Doua antecontracte de schimb imobilar (sfaturi)

Este dificil sa analizam astfel probleme atat de complexe.
Pentru problema 2, asa ceva se poate realiza, nu e musai sa fie curat CF-ul la data schimbului, insa care sunt variantele, riscurile pt. dv si cum sa le ocoliti presupun discutii ample si dexseori negocieri cu partea cealalta.
Mai mult, va recomand sa nu semnati acte fara sa le intelegeti mecanismul juridic, preferabil e sa vi le intocmeasca cineva personalizat si nu sa semnati un act de 2 pagini standard.

Pentru problema 1, mai interesant e ce scrie in cazul in care coschimbasul dv. nu-si indeplineste obligatiile, ca normal ar trebui sa existe si varianta asta, asa ca veniti cu completari.

In primul rand, multumesc frumos pentru raspuns. =D>

La problema 2 s-a sesizat notarul care nu este chiar primul om luat la intamplare de pe strada ci un cunoscut. In fine, si el m-a asigurat ca treaba este realizabila, parerea lui este ca nu am nevoie de avocat deoarece o sa ma asiste el cum trebuie. Prima lui sugestie a fost sa nu fac nici un precontract ci direct contract de schimb. A doua a fost ca cealalta parte sa ceara acordul bancii si sa clarifice cum va fi mutata ipoteca: cat din ipoteca se va duce pe apartamentul de 3 camere, cat din ipoteca pe un alt imobil aflat in proprietatea coschimbasului, cat din sulta oferita de mine se va duce pentru stingerea (partiala) a creditului la banca si cat din sulta, eventual, va ajunge in contul celuilalt coschimbas. Expresia notarului a fost ca atunci cand voi scoate intabularea pe numele meu, casa va fi "curatata" de orice sarcina. Am retinut sfatul dvs referitor la intelegerea mecanismului juridic inainte de a semna ceva si o sa-l urmez chiar si in eventualitatea in care o sa am angajat un avocat care sa ma asiste.

In ceea ce priveste problema 1 (antecontractul de schimb pe care deja il am in "derulare") redau exact ce scrie in precontract pentru cazul in care coschimbasul "se suceste":

"In cazul in care coshimbasii [sunt mai multi proprietari pe casa respectiva] X si Y si Z se razgandesc sau nu prezinta radierea din cartea funciara a vechii constructii, autorizatia de construire a imobilului edificat pe propretatea noastra din Bucuresti, str ... nr ..., sector ..., procesul verbal de receptie finala, intabularea noii constructii, certificatul de atestare fiscala si extrasul de carte funciara pentru autentificare pe constructia noua, acte necesare schimbului intre imobilele ce formeaza obiectul prezentului antecontract, precum si dovada schimbarii sediului SC Cutare SRL din Bucuresti, str ... nr... sector, avand J40/xxxx/2008 si cod unic de inregistrare xxxxxxxx, pana la termenul stabilit, vor restitui d-nului Nume Prenume avansul de sulta de x000 euro si vor plati acestuia suma de x000 euro, cu titlu de clauza penala, conform art. 1066 Cod civil."

Pentru a intelege de ce au ceilalti coschimbasi atatea obligatii de indeplinit puteti parcurge acest topic: www.avocatnet.ro/content/for...

Pe mine ma intereseaza mai putin ce pot pati ceilalti coschimbasi in cazul in care nu isi indeplinesc obligatiile lor si mai mult ce consecinte pot sa suport eu daca nu imi mentin angajamentul de schimb. Pierd avansul (ceea ce nu ar fi problematic) sau pot sa ma astept si la alte complicatii (sa fi dat in judecata de cealalta parte de exemplu)?

Multumesc inca o data pentru raspuns!

Nu ma intreb deloc de ce au atatea obligatii, e normal sa le aiba, le banuiam inainte sa mi le spuneti, insa nu puteam sti ca acel contract nu are vreo scapare in acest sens...
Am inteles ca nu va intereseaza de ceilalti ci de dv., ar fi si culmea sa fie altfel! Informatiile cerute de mine sunt tocmai ca sa va spun ce vi se poate intampla dv.
Astfel, faceti o notificare ca la termenul stabilit sa vina cu actele din promisiune ori, alternativ, contractul va fi terminat de dv. pt. neindeplinirea obligatiilor lor si ii asteptati cu suma de... euro.
In caz de neprezentare, contractul va fi considerat rezolutionat de dv. la termenul stabilit si asteptati banii in termen de 2 zile in contul IBAN ..., altfel ii veti executa, da in judecata... :D
Si scapati camasa curata!

