Mostenitorul nu a trecut niciodata pe acolo - nu a platit taxe si impozite, nu a facut imbunatatiri la imobil (garduri, zugravit, tamplarie geamuri etc) deasemenea nu a lucrat culturile permanente(vie)
Exista cele 2 situatii:
A. Imobil: Casa + Teren. Exista 3 proprietari in cartea funciara: 1 proprietar 10/16, 1 proprietar 3/16 si 1 proprietar 3/16 decedat in urma cu mai mult de 15 ani fara sucesiune facuta (traieste un mostenitor)
B. Imobil: Terenuri . Exista 3 proprietari in cartea funciara: 1 proprietar 2/8, 1 proprietar 3/8 si 1 proprietar 3/8 decedat in urma cu mai mult de 15 ani fara sucesiune facuta (traieste un mostenitor). Aceste terenuri au culturi permanente si sunt lucrate
Se poate invoca uzucapiunea de catre unul dintre proprietari? Daca da pentru care situatii.
In cazul in care niciunul din proprietari nu poate invoca uzucapiunea, o poate invoca o alta persoana pentru ambele situatii?
Buna ziua! Pentru deschiderea succesiunii am nevoie de un titlu de proprietate in orginal insa acesta se afla la anumite rude care refuza sa mi-l dea.
Ce solutii am in aceasta situatie? Mentionez ca pe acel titlu de proprietate sunt trecute 4 persoane (1 persoana traieste, 2 decedate(au mostenitori), 1 decedata (nu s-a facut succesiunea)
Expun urmatoarea situatie:
A. Imobil: Casa + Teren. Exista 3 proprietari: 1 proprietar 10/16, 1 proprietar 3/16 si 1 proprietar 3/16 decedat in urma cu mai mult de 15 ani.
In ultimii 15 ani si chiar mai mult au fost efectuate diferite lucrari de reparatii/imbunatatiri (hidrofor, reconstructie pereti, construire garduri, tamplarie PVC etc) insa fiind intr-o zona rurala majoritatea s-au efectuat fara facturi sau nu mai exista - lucrari efectuate de cei 2 proprietari aflati in viata.
Taxe si impozite au fost de asemenea platite de cei 2 proprietari aflati in viata. Rol fiscal la primarie fiind doar pe numele acestora, la fel si contract alimentare apa, energie electrica, etc.
B. Teren. Exista 3 proprietari: 1 proprietar 2/8, 1 proprietar 3/8 si 1 proprietar 3/8 decedat in urma cu mai mult de 15 ani.
Exista o declaratie notariala din 2016 data de un proprietar cum ca exploateaza intreaga suprafata fiind necesara pentru APIA, insa exista si documente mai vechi care atesta acest lucru.
Rol fiscal la primarie exista doar pe numele celor 2- taxe si impozite fiind platite de acestia.
Pentru care din situatiile expuse A sau B poate fi invocata uzucapiunea, tinand cont ca persoana decedata are o persoana care poate avea calitatea de mostenitor dar care nu si-a dezbatut succesiunea.
S-a semnat o promisiune de vanzare-cumparare a unui imobil unde este specificat ca diferenta de pret sa fie virata "într-un termen de maxim 5 zile lucrătoare de la data emiterii de către O.C.P.I. a încheierii de
intabulare ce dovedește înscrierea ipotecii şi a sarcinilor aferente în favoarea băncii finanţatoare."
Urmeaza a se semna contractul de vanzare cumparare si in draft este specificat urmatorul lucru : "Restul de preț provenind din credit se va plăti în termen de maxim 7(șapte) zile lucrătoare din momentul prezentării la X Bank . (dar nu mai târziu de data de 20.07.2021 inclusiv), a încheierilor de intabulare și a extrasului de Carte Funciară pentru informare în original din care să rezulte.."
Imi dau seama ca fara sintagma "dar nu mai târziu de data de 20.07.2021 inclusiv" ar fi in avantajul meu varianta din contractul de vanzare-cumparare dar cum am intalnit un caz cand o incheiere de intabulare a durat mai mult de 30 zile consider ca este un risc.
Avand in vedere cele enumerate si faptul ca este exculsa o negociere va rog sa imi raspundeti la urmatoarele:
1) Care varianta este mai avantajoasa pentru mine cumparator?
2) Este normal si legal sa se respecte varianta din promisiunea de vanzare ?
3) Legat de varianta din promisiunea de vanzare - notarul este obligat sa ma instiintezte cu privire la emiterea deciziei OCPI chiar in ziua emiterii sau este posibil "sa uite" cateva zile ca apoi sa intru in zona de risc a pactului comisoriu?
"În situația în care contul vânzătorului menționat mai sus nu va fi creditat cu suma de X RON reprezentând restul de preţ al vânzării, până cel mai târziu la data de 20.07.2021 inclusiv, prezentul contract va fi rezolvit de plin drept, fără punere în întârziere, chiar dacă au fost efectuate plăți parțiale (aceasta rezultând din simplul fapt al neexecutării), fără intervenţia instanţei şi fără nici o altă formalitate prealabilă (pact comisoriu conform art. 1.553 din Codul Civil), părţile fiind repuse în situaţia anterioară încheierii acestui contract cu retinerea de catre Vanzator a tuturor sumelor achitate de Cumparator in contul pretului."
