Revocare antecontract de vanzare cumparare teren agricol la initiativa vanzatorului

Question

Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Revocare antecontract de vanzare cumparare teren agricol la initiativa vanzatorului

Utilizator 14:18, 11 Septembrie 2008

Buna ziua,

Am auzit multe variante pe aceasta tema atat din discutiile avute cu unii notari cat si din discutiile avute cu avocati.
Nu-mi este clar pana la urma care este procedura corecta de revocare / rezolutiune conventionala, cred ca acesta este termenul exact ...

deci:

exista un antecontract pt care s-a platit valoare integrala a terenului, in care pe langa toate obligatiile care le are vanzatorul: de a nu instraina , de a notifica in leg cu orice fel de actiune in legatura cu terenul, etc .. exista si urmatoarea clauza:

"in cazul nerespectarii obligatiilor asumate mai sus, noi vanzatorii ne obligam sa platim fata de promitentul-cumparator de 3 ori pretul convenit la art.x din prezentul antecontract".

In aceste conditii vanzatorul doreste sa plateasca de 3 ori pretul antecontractului si sa renunte la obligatia de a incheia actul de vanzare cumparare.

Care este procedura legala pt. revocarea antecontractului ?

Variantele ce mi-au fost prezentate sunt urmatoarele:

1. Cand partile sunt de acord cu obligatiile asumate in antecontract, vanzatorul si cumparatorul se duc la notariat-ul ce a autentificat actul, primul plateste de 3 ori pretul si notarul emite documentul prin care consemneaza desfintarea promisiunii.

2. Cand cumparatorul nu doreste desfintarea promisiunii, vanzatorul il notifica prin executor judecatoresc, iar daca nu se prezinta la convocare, atunci se depune intr-un cont la CEC suma reprezentand de 3 ori val antecontractului, iar notariatul consemneaza desfintarea promisiunii;

3. Cand cumparatorul nu doreste desfintarea promisiunii, vanzatorul il notifica (informeaza doar), depune la CEC suma in contul cumparatorului si al anunta, in felul acesta considerandu-se desfintata unilateral promisiunea in acord cu cele mentionate in antecontract, vanzatorul putand sa dispuna liber de proprietate dupa acest demers.

Care este procedura in acest context ? Fara varianta de actiune in instanta din partea vanzatorului, ci doar procedura notariala.

In situatia in care cumparatorul actioneaza in instanta vanzatorul in conditiile in care la momentul renuntarii unilaterale nu erau indeplinite conditiile pentru incheierea contractului de vanzare cumparare deoarece nu se obtinuse titlu de proprietate pe teren s, acesta fiind in curs de obtinere conform L18/1991 privind reconstituirea dr de proprietate, iar in antecontract nu se mentioneaza un termen limita si nci carei parti ii revine aceasta obligatie, are sanse de reactivare a promisiunii si obtinere prin hot. jud a terenului ?

Multumesc.

Răspunde Citează

11 mesaje

6154 vizualizări

5 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 18:24, 15 Septembrie 2008

Vezi răspuns

Pagina 1

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Depasire termen la antecontract Buna ziua! Am semnat un antecontract de vanzare-cumparare in calitate de vanzator pt un apartament. Apartamentul a fost vandut prin agentie. In antecontract ... (vezi toată discuția)

Promisiune bilaterala vanzare-cumparare, il pot impiedica pe vanzator sa renunte la vanzare? Buna ziua, In calitate de Cumparator: 1) Am o Promisiune Bilaterala de Vanzare-Cumparare imobil cu arvuna. Actul este incheiat acum doua zile la notar. 2) ... (vezi toată discuția)

Hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare In ce conditii se poate obtine? Eu nu am avut niciodata un astfel de dosar, doar mi-a cerut cineva parerea in legatura cu nerespectarea obligatiei ... (vezi toată discuția)

PRONET Utilizator · Answer 1 · 2008-09-15 11:24:24

Nu. Cumparatorul nu a vrut si nici nu vrea sa renunte la contract. Ideea este ca nefiind specificat in antecontract un termen pana la care vanzatorii sa intocmeasca documentatia necesara incheierii contractului de v-c, acestia pot sa intarzie cat doresc acest proces. Trebuie facute masuratori, declaratii ale vecinilor, etc pt obtinerea ordinului prefectului, dupa care trebuie facut cadastru.

Vanzatorii doresc sa mai obtina ceva in plus fata de antecontractul initial, deoarece s-au pacalit si au vandut la un pret mic, in momentul de fata putand sa-si achite obliggatia de 3 ori si sa incheie un alt antecontract cu alt cumparator la un pret mai mare decat de 3 ori pretul initial.

