Doua antecontracte de schimb imobilar (sfaturi)

Question

Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Doua antecontracte de schimb imobilar (sfaturi)

Utilizator 00:09, 11 Ianuarie 2011

Buna seara tuturor!

Ma aflu in urmatoare situatie: am incheiat in aprilie 2010 un antecontract de schimb imobiliar care implica oferirea de catre mine a unei garsoniere plus o diferenta (sulta) pe o casa. Suma platita cu titlu de avans din partea mea nu este semnificativa dar ambele imobile (atat garsoniera cat si casa) au notat acest antecontract de schimb in cartea funciara. Noi am tot asteptat ca celalat coschimbas sa isi puna in ordine actele (are de obtinut autorizatie de constructie pentru intrarea in legalitate, procesul de receptie finala, intabulare) dar procesul de autorizare a constructiei (casei) este anevoios si deja ne aflam la a doua prelungire de antecontract, prelungire care expira la randul ei in martie 2011.

Ma gandesc sa renunt la acest schimb. Care pot fi consecintele? In antecontract scrie asa:

"In situatia in care coschimbasul Nume Prenume (eu) se razgandeste sau nu prezinta certificatul de atestare fiscala, extrasul de carte funciara pt. autentificare, liber de sarcini si adeverinta privind plata intretinerii la zi, pe apartamentul (garsoniera) pe care se obliga sa-l vanda prin schimb, pana la termenul stabilit, va pierde avansul de sulta platit, in suma de xxxx euro, cu titlu de clauza penala, conform art. 1066 Cod civil;"

INTREBARE:

Risc sa pierd doar avansul? Exista vreo posibilitate ca celalat coschimbas, presupunand ca reuseste sa-si intabuleze casa, sa ma oblige sa efecutez schimbul impotriva dorintei mele (pe cale judecatoreasca)? Sunt dispus sa pierd avansul dar nu vreau sa intru in alte complicatii... sa ma trezesc executat silit de exemplu.

Partea a doua a problemei:

Doresc sa achizitionez alta casa prin aceeasi metoda (schimb plus diferenta din partea mea). Aici o sa dau si niste cifre, sa fie totul mai clar. Casa pe care vreau sa o achizitionez e grevata de o ipoteca de aprox 180.000 euro. Eu as urma sa dau la schimb un apartament de 3 camere si o diferenta. Proprietarul casei vrea sa mute o parte din aceasta ipoteca pe o alta proprietate a lui (care desi are deja o ipoteca, cica mai are "spatiu" de vreo 100.000 euro pentru mutarea partiala a ipotecii de care vorbem mai sus) si restul de ipoteca (sa zicem 80.000 euro) sa il mute pe apartamentul meu de 3 camere. Treaba asta are trebui sa se intample cumva instant, exact in momentul semnarii contractului de schimb. Totodata proprietarul casei vrea sa facem si antecontract notarial inainte sa se apuce sa ameteasca ipotecile (lucru care il costa, inteleg acest aspect, dar nu vad rostul unui antecontract fara notarea in cartea funciara a acestuia). Nu stiu daca are vreo relevanta dar mentionez totusi ca proprietarul casei lucreaza chiar la banca unde are si ipoteca.

INTREBARI:

Este realizabil asa ceva? Nu este obligatoriu ca o casa sa aiba Cartea Funciara curata (fara nici o ipoteca, sarcina etc) INAINTE de semnarea contractului de schimb in forma finala? Poate sa-mi explica cineva cum se produce pas cu pas acest lucru? E posibil sa ma trezesc cu o ipoteca pe apartamentul de 3 camere dar sa nu se realizeze schimbul?

Desi nu am inca probleme reale (sper eu) mi-am zis sa cer un sfat inainte sa semnez ceva... asa cum dumneavoastra recomandati intodeauna. :)

Multumesc anticipat pentru eventualele sugestii!

