Antecontractul de vânzare -cumpărare poate îmbrăca atât forma juridică a unei promisiuni unilaterale, cât şi a unei promisiuni bilaterale de vânzare -cumpărare .
Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract unilateral prin care promitentul proprietar se obligă faţă de o altă persoană să îi vândă acesteia în viitor un anumit bun al său, aceasta rezervându-şi dreptul de a exprima ulterior – în cadrul unui termen – consimţământul de a cumpăra acel bun. Contractul poate fi transformat într-unul sinalagmatic prin obligarea beneficiarului promisiunii la plata unei sume de bani în contul dreptului său de opţiune.
Promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare defineşte situaţia în care ambele părţi se obligă să încheie în viitor, în condiţiile stabilite în antecontract , contractul propriu-zis de vânzare -cumpărare . Deosebirea esenţială faţă de promisiunea unilaterală este că aici ambele părţi pot cere încheierea contractului.
Cadru legal. Antecontractului de vânzare -cumpărare îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 969 şi urm. C. civ. (regulile aplicabile convenţiilor).
Importanţa antecontractelor de vânzare cumpărare este de necontestat în practică. Astfel, această figură juridică asigură părţilor posibilitatea realizării operaţiunii juridice avute în vedere, după anumite negocieri, analize a situaţiei de fapt etc. Astfel, părţilor le este oferit mijlocul juridic prin care să prefigureze sau să proiecteze condiţiile în care se va încheia viitorul contract de vânzare -cumpărare .
Important de reţinut este faptul că antecontractul de vânzare -cumpărare nu are ca efect transmiterea proprietăţii asupra lucrului, ci duce numai la naşterea unui drept de creanţă şi a unei obligaţii corelative pentru ambele părţi ale antecontractului . Prin urmare, dacă promitentul vânzător vinde bunul unui terţ, încălcându-şi astfel obligaţiile contractuale, promitentul cumpărător va avea, în principiu, doar un drept la daune-interese, neputând cere chiar încheierea contractului de vânzare -cumpărare şi transferul proprietăţii bunului (adică executarea în natură a obligaţiei de către promitentul vânzător). Pe de altă parte însă, potrivit art. 5 alin. (2) al Titlului X – Circulaţia juridică a terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, în cazul în care bunul nu a părăsit încă patrimoniul promitentului vânzător, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Totuşi, dacă părţile au prevăzut în antecontract o clauză de dezicere în favoarea uneia sau a ambelor părţi, antecontractul va putea fi revocat unilateral fără ca instanţa să mai aibă dreptul de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare reprezintă forma de antecontract de vânzare -cumpărare cea mai des întâlnită în practică.Antecontractul de vânzare -cumpărare este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros şi comutativ (părţile cunosc sau pot cunoaşte dinainte întinderea drepturilor şi obligaţiilor lor).
Având ca obiect obligaţia părţilor de a încheia în viitor contractul de vânzare -cumpărare , antecontractul este liber de formă, cu alte cuvinte nu trebuie sa îmbrace forma autentică, forma scrisă fiind necesară numai pentru probaţiunea actului juridic .
Încheierea contractului de vânzare -cumpărare poate fi condiţionată şi de îndeplinirea altor obligaţii de către promitentul vânzător, cum ar fi: decontaminarea terenului, în măsura în care aceasta este necesară conform prevederilor legale din domeniul protecţiei mediului; obligaţia de a garanta că imobilul nu cade sub incidenţa protecţiei monumentelor; obligaţia de scoatere a terenului din circuitul agricol, dacă este vorba de un teren situat în extravilanul localităţii etc.Garanţia pentru evicţiune. Aceasta este reglementarea dată de Codul civil garanţiei pentru evicţiune. Aici trebuie remarcat că obligaţia legală a vânzătorului de a garanta pentru evicţiune poate fi modificată pe cale convenţională de către părţi. Convenţiile de agravare a obligaţiei de garanţie a vânzătorului (inclusiv în cazurile de forţă majoră) nu sunt limitate de către lege, însă acestea trebuie prevăzute expres şi exprimate clar în contractul încheiat între părţi. Pe de altă parte, convenţiile de înlăturare sau micşorare a obligaţiei de garanţie a vânzătorului nu pot avea ca obiect (sub sancţiunea nulităţii) obligaţia negativă de garanţie a vânzătorului pentru fapte personale (de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a bunului vândut). Convenţia de exonerare totală sau parţială de răspundere a vânzătorului pentru fapta unui terţ este permisă de lege, dar nu îl scuteşte pe promitentul vânzător de obligaţia de restituire a avansului primit de la promitentul cumpărător, având singurul avantaj de a-l exonera pe promitentul vânzător de obligaţia la plata de daune-interese.La încheierea antecontractului de vânzare -cumpărare este recomadabilă includerea unei clauze penale pentru nerespectarea condiţiilor din antecontract . Cu toate că în modelul de mai sus această clauză este redactată în favoarea promitentului cumpărător, trebuie reţinut că prevederile clauzei propuse sunt numai orientative. În practică, modul de calcul şi cuantumul penalităţilor incluse în clauza penală pot fi stabilite liber de către părţi, prin acord comun.
Din pacate, mesajul anterior nu-i raspunde prea la obiect omului... avand in vedere ca e mult prea tehnic decat intrebarile pe care le adresa el.
E drept ca dv., PRONET, doriti sa rezolvati un lucru care v-ar putea crea probleme, fara niciun efort, insa, din pacate, acest lucru nu poate fi rezolvat pe un forum.
Contractul vechi poate avea anumite clauze, de exemplu penalitatile acelea sa fie aplicabile in anumite cazuri, sau alegerea sa apartina creditorului obligatiei atata timp cat bunul nu a iesit din patrimoniul debitorului; sau poate contractul e notat in CF sau la Primarie, caz in care si rezolutionat conform clauzei din el, tot nu se poate face vanzarea de catre proprietar...
In contractul nou puteti adauga diverse clauze, insa asta inseamna sa studieze cineva situatia de fapt, sa vada cum si ce aveti in avantajul dv., sa prelucreze aceste date si sa le transpuna in contract.
Ca sa va spunem ce clauze se pot introduce... e ca si cum dreptul romanesc ar avea doua tipuri de clauze: avantajoase si dezavantajoase. Pai... toata lumea atunci si-ar intocmi contracte perfecte si n-ar mai fi nevoie de avocati ca mine pe plaiurile romanesti...
O clauza buna intr-un contract poate fi rea in altul, de-aia exista profesia mea, ca totul inseamna evaluare, analiza si decizie... Nu exista nimic bun sau rau prestabilit.
Asa incat, daca vreti un contract bun, mergeti la un jurist sa vi-l faca. In mod clar nu aveti motive de incredere in vanzator...
avocatnet.ro explicăm legislația
Liliana Gradinaru, Avocat
liliana