Buna ziua,
Suntem trei coprprietari ai unui imobil compus din cladiri si terenul liber de constructii aflat in indiviziune, de curand unul din noi a deschis actiune in instanta pentru iesire din indiviziune si granituire, ceilalti doi ne opunem intrucat faptic nu este posibila granituirea. Cladirile de locuit sunt dispuse in forma de potcoava si accesul din strada se realizeaza printr-o alee foarte ingusta aprox. 5,65 m si lunga de 20 m acest lucru datind de peste 40 de ani fiind preluat de la vechii proprietari, de asemenea utilitatile sunt comune si foarte costisitor de separat. Cu toate acestea s-a mai ivit o problema, reclamantul convingandu-ne sa vindem a dat peste un client care a ridicat o "problema" si anume diferenta intre valoarea suprafetei inscrisa in actele de proprietate adica cota parte din suprafata imobilului (ex 6/16 din 640 mp) si valarea suprafetei masurate cadastral (real 745,11mp).Reclamantul a inaintat in cadrul procesului pe care ni l-a intentat petru iesire din indiviziune cerere completatoare a actiunii cu scop de a uzucapa portiunea care i se cuvine(conform cotelor)din aceasta diferenta de suprafeta. Prima problema ar fi ca persoanele citate de dansul nu au calitate nici activa si nici pasiva in dosar (mostenitorii defunctei propieterese nu pot face dovada posesiei acelei diferente de teren intrucat prprietarul anterior acesteia i-a cedat tot suprafata de 640 mp deci nu au avut-o in posesie nici dumnealor).A doua problema ar fi ca noi in cadrul acestui dosar avem calitate de parati in fapt si noi dorim sa obtinem titlu asupra acelei diferente in viziunea mea ar trebui sa avem aceeasi calitate intr-un proces separat si nicidecum in cadrul acestui proces.A treia problema o constituie faptul ca eu consider ca acea diferenta de suprafata este o eroare tehnica care se poate modifica adresandu-ne A.N.C.P.I. spre a modifica in cartea funciara valoarea inscrisa in dreptul imobilului conform masuratorilor cadastrale precise. Imobilul nu asuferit nici o modificare de peste 60 de ani si ca vecinatati si referitor la cladiri care in mare parte reprezinta granita imobilului vecinii neavand pretentii asupra imobilului.
Intrebari:
1) poate fi considerata ca exista deja servitute indivizibila si negranitibila acea cale de acces? iesirea din indiviziune facandu-se raportat la suprafata inscrisa in acte adica 640 mp ( si nu la 745.11 mp valoare reala)intrucat folosim acea cale de acces de peste 40 de ani
2) pot cere respingerea cererii completatoare pe urmatoarele considerente : toti coproprietarii ar terbui sa avem aceeasi calitate in dosar; cererea reclamantului nu este precisa vis-a-vis de partea care trebuie citata; aceasta diferenta de suprafata este in fapt de competenta ANCPI?
3) putem cere respingerea in corpore a actiunii? intrucat asa cum am precizat si in intampinare iesirea din indiviziune nu-si are sensul intrucat cu totii dorim sa vindem (ce rost are sa dezmambrezi pentru a vinde unui singur client, avand deja dou oferte scrise)
In primul rand, potrivit Art.886 – (1) Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Moştenitorul poate cere oricând ieşirea din indiviziune, chiar şi atunci când există convenţii sau clauze testamentare care prevăd altfel.
(2) Coindivizarii pot conveni să menţină starea de indiviziune pe termen de cel mult 5 ani, la expirarea termenului convenţia putând fi reînnoită pentru acelaşi termen.
In al doilea rand, un coindivizar nu poate uzucapa impotriva altor co-indivizari, o astfel de actiune este, intr-adevar inadmisibila.
Pe terenul cu privire la care sustineti ca "este liber de constructii" (desi in aceeasi fraza sustineti ca imobilul este compus din cladiri care este evident ca se afla pe terenul respectiv) exista 3 cladiri diferite, avand 3 proprietari diferiti? Este posibila partajarea in natura a imobilelor? Asta se poate stabili prin expertiza judiciara.
S-ar putea ca persoanele pe care le citeaza reclamantul pentru uzucapiune si cu privire la care sustineti ca "nu au calitate nici activa, nici pasiva in dosar" sa fie proprietarii inscrisi in Cartea Funciara, sau mostenitorii acestora, in cazul in care sunteti si cu acestia co-proprietari pe teren si poate n-ati stiut.
Este bine sa va consultati si cu avocatul dumneavoastra din cauza. Daca nu aveti avocat, este bine sa va angajati unul care sa vada actele pe care le aveti si care sa va sustina interesele in cauza.
Nu vad logica granituirii. Consider uzucapiunea de respins, caci e un drept de administrare care poate fi facut numai de toti coproprietarii.
Aveti o incalcitura de proces, asa incat va fi greu fara avocat.
Vorbiti cu unul dintre cumparatori ca sa incheiati, toti trei, cu el, promisiune de vanzare; apoi, el va poate da in judecata si castiga, indiferent daca ati mai facut partaj au ba.
Faptul ca e scump nu e motiv sa ramaneti in indiviziune. Nici faptul ca aveti acces comun,. acela va ramane asa dupa partaj: comun.