In cazul in care la cumpararea unui imobil (apartament) vanzatorul nu poate prezenta ultimele facturi pentru utilitati (gaz, curent, cablu etc) deoarece sunt debransate (se poate vedea lipsa contorului de gaze, etc) exista vreun mod prin care se poate evita riscul preluarii unor debite mai vechi ?
De asemenea vanzatorul nu a participat financiar la zugravirea recenta si montarea interfonului in bloc (apart din discutie neavand montat interfon) dar totusi prezinta adeverinta de la asociatie ca nu are datorii catre aceasta in viitor asociatia poate cere de la urm proprietar sume pentru zugravit? Pentru montare interfon are nevoie de acordul asociatiei si va trebui sa plateasca doar partea "din casa" sau trebuie sa plateasca si alte sume asociatiei ?
In documentatia cadastrala (Releveu apartament, date referitoare la teren ) - s-au putut identifica : suprafata utila + suprafata balcoane.
In vechiul contract de vanzare cumparare am vazut - Cota teren ( aceasta apare si in extrasul de carte funciara)
Intrebarea mea este: unde ar trebui gasite informatii despre "Cote parti comune" ? ( Nu am gasit nicaieri vreo cifra, procent etc - sunt interesat de acest aspect fiindca exista un "balcon comun" pe fiecare etaj)
Doresc sa cumpar un imobil si vanzatorul are un model de antecontract agreat (facut de notarul agreat, doar cu acesta lucreaza). Gasiti mai jos clauzele si pactul comisoriu specificat. Ma puteti lamuri care sunt implicatiile in afara de pierderea avansului? Eventual clauze cu care nu ar trebui sa fiu de acord sau ar trebui adaugate ?
Clauze:
În cazul în care promitentul-cumpărător refuză în mod nejustificat să îşi execute obligaţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică în condiţiile mai sus menţionate, promitentul-vânzător, va putea declara rezoluţiunea promisiunii, caz în care promitentul-cumpărător va pierde suma de bani achitată cu titlu de avans în temeiulprezentului înscris.
În cazul în care promitentul-vânzător refuză în mod nejustificat să îşi execute obligaţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică în condiţiile mai sus
menţionate, promitentul-cumpărător va putea declara rezoluţiunea promisiunii, caz în care
promitentul-vânzător este obligat să restituie promitentului-cumpărător suma primită cu
titlu de avans.
În cazul în care promitentul-vânzător nu reușește să obțină toate documentele
reiterate în prezenta promisiune și care sunt necesare perfectării contractului de vânzarecumpărare, promitentul-cumpărător va putea declara rezoluţiunea promisiunii, caz în care promitentul-vânzător este obligat să restituie promitentului-cumpărător suma primită cu titlu de avans.
În cazul în care contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu poate fi încheiat ca urmare a faptului că, banca creditoare nu acordă creditul necesar achitării integrale a preţului, din motive ce decurg din actele de proprietate prezentate de promitentul-vânzător şi care nu pot fi remediate într-un timp rezonabil, ce va fi convenit de ambele părţi (e.g. incheierea unor acte de dezmembrare, partaj, reactualizare documentaţie cadastrală, etc.), promitentulvânzător este obligat să restituie promitenților-cumpărători suma de bani primită cu titlu de avans în temeiul prezentului înscris. În această situaţie, promitenții-cumpărători, vor obţine dela banca creditoare dovada neacordării creditului, împreună cu motivarea respingerii creditării, iar suma de bani pe care promitentul-vânzător este obligat să o restituie promitenților-cumpărători, va fi plătită în termen de 5 (cinci) zile de la primirea notificării ce va fi însoţită de
dovada respingerii de către banca creditoare a solicitării de finanţare.
În cazul în care contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu poate fi încheiat ca urmare a faptului că, banca creditoare nu acordă creditul necesar achitării integrale a preţului, din motive ce decurg din faptul că promitenții-cumpărători nu îndeplinesc condițiile bancare de obținere a creditului mai sus menționat aceștia din urmă vor pierde suma achitată cu titlu de avans, cu titlu de penalitate.
În oricare dintre situațiile mai sus prezentate, noi părțile contractante ne obligăm sub sancțiunea reparării prejudiciului cauzat să încheiem în termen de cel mult 10(zece) zile care curg din momentul expirării termenului pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, un act adițional la prezenta promisiune prin care fie desființăm prezentul contract și radiem din Cartea Funciară notarea acestuia, fie acordăm un nou termen pentru rezolvarea amiabilă a situației
intervenite.
Pact comisoriu
Noi, părţile contractante, convenim ca, Promitenta Vânzătoare să aibă dreptul, la libera sa alegere, (i) fie să considere această Promisiune rezolvită de drept, fără intervenția vreunei instanțe și fără vreo altă formalitate, trimițând o notificare de rezoluțiune în scris („Notificarea de Rezoluțiune”) către Promitentul Cumpărător, iar rezoluțiunea va avea loc în baza Articolului 1553 alin. (2), teza finală, din Codul Civil, respectiv rezultând din simplul fapt al neîndeplinirii
obligațiilor asumate în baza acestei Promisiuni, (ii) fie să ceară instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare.
