Va multumesc mult pentru timpul acordat subiectului pe care l-am propus.
Totoadata, va rog sa apreciati daca propunerea de servicii lansata de inspectii imobiliare raspunde favorabil - cel putin in parte - asteptarilor enuntate de dvs.
Totodata, cateva scurte lamuriri pe care le voi insera sub textul citat..
DVS: Pretul serviciilor : in opinia mea este bine sa fie procentual insa plafonat la un anumit nivel sau o valoare unica in functie de tranzactie nu de valoarea acesteia. Astfel, preturile apartamentelor nu ar mai creste subit conducand la bule imobiliare. Pe de alta parte comisionul ar fi bine sa fie platibil si in rate.
Inspectii imobiliare: optimizam valoarea serviciilor prin raportare la complexitatea cerintelor clietului si rezulta o valoare fixa, indiferent de valoarea tranzactiei.De regula, este mai mica decat comisionul unei agentii.
In privinta ratelor, nimic nu se opune intelegerii partilor contractante;))
DVS: Tipul serviciilor : la nivel teoretic gama de servicii oferite este foarte buna, problema este la calitatea acestora (problema cea mai mare pe care am avut-o : sunam pentru o proprietate si imi spunea "s-a vandut", dar va pot da ceva similar - la un pret cu 20% mai mare )...
Inspectii imobiliare: Ce parere aveti despre" serviciile pentru cumparator" oferite de inspectii imobiliare?
- Care este cel mai important ajutor ( informatie/sprijin), furnizat de agentul imobiliar ?
DVS: In acest moment cel mai important ajutor este anuntul in sine, deoarece cumparatorul nu poate gasi vanzatorul prin alte cai.Care ar fi cel mai important ajutor este o alta discutie, mult mai importanta din punctul meu de vedere. De exemplu: proximitatile, planurile de dezvoltare ale zonei, timpul efectiv pana la mijloace de transport pe jos si cu autoturism, transport public, fara exagerari de genul 2 minute si faci 10...
Inspectii imobiliare: Ce parare aveti despre metoda noastra de prezentare a proprietatilor?
- Ce este cea mai importanta calitate a agentului (specialistului), imobilar?
DVS: Specialistul trebuie sa stie atat istoria zonei si a proprietatii, prezentul cat si viitorul acestora. Trebuie sa stie legile referitoare la proprietati in vigoare sa informeze clientul corect si complet, nu sa minta prin omisiune.
Sa fie comunicativ si deschis, dedicat clientului pe care-l are in fata.
Inspectii imobiliare:Cred ca nivelul dvs de asteptare nu poate fi atins cu ajutorul
"intermediarului" ci cu ajutorul unui consultant/agent imobiliar dedicat intereselor unui singur client/unei singure parti a tranzactiei.
Altele:
DVS: Crearea unei asociatii profesionale unde sa fie certificati agentii si unde sa poata fi verificati si raportati in caz de abuzuri.
Inspectii imobiliare: Aceste asociatii profesionale exista si sunt destul de multe.
Cu stima.
Buna ziua si va multumesc pentru opinie!
Dvs afirmati : " Trebuie introdus respectul fata de aceia care inteleg sa incheie contracte de intermediere imobiliara si care in schimb nu primesc informatii corecte,complete"
Cred ca sunteti intr-o oarecare eroare. Dupa cum ineleg eu lucrurile, esenta intermedierii consta in a facilita legatura intre doua persoane ( cazul nostru vanzator si cumparator), dar nimic mai mult decat atat.
In mod corect, intermediarul evidentiaza avantajele proprietatii in mod subiectiv, iar aspectele tehnice , juridice, economice raman "treaba" dvs.
Practic, sunteti singur! Cum se vede acum ;))
Dvs afirmati: " In schimb sunt obligati sa achite comisionul. Trebuie schimbata strategia de interese,respectiv primordial sa existe interesul fata de client nu pentru comision "
Cred ca nivelul dvs de asteptare nu poate fi atins cu ajutorul " intermediarului" ci cu ajutorul unui consultant/agent imobiliar dedicat intereselor unui singur client/unei singure parti a tranzactiei.
