Vedeți dumneavoastră... Când Ioana a deschis succesiunea și a mers la primărie pentru eliberarea certificatului de atestare fiscală, primăria nu a scutit-o pe aceasta de la impozit pentru cei 17 ani de neplată, asta deși ea a a invocat prescripția. Păi, prescripția funcționează doar într-un sens, sau numai unde convine celui care emite un act?
Ca atare, fiindcă acel teren s-a lucrat fără un acord contractual, iar X SRL susține că nu poate fi tras la răspundere pentru ce a lucrat un pretins Z SRL, o firmă preluată în anul 2010 de Y SRL, Ioana a propus firmei din urma, lui Y SRL, o înțelegere amiabilă. În propunerea sa îi solicită să-i achite arenda față de 10000 mp x 17 ani.
În concluzie, deoarece Y SRL suține că, deși nici ea (precum X SRL) nu a lucrat terenul (și gura nu-i miroase a grâu, orz sau alte culturi), chiar dacă a preluat terenul din 2010, afirmând: „printr-un schimb” cu cel care apare ca având terenul între 2005-2010, cineva se cuvine să răspundă, căci există registre agricole la primărie, iar oarba judecată nu doarme în păpușoi. Sau doarme, ori se prescrie?!
Așadar, fiindcă Ioana NU s-a grăbit să-i scutească de răspundere, ținând cont de faptul că -firmele- sunt în culpă și nu au înțeles amabilitatea ei, ce soluții credeți că există și ce referiri îi puteți da, vă rog? Cu alte cuvinte, cum și ce ar putea Ioana să repupereze de la acele firme care au lucrat terenul fără voia persoanei care deține dreptul de proprietate? Primăria are vreo vină în acest caz?
Mulțumesc în avans pentru orice răspuns!
p.s. Ioana este conștientă și convinsă că cea mai bună cale e soluția amiabilă, dar unii au darul de a fi de altă parte.
Buna ziua.
Stimati avocati,
Numele meu este Ics si detin firma -ii voi spune ”FIRMA MEA SRL” -avand ca obiect pricipal de activitate Cod CAEN 7311 - Activitati ale agentiilor de publicitate.
Va scriu in legatura cu o speta privind un potential litigiu comercial. Pentru a sintetiza continutul mesajului gasiti mai jos continutul contractului:
PARTILE CONTRACTANTE
1.1. SC PRESTATORUL SRL, cu sediul in Str. M.B, Sector..., Bucuresti, Cod postal: 030679, Romania, inregistrata prin CUI: XXXXXXXX, reprezentata de O.N, identificat prin CNP: XXXXXXXXXXX, in calitate de Administrator, denumita in continuare prestator si
1.2. SC FIRMA MEA SRL, cu sediul in București, Str. xxxxxxxxx, nr. X, Bloc X, Sc. X, Et. X, Ap.X, sector X, indentificata prin CUI: ROXXXXXX, reprezentata de PS identificat prin CNP: , in calitate de Administrator, denumita in continuare beneficiar,
au convenit sa incheie prezentul contract de prestari de servicii, cu respectarea urmatoarelor clauze:
PRETUL CONTRACTULUI
2.1 Pretul contractului este de 1800 Euro la curs BNR in ziua platii.
2.2 Se vor face plati partiale incapand cu avans de 20% inainte de incepere
DURATA CONTRACTULUI
3.1 Durata contractului este de maxim 34 de zile lucratoare incepand cu data de 14.01.2014
OBLIGATIILE PARTILOR
4.1 Prestatorul de servicii se obliga:
Sa respecte cele mentionate in anexa si cele mentionate in documentul atasat
Pentru fiecare zi de intarziere se aplica penalitati de 25% din suma totala a contractului. Valabil pentru ambele parti.
4.2 Beneficiarul serviciilor se obliga:
Sa furnizeze provider-ului toate informatiile necesare pentru o buna colaborare
OBIECTUL CONTRACTULUI
5.1 Vezi anexa
INCETAREA CONTRACTULUI
6.1 Prezentul contract inceteaza de plin drept, fara a mai fi necesara interventia unui/unei tribunal arbitral/instante judecatoresti, dupa restituirea contravalorii contractului in cazul in care una dintre parti:
nu isi executa una dintre obligatiile esentiale enumerate la pct. IV, din prezentul contract;
este declarata in stare de incapacitate de plati sau a fost declansata procedura de lichidare (faliment) inainte de inceperea executarii prezentului contract;
cesioneaza drepturile si obligatiile sale prevazute de prezentul contract fara acordul celeilalte parti;
isi incalca vreuna dintre obligatiile sale, dupa ce a fost avertizata, printr-o notificare scrisa, de catre cealalta parte, ca o noua nerespectare a acestora va duce la rezolutiunea/rezilierea prezentului contract.