Nu sunteti chiar coerent, va folositi si de avantaje si de dezavantaje numai ca sa convingeti, e gresit ca atitudine procesuala in instanta. De aceea va spuneam de avocat... Ca spuneti ba ca e scump, ba ca nu are rost...
Iesirea din indiviziune nu inseamna neaparat impartirea in 3, se poate acorda unei parti totul... cu plata de sulte.
Si tot asa, atatea solutii cate idei...
Intradevar procesul este incalcit, dar ma stradui sa ma lamuresc eu (parat) pe cat se poate. Cu clientul cumparator as incerca o promisiune de vanzare dar lucrurile stau un pic altfel. Clienti cumparatori sunt doi, unul vecin cu imobilul nostru mai precis pe calcan comun cu reclamantul iar celalalt “nevecin” cu noi dar corect d.p.d.v. financiar (toti proprietarii primesc aceeasi suma pe metrul patrat). Reclamantul dupa parerea avocatului vecinului (clientul vecin) incearca o “licitatie”(care din clienti da mai mult) si cam asa s-ar explica intentia acestuia de iesire din indiviziune. Sunt constient ca nu ma pot opune iesirii din indiviziune. Singura mea temere fiind legata de posibilitatea unui santaj din partea clientului vecin in cazul in care il cumpara numai pe reclamant dupa iesirea din indiviziune (pretul pe care urmeaza sa ni-l ofere putand fi derizoriu).De aceea si incercarea mea de a tergiversa iesirea din indiviziune. Deci avem doi clienti iar unul dintre ei ne asteapta cu banii (toti proprietarii primesc aceeasi suma pe metrul patrat) insa reclamantul il prefera pe clientul vecin intrucat i s-a promis mai mult decat noua. Sincer noi (paratii) nu avem nici o problema cu acest lucru, dar acestia in loc sa se inchieie tranzactia au inventat in ultimul moment “problema” cu diferenta intre suprafata din acte (640mp) si suprafata din cadastre - reala ( 745 mp). Aceasta se poate explica fie ca ei sunt revanzatori fie ca nu mai au bani dupa achizitionarea proprietatii vecine noua. Oricum nu cred ca neaparat noi trebuie sa-l “convingem” pe clientul vecin ca achizitioneaza 745 mp (suprafata reala) asta deoarece noi avem cadastre, din care reiese clar suprafata reala transcrisa la cartea funciara si intabulare. La cartea funciara nu figuram in dreptul imobilului decat noi actualii proprietari.
Cat priveste uzucapiunea noi toti proprietarii am cumparat separat de la vechii proprietari in speta sotia si cele doua fice mostenitoare dupa defunctul Bunescu asta acum 40 de ani. Insa dupa cum am mai spus defunctul Bunescu prin act de vanzare cumparare de la numitul Bilciurescu (in anul 1946) a dobandit imobilul in suprafata de 640 mp (deci nu 745mp cat este in realitate). De mentionat ca in acea vreme nu exista cadastru iar de masuratori exacte nici nu se punea problema. Diferenta de suprafata nu are cum sa se afle la Bunescu asa reiese din acte. In realitate cred ca totul provine de la acel act (Bilciurescu-Bunescu) unde se spune ca imobilul are o suprafata de cca. 640 mp (adica circa), iar dupa aceea la dezmembrarea mostenirii lui Bunescu (1956) precum si la actele de vanzare catre noi (1968) a disparut exprimarea aceasta (cca) ramanand doar 640 mp. In concluzie pentru uzucapiune trebuie citat statul cred eu, acea diferenta nu este trancrisa in dreptul lui Bunescu sau Bilciuresu decedati iar mostenitorii acestora nu au formulat de atunci si pana acum pretentii teritoriale asupra imobilului. Acesta (imobilul) nu asuferit modificari din 1946 si pana in prezent.
Si ar mai fi ceva personal in toata povestea aceasta; dupa ce timp de 40 de ani m-am straduit sa il respect ca un bun vecin pe reclamant acesta cand s-a ivit oportunitatea de a primi mai multi bani solicita avantaje imorale, prin iesirea din iniviziune, fata de vecinii cu care a convietuit o viata. Ce sa-i faci dupa sase decenii de pledoarie la bara ai reclamantului, intrerupta doar de perioadele cand a fost procuror, prieten si coleg de generatie cu Cerveni, la cei 85 de ani ai sai gaseste de cuvinta ca in doua randuri sa se contrazica (art 95 cod p.civ.) si chiar sa jigneasca judecatoarea (ca tine am “scos” de-a lungul vietii nu stiu cate)...jalnic, duce lipsa de procese, asta e neczul meu.
Va multumesc pentru timpul acordat precum si de sfaturi si imi cer scuze de exprimare dar sunt atatea detalii...oricum sper sa vindem odata si sa se termine totul.
Ce e corect? La ce va referiti? Puteti edita mesajul asta sa precizati la ce se refera? Altfel, nu vad rostul mesajului si il vom sterge. Cititi regulamentul privitor la raspunsuri scurte si fara continut. Multumesc pentru intelegere si astept editarea dv.
avocatnet.ro explicăm legislația
avTodincaVeronica, utilizator
Cabinet de avocat Liliana Grădinaru, Avocat
tudorioan