Ce parere aveti despre varianta propusa de inspectii imobiliare: poate raspunde favorabil - cel putin teoretic - asteptarilor unor persoane ca dvs?
Cu stima,
Buna ziua,
Sunt consultant imobiliar si initiez aceasta discutie pentru a afla cat mai multe opinii privind cauzele scaderii numarului de vanzari desfasurate prin intermediul agentiilor imobiliare si eventuale posiblitati de imbunatatire a calitatii serviciilor din acest domeniu.
Principial, utilitatea agentului imobiliar - unui specialist - este evidenta, insa realitatea pare sa contrazica teoria, partile preferand o implicare directa in toate aspectele tranzactiei: tehnice, juridice, economice negociere, etc. Asadar,
- Ce trebuie schimbat ? ( spre exemplu: pretul serviciilor, tipul serviciilor, amandoua, desfiintarea domeniului).
- Care este cel mai important ajutor ( informatie/sprijin), furnizat de agentul imobiliar ?
- Ce este cea mai importanta calitate a agentului ( specialistului), imobilar?
Va multumesc,
Astept opinia dvs.
da_na a scris:
Buna seara si Craciun fericit!
Vin catre dvs cu o problema aparuta imediat dupa cumpararea unui apartament situat la parter, direct de la dezvoltator, in anul 2013 dupa ploile din vara, au inceput sa apara infiltratii in balcon, apoi in dormitor. de atunci am facut mai multe adrese,
A) Cred ca aveti nevoie sa aflati cauza/cauzele acestor infiltratii ( probabil ca scrie in expertiza pe care o aveti deja), iar expertul sa aprecieze efectele respectiv, modul in care defectul/defectele afecteaza conditiile de locuire.
Totodata, alte aspecte privind apartamentul si constructia in sine, spre exemplu:
- verificati concordanta dintre proiect si executia intregului bloc, cel putin pe partea de rezistenta: existenta tuturor stalpilor, conformarea acestora, armarea, adancimea de fundare, etc.
- corectitudinea cadastrului/intabularii
- existenta tuturor documetelor prevazute de lege in privinta autorizarii: POT, CUT, retrageri , avize, schimbari de destinatie, etc.
- executia si calitatea constructiilor ( dispozitii de santier, procese verbale, etc)
- receptia la terminarea lucrarilor - existenta si continutul cartii tehnice a constructiei ( conditiei pentru valabilitatea receptiei )
Nota: Ar fi trebuit sa faceti toate aceste lucruri inainte de cumparare , dar nici acum nu este tarziu numai ca este mult mai greu si mai costisitor. In eventualitatea unui proces nu trebuie sa uitati de cheltuielile de judecata.
Concluzionati in privinta tuturor celor de mai sus si, astfel inarmat, cred veti putea stinge eventualul "conflict" in conditii amiabile, inainte de a incepe;))
- catre dezvoltator, care la inceput a dat cu putina zmoala si a marit o rigola, crezand ca de acolo vine apa, apoi ne-a promis, fiind mult mucegai si peretii umflati, ca ne da alt aparatament, asa cum am solicitat, dar nici pana acum nu s-a intamplat nimic;
B) Care este defectul avut in vedere de investitor in asa fel incat este dipus sa va "dea" alt apartament ???
- Inspectoratul de stat in constructii ne-a raspuns ca daca acordul/receptia a fost semnata, primaria a dat ok-ul, totul este bine.
C) Cum sa fie bine daca este rau:))? ISC are responsabilitate in acest sens, chiar daca nu a participat la receptie, deoarece: este institutia care autorizeaza specialistii obligati sa spuna daca lucrarile realizate pe santier sunt bune sau proaste! Pai, cum sa fie bune ( asa cum zice specialistul autorizat de ISC/probabil dirigintele de santier), daca se vede clar ca sunt proaste??? Sa fi mintit specalistul autorizat de ISC???
Ce se intampla daca lipsesc cativa stalpi ?? Este totul ok asa cum spune acum ISC?