Ultima modificare: Marți, 11 Ianuarie 2011

Răspunde Citează

10 mesaje

2636 vizualizări

2 participanți

Cel mai recent răspuns: , Avocat 09:07, 20 Ianuarie 2011

Vezi răspuns

Răspunsuri moderate (2)

Pagina 1

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Cumparare apartament in bloc nefinalizat Buna ziua, Doresc sa cumpar o garsoniera aflata la ultimul etaj (3) dintr-un bloc in constructie (acum blocul este \"la gri\", adica e construit in ... (vezi toată discuția)

Contract de schimb imobiliar cu sulta obtinuta prin credit cu ipoteca Buna seara! Doresc sa fac un schimb de locuinta cu diferenta.Adica,eu sa primesc diferenta de bani .Pana aici totul ok,dar azi m-a sunat celalalt coschimbas ... (vezi toată discuția)

Credit refuzat datorita lipsa autorizatiei de constructie ? Buna ziua, In primul rand va felicit pentru tot ceea ce ati reusit sa faceti prin intermediul acestui forum. In al doilea rand, va cer un sfat cu privire ... (vezi toată discuția)

dcgdcgdcg Utilizator · Answer 1 · 2011-01-17 13:21:42

Situatia s-a clarificat in cea ce priveste antecontractul deja semnat (cel in care e implicata garsoniera) in sensul ca celalat coschimbas a reusit sa obtina autorizatia de constructie si receptia casei. Mai trebuie sa iasa intabularea si cadastrul, lucru ce presupune cam o luna de asteptare deci partea adversa se va incadra in termen.

"Ca sa vad daca va poate obliga coschimbasul la ceva trebuie sa vad actul intreg"

.

In act singurele sanctiuni prevazute sunt cele prezentate mai sus adica pierderea avansului respectiv returnarea dublului avansului in functie de ce parte nu-si indeplineste promisiunea de schimb. Nu se pomeneste nicaieri ca partile agreeaza sa se adreseze justitiei in caz de neindeplinire a obligatiilor de catre o parte sau alta... sau vreun text similar.

"Numararea banilor cash" a fost o gluma mai neinspirata din partea mea, au trecut vremurile in care se mergea cu sacosa la notar. Am inteles si explicatiile dvs. in legatura cu atributiile notarului, multumesc frumos pentru explicatii. =D>

Acum alt aspect care vizeaza una din case (cea care implica schimbul cu apartamentul de 3 camere). Ea a trecut la un moment dat in proprietatea statului cu decretul 55/1981 (un decret de expropriere in vederea constructiei de blocuri, largiri de strazi etc daca nu ma insel) si a fost revendicata de o fosta proprietara in martie 2001 pe legea 10/2000. Am verificat pe site-ul primariei (pmb.ro), solutia a fost "restituire in natura" (septembrie 2002). Mai departe, respectiva proprietara a vandut proprietarului actual care a construit (extins) si renovat (cu autorizatie de construire si receptie finala de la primarie). Nu stiu daca a fost implicat vreun chirias devenit ulterior proprietar pe legea 112/1995, presupun ca nu. O singura nedumerire am dupa ce am verificat decizia de pe siteul pimariei: la rubrica "Observatii" scrie "DECRET 55/1981; S-A PLATIT SUMA DE 112.408.417 LEI". Stie sau banuieste cineva la ce se refera treaba asta? Cine cui a platit suma si de ce? Statul socialist la expropriere? Nu cred, avand in vedere dimensiunea sumei. Sau este o plata / despagubire acordata de stat fostei proprietare pentru lipsirea de folosinta a imobilului pe un numar probabil mare de ani?

Si ca si cum nu ar fi fost lucrurile destul de incurcate, mai apare si problema certificatelor energetice. Notarul e de parerea ca nu sunt necesare, a spus ceva despre o lege care nu prevede si sanctiuni. E posibil ca un contract de schimb fara certificat energetic a ambelor imobile sau doar a unuia dintre ele sa fie lovit de nulitate? Dvs cum apreciati?

Cabinet de avocat Liliana Grădinaru Avocat · Answer 2 · 2011-01-18 10:13:28

Pentru suma de bani trebuia vazut actul de restituire a imobilului, nu mergem asa pe ghicite.
Daca nu scrie de instanta, nu se ajunge acolo; sigur, asta daca partea adversa nu gaseste un avocat care vrea musai dosarul si nu pica la un jude care nu da prioritate clauzei penale... :D

dcgdcgdcg Utilizator · Answer 3 · 2011-01-19 12:27:43

Doamna avocat, admir rabdarea dumneavastra de a raspunde potopului de intrebari. :) Un raspuns pe cat de scurt pe atat de concludent. ;)

Cateva clarificari deoarece am primit pe mail cateva documente.