Noi, părţile contractante, declarăm că suntem de acord cu faptul că Promitentul -Cumpărător este în întârziere de drept prin simpla expirare a termenului stabilit pentru încheierea contractului de vânzare și nu este necesară nicio altă formalitate prealabilă. Pentru evitarea oricărui dubiu, clarificăm prin prezenta că scopul Notificării de Rezoluțiune este exclusiv de a informa Promitentul- Cumpărător cu privire la decizia Promitentei-Vânzătoare de a considera această Promisiune rezolvită, conform prevederilor pactului comisoriu de mai sus, precum și să facă această decizie
opozabilă (astfel cum se prevede mai jos) și nu va afecta în niciun fel încetarea de drept a acestei Promisiuni începând cu data menționată în Notificarea de Rezoluțiune. De la acea dată, PromitentaVânzătoare va fi, în consecință, eliberată de obligația de a transfera dreptul de proprietate asupra Imobilului către Promitentul - Cumpărător, fiind îndreptățit să vândă Imobilul către oricare terț cumpărător și fiind exonerat de orice altă obligație față de Promitentul - Cumpărător în temeiul prezentei Promisiuni.
Noi, părţile contractante, declarăm că suntem de acord cu faptul că în cazul în care la data prevăzută în Notificarea de Rezoluțiune, Promitentul - Cumpărător nu semnează și/sau refuză să încheie contractul de vânzare din orice motiv sau nu se prezintă în fața notarului public la data notificată de Promitenta Vânzătoare pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, notarul public va întocmi o încheiere de certificare în acest sens, fiind expres convenit de către Părți că Promitenta-Vânzătoare va avea dreptul să radieze prezenta Promisiune din Cartea Funciară exclusiv în baza prezentării încheierii de certificare a notarului public atestând nesemnarea/refuzul Promitentul - Cumpărător de a semna contractul de vânzare cumpărare sau absența Promitentul - Cumpărător la data notificată de Promitenta-Vânzătoare pentru încheierea Contractului, fără nicio altă formalitate sau document suplimentar.
Subscrisa Promitenta-Vânzătoare, cunoscând prevederile articolului 326 din Codul Penal privind falsul în declarații, declar că am luat la cunoștință în mod expres de prevederile susmenționate, declar în mod expres și consimt că la data întocmirii și eliberării de către notarul public a încheierii de certificare prin care se atestă nesemnarea/refuzul Promitentului-Cumpărător de a semna contractul de vânzare sau absența Promitentului - Cumpărător la data notificată de Promitenta Vânzătoare pentru încheierea contractului de vânzare, prezenta Promisiune va fi rezolvită de drept și își va înceta în totalitate efectele, iar Părțile vor fi repuse în situația anterioară în condițiile și cu penalitățile stabilite în prezenta Promisiune.Noi, părţile, am luat cunoştinţă că dacă una dintre noi refuză să-şi execute obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare la termenul stabilit, cealaltă parte este îndreptăţită să solicite instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, caz în care, partea care nu şi-a executat
obligaţia de executare a contractului, va suporta şi toate cheltuielile ocazionate de proces.
Am sunat intre timp la ANCPI, OCPI - am primit un raspuns asemanator cu al dvs si anume cadastrul este facut si este necesara o cererere de indreptare - care teoretic se rezolva in 2 zile lucratoare - practic o saptamana.
Ma aflu in situatia in care doresc accesarea unui credit prin Programul Noua Casa sau ipotecar si vanzatorul nu accepta o clauza de returnare a avansului in cazul in care creditul este respins si vreau sa fiu sigur ca toate actele sunt in regula inainte de semnare antecontract - ma gandesc ca ca banca finantatoare poate refuza pentru acest motiv.
Va intreb:
- poate notarul sa depuna aceasta cerere inainte de semnarea antecontractului - in cat timp va fi vizibila in extras carte funciara ?
- vanzatorul (banca) spune ca nu are schitele cadastrastrale si au cerut obtinerea lor (copie din arhiva OCPI). Se complica lucrurile in vreun fel? Dureaza mult astfel de demers?
Doresc sa cumpar un apartament - am cerut nr carte funciara si nr cadasatral (am vazut ca este acelasi). Am intrat pe site-ul ANCPI pentru un extras de carte funciara pentru informare.
Am primit acest extras dar nu sunt completate urmatoarele rubrici:
- suprafata utila
- suprafata construita
- cote parti comune.
Este completata doar rubrica Observatii/Reverinte apartament compus
din doua camere si dependinte,cota indiviza de 19,86 mp teren in folosinta.
In rest la rubrica
Proprietari : este mentinut proprietarul
Sarcini: Nu sunt
Pueti sa ma lamuriti va rog cu rubricile lipsa? Inseamna ca nu este cadastrul facut ?
avocatnet.ro explicăm legislația