- societatea de asigurari a spus ca nu de despagubeste pt ca este viciu de constructie,
- am efectuat pe cheltuiala mea o expertiza si aceea spune ca panza freatica fiind foarte sus, si ne fiind hidroizolatia bine efectuata, apar infiltratiile
D) Cred ca este o pozitie ok.
- avand in vedere ca am fost amagiti si dusi cu vorba de peste doi ani, ca ne va da alt apartament, ce mai este de facut? mai poate fi actionat in judecata? sau catre cine trebuie sa ne indreptam? catre primarie, dezvoltator, proiectant? sau catre toti?
E) De ce sa va dea alt apartament ???? si care este operatiunea juridica prin care se realizeaza acest lucru: schimb, rezolutiune contract??? Care sunt motivele???Sunteti sigur ca defectele pe care le cunoasteti in prezent sunt singurele???
Urmare a verificarilor amintite la punctul A) veti stii impotriva cui sa va indreptati. Posibil, veti afla urmatoarele: dezvoltatorul habar nu are despre constructii si va invinovati specialistii pe care i-a avut angajati: dirigintele de santier, firma de constructii ( daca blocul nu a fost realizat in regie proprie), proiectantul, verificatorii de proiecte, etc.
Sunt posibile doua cai ( independente sau nu )
1. In baza constatarilor initiale ale expertului pe care l-ati angajat si a tuturor verificarilor de la punctul A), sa sesizati ISC in privinta neconformitatii constructiei - in tot sau in parte - respectiv, a neadevarului cuprins in actele ( eventual existente), intocmite in legatura cu constructia, emise de proiectant diriginte, verificator, proiectant, etc; sa solicitati - organismelor abilitate OAR, ISC, altele - sanctionarea acestora prin excluderea din profesie. Totodata, sa aveti in vedere sesizarea organelor de cercetare penala privind actele emise de primarie , investitor, alti profesionisti implicati.
2. Sa considerati ca unic responsabil investitorul/cel care v-a vandut aparamentul si sa solicitati rezolutiunea contractului si restituirea pretului pe care l-ati achitat, in conditiile codului civil.
Nota: Numai dvs puteti aprecia in ce masura "sa va dea alt apartament" este o solutie optima.
PS: Pentru a scoate la capat aceasta chestiune , aveti nevoie de o echipa ( avocatii nu sunt suficienti ): cineva care se pricepe la priectarea si autorizarea constructiilor ( eventual un arhitect) + cineva care se pricepe la partea de executie (eventual, un diriginte de santier)+ cineva care se pricepe la cadastru/carte funciara + un avocat care sa lege intre ele toate concluziile ceorlalti, sa aprecieze si sa realizeze demersurile/actiunile necesare.
Am incercat sa va arat chestiunile generale. Pentru amanunte este nevoie de studiu efectiv al spetei, raportat la actele existente
Sper sa va fie util,
Cu stima.
Multumesc anticipat!
Buna ziua,
Daca proprietatea va place foarte mult, cred ca trebuie sa faceti urmatoarele demersuri:
a) aflati opinia creditorului/creditorilor fata de situatia actuala: daca \\" actele existente\\" sunt suficente respectiv, daca accepta/finanteaza cumpararea in condtiile actuale, si/sau ce considera necesar in sensul completarii, cum ar fi:
- o eventuala inscriere la cartea funciara privind aspecte tehnice sau juridice in legatura cu constructia
- o expertiza tehnica, care sa confirme calitatea constructiei si care sa stea la baza evaluarii imobilului, etc
Apreciez ca este putin probabil sa scapati asa usor; de regula, creditorii sunt foarte drastici in privinta existentei actelor de proprietate
Nota: trebuie sa tineti cont de faptul ca, in raport cu modalitatea de finantare ( prima casa), trebuie sa cunoasteti opinia a doi factori decizionali : banca si fondul de garantare
b) in cazul in care creditorul/creditorii considera ca actele existente sunt insuficiente, cel mai probabil, va trebui sa verificati posibilitatea punerii in legalitate a constructiei/obtinerea, de catre actualul proprietar, a unei \\" autorizatii de construire - punere in legalitate \\"
Practic, puteti face chiar dumneavoastra demersurile, in numele sau si in ideea ca veti cumpara aceasta proprietate
Apreciez ca ceasta varianta - punerea in legalitate - este suficienta pentru finantator/creditori
Nota : este posibil ca respectiva constructie sa NU poata fi pusa in legalitate pe cale administrativa/ prin autorizatie de construire; existe solutie si pentru aceasta situatie, dar in acest caz situatia se complica ceva mai mult si nu cred ca ati mai fi interesat ...de proprietate;)
Cu stima,
Nicu C
Buna ziua,
Cred ca situatia pe care ati expus-o este interesanta, iar solutiile pot fi mai mult sau mai putin laborioase, in functie de modul in care va raportati la situatia de fapt, astfel:
1. Daca aveti in vedere demolarea actualei constructii, asa cum poate rezulta din afirmatia " ar fi obligatoriu ca deschiderea terenului să fie de 12 ml " , intrebarile sunt:
- suprafata terenului este mai mica decat 150 mp?