La problema 2 intrevad o si mai mare problema: NOTARUL!
UN notar care spune ca asista o parte cand nu asta e treaba lui sau un avocat care ar spune ca reprezinta ambele parti cu interese contrare sunt persoane de care, cand le intalniti... FUGITI!!
Fugiti repede, departe si nu va uitati in urma!

Nu conteaza ca e cunoscut notarul sau nu, actele juridice bune nu se prea redacteaza in practica de notari; nu cunosc un singur notar, includ aici si cateva nume de interes national, care sa redacteze acte complexe si sa nu aplice regula formularului. :(
In plus, notarul de incredere v-a dat o prima solutie proasta pentru dv., iar pe a doua v-a trimis sa o gaseasca partea dv. adversa!
Sigur, se poate ca sa va iasa intabularea curata, tocmai de asta va trebuie un plan de acte succesive bine puse la punct, ca, in momentul in care ceva merge prost, sa nu ramaneti incurcat si sa puteti iesi usor din itele alea.
In momentul in care aveti dv. casa curata, banca trebuie sa aiba si ea ipoteca la fel de curata pe ap., or actele astea nu se pot face instant, ca banca trebuie sa isi dea acordul si sa aprobe... asa ca va exista un moment in care ap. va avea ipoteca si dv. nu veti avea casa! :(

Poate gasiti si alternative, asta e numai una dintre idei, de regula cea mai utilizata de banci! Ca tot v-a trimis notarul la banca, de parca banca va reprezinta interesele dv.
Notarul stie ca exista si varianta sa va iasa casa curata, insa ca sa ajuneti acolo trebuie muuulta munca juridica!

Succes!

P.S. Nu postati aceeasi problema in forumuri diferite, unul dintre ele se inchide de regula. :( Multumesc pentru intelegere.

Sa stiti ca apreciez foarte mult efortul si timpul irosit de dvs pentru rezolvarea problemelor mele. =D>

Haideti sa clarificam intai micile nelamuriri care par sa-si fi facut locul.

"P.S. Nu postati aceeasi problema in forumuri diferite, unul dintre ele se inchide de regula."

Nu am postat aceeasi problema pe doua forumuri din cate stiu. Daca va referiti la linkul pe care l-am pus in ultimul meu post, observati va rog ca este un topic pornit pe acelasi forum/subforum care trateaza un subiect separat. El a fost initiat in februarie 2010 si ultimul raspuns s-a dat in martie 2010. Sper ca nu am abuzat in nici un fel de regulament. :) PS: o sa observati ca eu chiar am urmat sfaturile primite la data respectiva si nu pot spune ca regret. :) PPS: s-ar putea sa resuscitez putin si acel topic, am o mica nelamurire si in ceea ce priveste acel antecontract care se lungeste mult peste estimarile initiale (inclusiv cele ale primariei!).

Acuma, referitor la problema 1, dvs acoperiti doar o parte a latura a lucrurilor.

"Astfel, faceti o notificare ca la termenul stabilit sa vina cu actele din promisiune ori, alternativ, contractul va fi terminat de dv. pt. neindeplinirea obligatiilor lor si ii asteptati cu suma de... euro.
In caz de neprezentare, contractul va fi considerat rezolutionat de dv. la termenul stabilit si asteptati banii in termen de 2 zile in contul IBAN ..., altfel ii veti executa, da in judecata...
Si scapati camasa curata!"

Va reamintesc ca termenul la care expira acel antecontrat este prelungit pana la inceputul lunii martie 2011. Pana atunci este perfect posibil ca cealalta parte sa aiba toate actele in regula si imobilul pregatit pentru schimb. Ma interesa sa aflu cum sa procedez in aceasta situatie. Eu ma gandeam sa-i comunic respectivului ca nu mai doresc sa inchei tranzactia cu dumnealui, sa-l las sa pasteze avansul (asa e corect, eu fiind cel care nu-si respecta promisiunea) si sa facem amandoi declaratie de rezolutiune in fata notarului cu care sa radiem mai departe inscrierea acelui antecontract de pe CF-ul ambelor imobile (casa si garsoniera) pentru ca sa poata sa vanda omul casa altcuiva.
Pentru situatia descrisa de dvs, cea in care celalat coschimbas nu isi definitiveaza actele pana la expirarea antecontractului, as dori o solutie prin care sa-mi recuperez eventual avansul dat de mine fara alte daune interese (dublul avansului) si, mai important, pe cala amiabila (nu vreau sa-l dau in judecata).