6.2 Partea care invoca o cauza de incetare a prevederilor prezentului contract o va notifica celeilalte parti, cu cel putin 15 zile inainte de data la care incetarea urmeaza sa-si produca efectele.
6.3 Beneficiarul poate rezilia, in mod unilateral, prezentul contract notificandu-l pe Prestator cu cel putin 15 zile inainte.
6.4 Rezilierea prezentului contract nu va avea nici un efect asupra obligatiilor deja scadente intre partile contractante.
CLAUZA PENALA
7.1 In cazul in care Beneficiarul nu isi îndeplineste obligatiile contractuale sau si le îndeplineste in mod necorespunzator, se obliga sa plateasca Prestatorului daune-interese corespunzatoare cu prejudiciul creat.
7.2 In cazul in care Prestatorul nu isi îndeplineste obligatiile contractuale sau si le îndeplineste in mod necorespunzator, se obliga sa plateasca Beneficiarului daune-interese corespunzatoare cu prejudiciul creat.
FORTA MAJORA
8.1 Nici una dintre partile contractante nu raspunde de neexecutarea la termen sau/si de executarea in mod necorespunzator - total sau partial - a oricarei obligatii care ii revine in baza prezentului contract, daca neexecutarea sau executarea necorespunzatoare a obligatiei respective a fost cauzata de forta majora, asa cum este definita de lege.
NOTIFICARI
9.1 In acceptiunea partilor contractante, orice notificare adresata de una dintre acestea celeilalte este valabil indeplinita daca va fi transmisa la adresa/sediul prevazut in partea introductiva a prezentului contract.
9.2 In cazul in care notificarea se face pe cale postala, ea va fi transmisa, prin scrisoare recomandata, cu confirmare de primire (A.R.) si se considera primita de destinatar la data mentionata de oficiul postal primitor pe aceasta confirmare.
9.3 Daca notificarea se trimite prin email, se considera primita in prima zi lucratoare dupa cea in care a fost expediata la adresa de email contact@xxxxxxxx.ro
9.4 Notificarile verbale nu se iau in considerare de nici una dintre parti, daca nu sunt confirmate, prin intermediul uneia din modalitatile prevazute la alineatele precedente.
LITIGII
10.1 Partile au convenit ca toate neintelegerile privind validitatea prezentului contract sau rezultate din interpretarea, executarea ori incetarea acestuia sa fie rezolvate pe cale amiabila de reprezentantii lor.
10.2 In cazul in care nu este posibila rezolvarea litigiilor pe cale amiabila, partile se vor adresa instantelor judecatoresti competente.
CLAUZE FINALE
11.1 Modificarea prezentului contract se face numai prin act aditional incheiat intre partile contractante.
11.2 Prezentul contract, impreuna cu anexele sale care fac parte integranta din cuprinsul sau, reprezinta vointa partilor si inlatura orice alta intelegere verbala dintre acestea, anterioara sau ulterioara incheierii lui.
11.3 In cazul in care partile isi incalca obligatiile lor, neexercitarea de partea care sufera vreun prejudiciu a dreptului de a cere executarea intocmai sau prin echivalent banesc a obligatiei respective nu inseamna ca ea a renuntat la acest drept al sau.
11.4 Prezentul contract a fost incheiat intr-un numar de 2 exemplare, avand aceeasi valoare juridica, cate un examplar pentru fiecare parte astazi 14.01.2014, data semnarii lui.