- unde as putea amplasa viitoarea constructie, in raport cu vecinatatile: limite laterale posteriare si modul de conformare al zonei " zona veche/formata "/
- care este suprafata maxima a viitoarei constructii in raport cu coefcientii de urbanism POT-CUT, RH ( nu cred ca este cazul unui regim de inaltime deosebit)
- constructia viitoare poate fi autorizata direct sau este nevoie de o documentatie de urbanism PUD ?
2. Dca aveti in vederea mentinerea actualei constructii, asa cum poate rezulta din aformatia " ce faci în situaţia când cumperi un teren într-o zonă veche (formată) şi deschiderea este de 10 ml, pe teren fiind construită o casă de paiantă cu suprafaţă foarte mică", intrebarile devin:
- constructia existenta poate fi modernizata ( extinsa, supraetajata, recompartimentata, restructurata, etc )?
- daca da, care sunt conditiile tehnice/juridice?
- daca nu, raman valabile intrebarile de la punctul 1 !
Cu stima,
Nicu C
nn
Buna ziua
In cazul in care nu v-ati rezolvat inca problemele privind punerea in legalitate a constructiei
(mansarda), realizata fara AC, cred ca puteti lua in considerare urmatoarea opinie:
- autorizati de construire NU se poate elibera pe cale judecatoareasca, in sensul ca nu o elibereaza judecatorul
- autorizatia de Construire pentru punerea in legalitate se face, din punct de vedere al indeplinirii conditiilor de urbanism , in aceleasi conditii ca Autorizatia de Construire \"obisnuita\". Atfel spus , daca din punct de vedere urbanistic, nu idepliniti conditiile pentru punerea in legalitate, NU veti primi autorizatia solicitata ( chiar daca aveti \" acordul vecinului).
- insa, avand in vedere constructia edificata ( mansarda), cred ca este putin probabil sa NU le indepliniti.
In privinta acordului exprimat de vecin - cred ca v-a fost solicitat prin certificatul de urbanism - trebuie bine verificat daca: chiar este necesar acest acord ?
Raportat la situatia proprietatilor ( asa cum ati expus-o dumneavoastra), cred ca cererea NU se justifica
In privinta intabularii drepturilor de proprietate asupra teren + constructie cred ca raspunsurile pe care le-ati primit deja sunt ok , insa as mai completa cu urmatoarele:
- trebuie sa fie posibila intabularea drepturilor asupra carora detineti deja un titlu - hotararea judecatoareasca !
- deasemenea, evidentiata situatia de fapt/reala ( tehnico-economica ), a imobilului !
Personal, cred ca este posibil in mod legal !
In cazul dumneavoastra, nu cred ca ati avea vreun dezavantaj din aceasta modalitate: nici chiar daca veti dori sa vindeti intreaga proprietate, ceea ce nu cred ca este cazul ;)
Cu stima,
Nicu C
Cred ca se impune urmatoarea completare la mesajul pe care l-am postat anterior:
Practica tehnico-juridica privind dezmembrarea si vanzarea acestor loturi cu titlu de "drum de servitute" este in general improprie in raport cu obiectivele cumparatorilor.
