ANTECONTRACT DE VANZARE CUMPARARE - imobiliare

Question

Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

ANTECONTRACT DE VANZARE CUMPARARE - imobiliare

Utilizator 23:10, 10 Ianuarie 2008

In martie 2007 am facut formalitatile pt cumpararea unei case. Am intocmit un antecontract de vanzare cumparare la notariat urmand ca vanzatorii sa-si obtina actele cadastrale pt vanzarea finala. La urmatorul termen vanzatorii au solicitat inca o suma de bani, pe care le-am dat-o asigurandu-ma ca actele intarzie doar 2 saptamani si cerand un alt termen. Am dat acea suma de bani crezand ca actele vor fi finalizate. In realitate actele au fost respinse de catre Cadastru pentru faptul ca suprafata reala existenta era cu 45 mp mai mare decat cea stipulata in actele de proprietate si trimitand vanzatorii in instanta sa obtina o sentinta judecatoreasca pe diferenta. De atunci vanzatorii au taraganat, depunand actele tarziu in judecatorie si la ora actuala sunt inca in tribunal. In acest timp am tot facut acte aditionale de prelungire. In octombrie am solicitat un ultim termen pt incheierea actelor si ei au spus ca datorita timpului scurs pretul imobiliarelor a crescut asa ca solicita modificare de pret refuzand sa mai semneze alte prelungiri. In decembrie le-am propus un alt termen pana in aprilie 2008, cu cateva conditii de penalitati dupa, vanzarea intregii proprietati asa cum se negociase, efectuarea de reparatii urgente datorita deprecierii imobilului., ei refuzand orice prelungire.
Care sunt caile legale de actionare in acest caz. Ce sanse am sa execut acel precontract de vanzare cumparare si sa obtin imobilul la valoare mentionata in contract eu fiind cumparator de buna credinta asteptand atatea luni ca vanzatorul sa intocmeasca actele.
Ce valoare legala are un ante-contract de vanzare cumparare?/
Ce reprezinta avans din punct de vedere juridic?? Mentionez ca am dat bani in 2 transe, una la intocmirea antecontractului si cealalata la primul act aditional.
A doua plata reprezinta avans??????

Apreciez si multumesc anticipat pt un profesional raspuns.

2 mesaje

1314 vizualizări

2 participanți

Cel mai recent răspuns: , Avocat 00:31, 11 Ianuarie 2008

Vezi răspuns

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Foarte urgent !!!! va rog ajutatima cu un sfat!! Vreau sa cumpar un apartament cu banii cash dar intreaga suma o voi avea doar peste o luna asa ca m-am inteles cu vanzatorul apartamentului sa-i dau o parte ... (vezi toată discuția)

Precontract nerespectat am facut un precontract de vanzare cumparare de mana pentru un teren am achitat o suma de bani si nu a fost respectat de catre vanzator. acest act poate fi ... (vezi toată discuția)

Valabilitate antecontract cumparare casa Buna ziua, am un antecontract de cumparare a unui imobil in care sunt precizate urmatoarele: " Prezentul antecontract are valabilitate pana la data ... (vezi toată discuția)

Carmen-Tunde Borsanyi Avocat · Answer 1 · 2008-01-11 00:31:44

este putin cu cantec
deci inteleg astfel:
1. casa nu era intabulata;
2.ai platit a doua suma de bani din mana cum ar veni fara sa ai in schimb vreo chitanta sau inscris sub semnatura privata in acest sens sau este cuprins[ in acea ...prelungire ???
3.acele "preelungiri " sunt toate acte notariale ???

acum pe bune
incheierea unui precontract respectiv antecontract de vanzare cumparare ( care reprezinta un act juridic) oblige partile ce-l incheie ca intr-un anumit termen sa incheie contractul de vanzare cumparare.

In esenta, prin acest act partile se obliga in mod reciproc sa incheie in viitor contractul de vanzare cumparare, practic vorbim de o obligatie de "a face". Mai ales daca partile au stabilit si clauze privind renuntarea unuia din promitenti in sensul ca, sunt foarte dese situatiile aparute in practica in care partile convin asupra unui astfel de antecontract, insa nu dau importanta cuvenita inscrisului constatator si probator al conventiei acestora.
- o speta concreta: partile au intocmit un inscris intitulat "chitanta" prin care se stipula ca: Promitentul vanzarii (proprietarul) a primit o suma de bani ca avans al vanzarii, restul ramanand a-i fi platiti la data incheierii contractului. In acelasi timp, partile au stipulat ca "in cazul in care vanzarea nu va avea loc din cauza cumparatorului, acesta va pierde avansul, iar daca vanzarea nu va avea loc din pricina vanzatorului, va plati dublul sumei primite". Iinscrisul a fost redactat intr-un singur exemplar. In acesta situatie, consideram ca atata vreme cat nu s-a respectat regula sus amintita a multiplului exemplar , inscrisul prezentat de reclamant care solicita ca instanta sa pronunte o hotarare ce va tine loc de act autentic este lipsit de valoare probatorie si astfel raportul trebuie dovedit cu alte mijloace de proba, inscrisul fiind totusi un inceput de dovada scrisa. Aceasta dovada este insa uneori greu de realizat, poate chiar imposibila, in lipsa martorilor.

Astfel, in cazul in care promitentul nu executa obligatia asumata, exista doua posibilitatii:

1)Fie, in in baza Legii 247/2005 Titlul X art.2 alin. 2 - beneficiarul promisiunii solicita instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic, si care sa aiba ca efect transferul dreptului de proprietate catre beneficiarul promisiunii.
DAR !!!! a pronunta o astfel de hotarare l, instanta trebuie sa constate ca promitentul refuza sa execute obligatia, beneficiarul la randul sau a executat obligatia, respectiv a dat suma de bani cu titlu de pret al vanzarii, iar in cazul in care promitentul a refuzat primirea acesteia, a consemnat suma respectiva la o unitate bancara la dispozitia promitentului (vanzatorului), si nu in ultimul rand instanta va trebui sa verifice daca bunul imobil se mai gaseste in proprietatea promitentului.

In acest caz, imediat ce s-a pornit un astfel de proces recomand sa solicitati instituirea unui sechestru judicar asupra bunului repectiv prentru a impiedica instrainarea bunului in cursul judecatii.

2)In cazul in care nu se poate pronunta o astfel de hotarare ori beneficiarul nu doreste a proceda astfel, urmeaza a se solicita rezolutiunea conventiei si obligarea partii care se face vinovata de neideplinirea acesteia la plata de despagubiri (daune interese). In cazul in care partile au determinat intinderea obligatiei de despagubire prin insusi precontractul incheieat, asa cum am vazut in speta de mai sus, promitentul va pierde avansul, iar beneficiarul va restitui dublul sumei, urmeaza ca instanta sa oblige partea in culpa potrivit acestei clauze (clauza penala)

Mai exista si posibilitatea ca instanta, printr-o modalitate indirecta, sa constranga partile sa incheie contractul, respectiv prin stabilirea asa-numitelor daune cominatorii, ce constau intr-o suma de bani pe care debitorul trebuie sa o plateasca pentru fiecare zi de intarziere pana la executarea obligatiei.

Pentru informatii pertinente sunt necesare mai multe detalii !!!

( eu inca nu am auzit sa se respinga pe o diferenta de 45 mp. diferentele admise sunt la marja de 150-200 mp.!!!! in plus sau minus fata de suprafata din acte )