Problema 1 (casa mai mica, cea pentru care am precontract semnat):

Pentru obtinerea "autorizatiei de construire pentru intrare in legalitate" au fost necesare cateva documente printre care si expertiza de rezistenta seismica. Actul incepe cu "se analizeaza imobilul din Buc, sector, str. nr 27A (adresa corecta). Peste cateva pagini se ajunge si la concluzie care spune asa "In concluzie, cladirea analizata, situata in Buc, sector, str. nr 29A (adresa gresita si inexistenta) se prezinta in conditii corespunzatoare din punct de vedere al sigurantei seismice (...)". Pare a fi o simpla greseala de redactare. Ce implicatii are aceasta? Cum se poate corecta? E posibil ca primaria sa autorizeze o cladire cu astfel de greseala intr-un document esential?

Problema 2 (casa mai mare):

1) M-am lamurit la ce se refera inscrisul "DECRET 55/1981; S-A PLATIT SUMA DE 112.408.417 LEI". In Procesul Verbal de predare primire a imobilului, in conformitate cu Dispozitia nr. a Primarului General emisa in baza legii 10/2001 scrie "suma de 112.408.417 lei cu chitanta nr., reprezentand despagubiri." Scurt si sec.
2) La scurt timp dupa retrocedare, proprietarea vinde imobilul vanzatorilor actuali. In "contractul lor de vanzare cumparare cu garantie imobiliara" scrie asa:

-suma de X000EUR a fost platita de cumparatori la data autentificarii antecontractului de v-c nr.
-suma de Y000EUR a fost platita azi la data autentificarii prezentului inscris;
-diferenta de pret, in suma de NNNNN euro urmeaza a fi achitata de cumparatori din creditul obtinut de la Banca Cutare dupa inscrierea ipotecii asupra imobilului ce face obiectul prezentului contract.
Eu, vanzatoarea declar ca renunt in mod expres la inscrierea privilegiului prevazut de art.1737 Cod Civil, pentru restul de pret ramas neachitat."

La ce a renuntat mai exact vanzatoarea? Presupun ca a fost o doleanta a bancii care a pus ipoteca pe casa?

3) Autorizatia de construire este urmata la 1 (una) luna de "proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor" conform datelor de pe cele doua acte. De asemenea, in autorizatia de construire se mentioneaza "sistemul constructiv este realizat (...) zidarie portanta (...) planseu peste parter din b.a. (beton armat) (...) termoizolatii exterioare." In realizate zidaria este neportanta (BCA), planseu de beton nu exista si nici termoizolatile nu sunt prezente la apel.

Dupa ce ca autorizatia de construire a fost obtinuta la modul... balcanic (probabil uterior realizarii constructiei), aceasta (autorizatia) nici macar nu se pupa cu ce este in realitatea de fapt. Stiam ca bancile pun ipoteci pe imobile cu actele ok... ma rog. Ce implicatii juridice pe viitor poate avea acest lucru?

Cabinet de avocat Liliana Grădinaru Avocat · Answer 4 · 2011-01-20 09:07:25

In autorizatia de construire este o eroare materiala, fara importanta juridica mare. Sigur, un tipicar ar putea cere o rectificare a acestui act...
La ce a renuntat vanzatoarea aceea nu va influienteaza pe dv., e un privilegiu al vanzatorului care nu a primit intreg pretul, atat.
Dupa cum va spuneam, bancile va cer mult, nenunarate si dezavantajoase lucruri.
Iar despre pct. 3, ce sa va spun, nu pricep de ce ziceti dv. ca bancile cer acte in regula... pai actele sunt in regula si aici, ca ele nu bat exact cu realitatea e altceva. Dar ca acte sunt ok.

La cate nelamuriri aveti, mergeti totusi la o consultatie juridica si nu luati de bun tot ce va spun eu aici pe orbecaite, fara acte.