Astfel, in locul unei cote dintr-un drum de acces - cu caracter public si nerestrictionat - cumparatorul " se trezeste" proprietar pe o cota indiviza dintr-un drum de servitute care- i asigura nu atat drepturi ci mai mult obligatii/ il impovareaza.
Sunt convins ca vecinii NU au nimic impotriva accesului pe cele doua loturi alaturate
(conform situatiei de fapt), insa modul in care au luat nastere obiectul si drepturile privind imobillele ( loturile de acces), fac posibila interpretarea - absurda - a autoritatii, care solicita, principial corect: acordul pentru accesul/utilizarea proprietatii vecinului.
Deasemenea, creeaza proprietarului "obligatia" de a constitui efectiv "un drept" in favoarea cuiva care il exercita oricum, fara ca el , proprietarul sa se poata opune in vreun fel sau mai mult decat atat, sa aibe ceva impotriva.
PS: Sigur, pot exista si situatii in care aceasta modalitate tehnico-juridica se justifica.
Buna ziua
Cred ca este vorba despre o problema de interpretare/intelegere a prevederior tehnice si legale in legatura cu drumul de acces.
Voi incerca sa justific aceasta opinie printr-un raspuns cat se poate de scurt, punctual si cat mai putin tehnic.
1. \" Nu mi se elibereaza certificat de urbanism\"
- prin certificatul de urbanism ar trebui sa vi se spuna :
a) terenul este construibil in urmatoarele conditii........ sau
b) terenul NU este construibil, insa
- este putin probabila posibilitatea argumentarii - de catre serviciul urbanism - a variantei b) deoarece pe strada/in zona, exista constructii, iar in acest caz
- autorizatiile emise pentru constructiile vecine ar fi eliberate fara respectarea prevederilor legale, asadar
- daca nu exista interdictie de construire, ramane de indeplinit conditia drumului ( 5 ml)
2. \" Latimea drumului de servitute este de 3 m. La acesta se lipeste cota vecinului de vis-a-vis care are 2 m latime\"
- nu este vorba desre o alipire ci despre insumarea latimilor/suprafetelor
- drumul de servitute ( lotul aflat in proprietatea vecinilor). are, in mod identic lotului dumneavoastra, destinatia de \"acces/drum\" catre proprietati, asadar,
- asa cum poate rezulta si dintr-un extras de plan cadastral - \" accesul \" prevazut de regulamentul de urbanism, este format din doua loturi insumate/alaturate si are o latime corespunzatoare prevederilor regulamentare ( 5m)
3. \" Mi s-a indicat de la primarie sa cer drept de trecere de la toti vecinii de la drumul principal pana la mine de pe ambele parti ale drumului \"
- dumneavoastra NU aveti nevoie de acord de trecere de la vecini intrucat drumul de servitute asupra caruia sunteti proprietar ( probabil si delimitat cadastral), va permite accesul la teren, atat cu piciorul cat si auto; prin urmare
- prevederea regulamentara ( cu privire la latimea drumului) , are in vederea asigurarea accesului pompierilor, altor masini de interventie, etc ( care NU au nevoie de un acord special in acest sens), iar aceasta conditie este indeplinita prin insasi destinatia loturilor de servitute insumate ( ale dumneavoastra si ale vecinilor 2m+3m).
Nota: In cazul in care autoritatea NU intelege lucrurile in modul prezentat de mine, puteti face urmatoarea proba concludenta: cereti sa vi se aprobe imprejmuirea lotului ( drum de servitute), pe care il detineti dumneavoastra impreuna cu vecinii ;)
Veti vedea ca NU vi se aproba, deoarece lotul dumneavoastra este considerat de autoritate ( impreuna cu lotul vecinilor - cu latimea de 2m), ca drum de acces care indeplineste prevederile regulamentare ( de 5 m latime) ;) fara a tine cont de regimul lor juridic
( proprietate privata, cote indivize, servitute, etc)
Oare, ce s-ar intampla daca ati construi - asa cum in intepretarea actuala a autoritatii ar fi corect - o imprejmuire a drumului de servitute pe care il detineti??!!!! ;)
Oricum, este o chestiune care depinde exclusiv de intelegerea si intepretarea - de catre autoritate - a situatiei de fapt si de drept, insa chestiunea cu acordul vecinilor este extrem de simplista si totodata fortata !