Ca procedura o sa se notifice in prima faza cumparatorul la notariat pentru anularea antecontractului si plata pretului de 3 ori, iar daca acesta nu o sa se prezinte sau se prezinta si nu accepta pretul i se vor depune de 3 ori suma la CEC pe numele acestuia si va fi notificat de acest aspect.

Trebuie sa existe neaparat un motiv pentru anulararea promisiunii atat timp cat este clauza expresa in contract referitoare la ce se intampla daca strica intelegerea ?

themis Utilizator · Answer 2 · 2008-09-15 12:25:18

Clauza prin care vînzătorii se obligă să restituie de trei ori suma încasată este o clauză de arvună, nu una de dezicere. Ea nu transformă obligaţia de a încheia contractul de vînzare într-o obligaţie alternativă.

Doar promitentul cumpărător poate opta între obligarea promitentului vînzător la încheierea contractului de vînzare-cumpărare sau plata sumei prevăzute cu titlu de arvună.

Prin urmare, nu promitentul vînzător este cel care poate opta. Sigur, cu excepţia cazului în care ar rezulta fără îndoială din cuprinsul antecontractului dreptul său de a proceda la desfiinţarea unilaterală, cu consecinţa plăţii întreite a sumei primite.

Dacă terenul nu se află în posesia promitentului cumpărător, s-ar putea invoca prescripţia în termenul general de 3 ani. Numai că, avînd în vedere că terenul în cauză nu poate fi înstrăinat pînă la dobîndirea titlului de proprietate, nu cred că prescripţia ar putea curge în acest caz.

Cred că o mai exactă redare a conţinutului acelei clauze ar putea fi utilă pentru exprimarea unor opinii.

PRONET Utilizator · Answer 3 · 2008-09-15 14:22:56

themis a scris:

Cred că o mai exactă redare a conţinutului acelei clauze ar putea fi utilă pentru exprimarea unor opinii.

Am scris clauza exact asa cum apare ea in contract:

"in cazul nerespectarii obligatiilor asumate mai sus, noi vanzatorii ne obligam sa platim fata de promitentul-cumparator de 3 ori pretul convenit la art.x din prezentul antecontract".

Iar obligatiile la care se face referire sunt:

- noi promitentii vanzatori ne obligam fata de promitentul cumparator ca de la data semnarii prezentului antecontract nu vom instraina, greva de sarcini, garantii sau alte drepturi ale tertilor si nu vom dispune in niciun mod de terenul ce face obiectul prezentului antecontract;

- noi promitentii vanzatori vom informa de indatat promitentul cumparator despre existenta oricaror pretentii, contestari, notificari de litigiu, despre initierea oricarei actiuni in justitie care ar prejudicia dreptul de proprietate deplin si exclusiv asupra terenului si capacitatea noastra de a transmite acest drept catre promitentul cumparator in conditiile convenite prin prezentul antecontract si ne obligam sa ne abtinem de la orice act juridic sau material, fapt, operatiune, dispunere de teren care ar prejudicia drepturile promitentului cumparator stabilite prin prezentul antecontract.

.... dupa care urmeaza clauza referitore la plata de 3 ori pretul.

themis Utilizator · Answer 4 · 2008-09-15 15:27:17

În opinia mea, promitentul cumpărător nu se poate prevala de această clauză pentru a nu îşi îndeplini obligaţia asumată: aceea de a încheia contractul de vînzare-cumpărare.

Doar promitentul cumpărător poate alege: fie cere instanţei să pronunţe o hotărîre care să ţină loc de act translativ de proprietate, fie acceptă plata sumei stabilite de comun acord cu promitentul vînzător. Alegerea îi aparţine în exclusivitate.

ContSters53762 Utilizator · Answer 5 · 2008-09-15 18:24:37

"- noi promitentii vanzatori ne obligam fata de promitentul cumparator ca de la data semnarii prezentului antecontract nu vom instraina, greva de sarcini, garantii sau alte drepturi ale tertilor si nu vom dispune in niciun mod de terenul ce face obiectul prezentului antecontract;"

"in cazul nerespectarii obligatiilor asumate mai sus, noi vanzatorii ne obligam sa platim fata de promitentul-cumparator de 3 ori pretul convenit la art.x din prezentul antecontract".

Faceti vanzarea cum vi s-a mai spus (daca promisiunea nu e notata la cartea funciara). Cumparatorul poate cere doar daune care in acest caz constau in clauza penala (de 3 ori arvuna).

Dar numai daca diferenta este mai mare intre pretul de acum si pretul de atunci (inclusiv suma ce reprezinta de 3 ori arvuna sa fie mica). Adica daca terenul facea 10 lei atunci si v-a dat 3 lei iar acum e 20 si-i luati atunci 3x3=9 lei arvuna pe care o platiti si ramaneti cu 11 lei, fata de 7 lei cat mai aveati de luat, potrivit antecontractului.