Acum, referitor la problema 2:

"La problema 2 intrevad o si mai mare problema: NOTARUL!
UN notar care spune ca asista o parte cand nu asta e treaba lui sau un avocat care ar spune ca reprezinta ambele parti cu interese contrare sunt persoane de care, cand le intalniti... FUGITI!!"

De acord cu dvs in ceea ce priveste avocatul care spune ca reprezinta ambele parti (aici nu e cazul) dar sunt nelamurit cu notarul. Eu credeam ca notarul reprezinta mai ales interesele cumparatorului, se asigura ca acest trateaza cu proprietarul. Cu banii e mai simplu, se transfera in contul vanzatorului sau eventual se numara. :) Ca o reflectare a acestei realitati, in practica, cumparatorul este cel care achita onorarul notarului. In cazul de fata eu sunt pe pozitia cumparatorului (oarecum) deoarece eu sunt cel care plateste sulta si cel care are ofera ca diferenta un imobil fara ipoteci sau alte scame.

"Ca tot v-a trimis notarul la banca, de parca banca va reprezinta interesele dv."

Aici e o neintelegere, notarul a sugerat ca partea adversa sa se duca la banca, sa discute cu aceasta jongleria cu ipoteca. Evident ca eu nu am ce discuta cu banca respectivului, eventual o sa primesc la un moment dat un evaluator bancar care sa evalueze apartamentul meu de trei camere si cam atat.

asa ca va exista un moment in care ap. va avea ipoteca si dv. nu veti avea casa!

Lucrul asta ma ingrijoreaza cel mai mult, mi se pare oarecum... delicat. Puteti dumneavoastra sau altcineva cu putin timp la dispozitie sa-mi detaliati pe pasi cu s-ar putea desfasura operatiunea? Ceva de genul Pas 1: partea adversa obtine acordul bancii; Pas 2: mergem ambii coschimbasi la notar cu toate actele imobilelor (plus reprezentatul bancii?); Pas 3: fiecare parte scoate intabularea pe imobilele proaspat dobandite (eu casa, el apartamentul)... o sa am eu deja libera de sarcini casa (fara ipoteca)? E ceva ceata intre pasul 2 si 3, acolo nu stiu cum se deruleaza lucrurile.

Din pacate nu cunosc nici un avocat (sau cunosc dar habar nu am daca pic pe specializarea lor sau daca sunt priceputi), poate ma ajutati dvs sau imi recomandati pe cineva (nu stiu cum se procedeaza, sper ca nu am incalcat regulamentul forumului).

Multumesc inca o data pentru raspunsuri!:love1:

Da, nu citisem acel subiect si faceati trimitere la el, am crezut ca e identic. Ma scuzati.

Ca sa vad daca va poate obliga coschimbasul la ceva trebuie sa vad actul intreg, sa-l citesc si nu sa vad un fragment, imi pare rau. Deci cititi-l dv. cu atentie.
Notarul v-a trimis la banca pe voi, partile; ca e numai una, e mai prost cat timp nu sunteti dv. cel care alege solutia juridica.
Notarul nu tine partea nimanui; treaba lui e sa fie atent la procedura incheierii actului juridic in conformitate cu vointa partior, dandu-i o anumita forta juridica.
Forma actului e atrubutia notarului, anume forma autentica; asta e treaba lui.
Pe langa asta, e obligat sa dea, egal, explicatii partilor; in practica, sa intampla extrem de rar ca un notar sa explice intreg mecanismul juridic, desi majoritatea taxeaza si consultanta juridica.

Tocmai ca va ingrijoreaza un lucru ar fi bine sa incercati sa obtineti cat mai multe date si poate mai mult de o varianta de lucru. Sa va expun toate actele cu riscurile lor, cu ordinea operatiilor... e mult prea mult pentru un forum.
Asta stabiliti de comun acord cu juristul care va va redacta actele, verificati intai daca banca e de acord cu scenariul propus de dv. ca degeaba gasiti ceva bun daca nu merge la banca etc.

Revin si arat ca numararea banilor cash e o greseala daca nu solicitati notarului un act in acest sens.
Cumparatorul achita taxele tranzactiei in practica pentru ca asa... spune teoria! Spezele sunt in sarcina cumparatorului in caz ca partile nu prevad altfel.