Cu stima,
NIcu C
Buna seara,
Situatia este atat interesanta cat si destul de laborioasa in privinta verificarilor necesare : chiar aveti nevoie de un topometrist priceput !
Voi incerca sa opinez "pe bucati " pentru a fi cat se poate de clar si cat mai putin tehnic
1. " Suprapunerea virtuala este mai mare de 2% si defapt este o rasucire a trerenului ,mstfel incat vecina mea daca ar rasuci terenul ar intra pe cel al vecinului si asa mai departe cu inca 2 vecini.
- din aceasta afirmatie ( >2%), rezulta ca NU se mai poate vorbi despre " repozitionarea"
( ca operatiune), a proprietatii. De altfel, este posibil sa NU aveti inca avizata documentatie cadastrala , caz in care NU ptem vorbi despre repozitionare ci numai despre avizare.
2. " Ei bine pana aici este se pare problema deoarece aceea suprapunere intre mine si vecina se regaseste lipsa intre al 4 lea si al 5 lea."
- din aceasta firmatie rezulta ca este vorba despre o suprapunere virtuala cauzata fie de o
" transalatare a terenurilor" ( cel putin in baza de date a cadastrului, daca nu si in fapt; sunt cazuri), fie de documentatii cadastrale intocmite inexact sau in sisteme diferite.
2. "Deci suprapunere initiala este acum intre mine si vecina. Ar trebui toti sa-si refaca actele in cazul asta pentru ca prin rasucirea terenului ei rezulta alte suprapuneri pana acestea se inchid bine."
- din aceasta concluzie ( a domnului Loghin), rezulta ca toate documentatiile cadastrale - pana la al 5 -lea vecin, inclusiv - sunt intocmite inexact
Pentru a intelege situatia reala, cred ca trebuie sa aflati si sa analizati sistematic raspunsurile la urmatoarele intrebari care privesc cadastrele vecinilor " pana la cel de-al 5-lea, inclusiv" ;))
a) este vorba despre o translatare sau despre documentatii cadastrale intocmite inexact?
b) in ce sistem sunt realizate cadastrele vecinilor?
c) cadastrele vecinilor au suprapuneri sau nu au ?
d) ce s-ar intampla daca ar fi repozitionat ( in limita permisa ), cadastrul vecinului 4? cu cat s-ar diminua suprapunerea?
e) cum trebuie modificate cadastrele vecinilor - pana la al 5 -lea inclusiv - pentru a " incapea" si dumneavoastra: ma refer la suprafete si laturi ?;
f) care sunt posibilitatile juridice prin care pot fi puse in aplicare variantele tehnice identificate?
Pentru toate raspunsurile aveti nevoie de informatii tehnice detaliate ( puse la dispozitiei de oficiul de cadastru) iar concluziile ar trebui sa va fie furnizate de topometrist; de altfel, tot el este cel care trebuie sa se informeze in acest sens.
Cred ca este foarte posibil sa o si rezolvati in acest mod.
Totusi, daca cele de mai sus nu functioneaza/ nu se poate identifica nicio solutie simpla, cred ca va raman urmatoarele variante:
V1. va inscrieti la cadastru cu o suprafata mai mica decat in actele de proprietate
V2. rezolvati pe cale amiabila (cu vecinii), astfel incat fiecare sa-si exprime acordul pentru modificarile necesare
V3. actionati vecinii in instanta ( pentru modificare limite proprietate,anulare documentatii cadastrale, etc)
Cel putin decideti in cunostinta de cauza !
Cu stima,
Nicu C
avocatnet.ro explicăm legislația