Tin sa mentionez si urmatoarele detalii legate de speta:
- Conform contract nu sunt indeplinite toate conditiile stipulate si asupra carora FIRMA MEA SRL impreuna cu Prestatorul SRL au convenit de buna voie;
- FIRMA MEA SRL a incercat din rasputeri sa sprijine Prestatorul SRL, motiv pentru care s-a prezentat in mai multe randuri la sediul si punctul de lucru Prestatorul SRL cu intentia de a semnala o suita intreaga de probleme legate de produsul contractului, iar prin email a transmis nenumarate rapoarte privind problemele identificate;
- Prestatorul SRL reneaga cumva continutul si termenii contractului, afirmand totusi ca sensul si produsul contractului este indeplinit 100%, ajungand intr-un final sa refuze sa constate (conform contract) problemele de functionalitate si design;
- Prestatorul SRL nu da dovada de profesionalism chiar și prin prisma faptului ca a implicat o singura persoana in dezvoltarea unui website complex.
Prin extrapolare - in decursul timpului am observat intentia Prestatorul SRL pentru evitarea unor taxe catre stat, societatea comerciala uzitand de tertipuri gen: numitul Ion Ba sustine ca este angajat cu 2h/zi, in fond realitatea fiind una total diferita. Intre angajator si resursa umana folosita exista rapoarte de activitate ce indica un numar mult mai mare de ore lucrate. Numitul programator Ion Ba, un adolescent în varstă de 17 ani - conform unor declaratii verbale, remarca si faptul ca nu poate sa execute unul singur munca a 6 oameni (nr. respectiv o echipa intreaga- cat ar fi necesara in cadrul unui astfel de contract).
- FIRMA MEA SRL, care detine si marca inregistrata xxxx - inregistreaza pierderi prin punerea in intarziere a contractului de catre PRESTATORUL SRL. De la aceeasi sursa (PRESTATORUL SRL) se cunoaste faptul ca punerea in intarziere este o metoda des intalnita in mai multe contracte comericale, lucru care denota o vulnerabilitate ce leaga involuntar mai multi beneficiari, probabil cu scopul de a fi pacaliti – din moment ce Presatorul afirma “Da-ma in judecata, am avocati” sau “Nu mai exista nicio obligatie, contractul devenind nul odata cu primele modificari”.
Legat de penalizari.
- FIRMA MEA SRL impreuna cu PRESTATORUL SRL au convenit printre altele asupra unui procent de 25%/zi din suma totala a contractului pentru fiecare zi de intarziere. Acest procent reprezentand o garantie si un act de responsabilitate pentru ambele parti in achitarea datoriei contractuale, insa PRESTATORUL SRL da dovada neintrerupta ca nu intelege gravitatea situatiei, mentionand fizic in mai multe randuri si chiar prin email faptul ca acest contract este nul.
- FIRMA MEA SRL a facut 2 plati catre PRESTATORUL SRL- reprezentand aproximativ 50% din contract - 20% la semnarea contractului, iar aproximativ 27% cand deja Prestatorul se afla in intarzieri - cu riscul de a ma repeta, fara ca produsul contractului sa fie finalizat;
- FIRMA MEA SRL a notificat PRESTATORUL SRL in mai multe randuri -via email- cu privire la intarzieri si faptul ca va incepe emiterea unor facturi de penalizari, insa -din dorinta de a finaliza acest proiect fara probleme- nu au fost emise facturi de penalizari. In sprijinul acestor afirmatii existand mai multe notificari trimise prin email. Practic amabilitatea FIRMA MEA SRL este inutila sau ineficienta in raport cu PRESTATORULSRL.
Comunicati-mi, va rog, ce sanse de reusita considerati ca ar avea FIRMA MEA SRL privind un proces comercial cu PRESTATORUL SRL?
Altfel spus si datorita faptului ca nu am ajuns la o mediere constructiva (mediere realizata intre parti, insa fara implicarea unui mediator autorizat/legea inlaturand recent acest aspect obligatoriu) - FIRMA MEA SRL va putea solicita conform contract daune-interese corespunzatoare cu prejudiciul creat. Ce sanse de castig considerati ca exista privind finalizarea contractului, penalizarile si anumite daune?
Astept un raspuns cat mai curand posibil, inclusiv un raspuns privind costurile pe care le implica un asemenea proces.
p.s. Cu toata sinceritate va spun ca interesul FIRMA MEA SRL nu este sa treaca printr-un proces, dar se pare ca PRESTATORUL SRL nu ofera o alternativa mai buna, inseland chiar si alte firme cu care a semnat alte contracte, si da vina permanent pe Beneficiar pentru intarzieri care nu se mai termina.
avocatnet.ro explicăm legislația
