Locatar dator la Asociatie, dar si cu datorii catre banca si terti. Cine este platit primul?

Question

Discuție deschisă în Asociaţii de proprietari / locatari

Locatar dator la Asociatie, dar si cu datorii catre banca si terti. Cine este platit primul?

Utilizator 12:08, 22 August 2012

Buna ziua,
Avem urmatoarea situatie: asociatia de proprietare a dat in judecata un locatar care avea datorii la intretinere (sa spunem 10000 RON datorii intretinere + 8000 RON penalizari).
Pe baza dosarului aflat pe rol, dar care nu a fost inca judecat (urmeaza a fi judecat in decembrie 2012) si nu s-a dat inca o hotarare, s-a obtinut totusi inscrierea la Oficiul de cadastru, in cartea funciara a respectivului locatar, "inscris sub semnatura privata: intabulare, drept de PRIVILEGIU IMOBILIAR".
La acest moment, s-a descoperit ca pe respectivul apartament, in cartea funciara, mai apar alte doua mentiuni:
- contract de ipoteca: INSCRIERE, drept de IPOTECA (sa zicem pentru 80.000 euro - catre o banca)
- somatie: NOTARE, drept de SOMATIE (pentru plata sa zicem a 5.000 euro datorii si 2.000 RON cheltuieli executare - catre o persoana fizica)
Asta inseamna ca mentiunea de PRIVILEGIU IMOBILIAR (catre asociatia de proprietari) este a treia mentiune in cartea funciara.
In acest moment, persoana fizica de mai sus care are de recuperat datoria de 5000 euro si 2000 RON, a obtinut deja o hotarare judecatoreasca, iar apartamentul respectivului locatar (care are si restantele catre asociatie) este deja scos la licitatie, prin intermediul unui birou al unui executor judecatoresc).
Apartamentul este evaluat si scos la licitatie la o suma sa zicem de 50.000 euro.
Intrebarile mele sunt:
1. daca se gaseste un cumparator la licitatia organizata de executorul judecatoresc, care este ordinea in care se fac platile? Pentru ca sunt cheltuieli judecatoresti/executorii, somatii (datorii) catre persoane fizice, ipoteca de la banca, privilegiu pentru asociatie. Ce e cel mai important este ca suma obtinuta pe apartament nu acopera ipoteca de la banca, si cu atat mai putin toate cheltuielile.
2. cum este afectata ordinea de mai sus in care se fac platile in cazul in care Asociatia de proprietari nu are inca o hotarare judecatoreasca, ci doar inscrisul de la cartea funciara?
3. cum poate Asociatia grabi termenul de judecata in vederea stabilirii unei hotarari judecatoresti? Sau ce alta modalitate este posibila, eventual pentru oprirea unei sume asiguratorii la momentul de fata, a carei plata efectiva catre asociatie sa se faca la momentul ulterior, cand se da o hotarare judecatoareasca?
4. cat de oportuna este angajarea unui avocat, tinand cont de situatia de mai sus? Poate avocatul ajuta la devansarea termenului de judecata sau poate obtine acea suma asiguratorie, caz in care ar fi oportun. Dar daca plata ipotecii catre banca, ar fi inaintea Privilugiului Imobiliar catre Asociatie, atunci asociatia oricum nu ar obtine nimic, deci angajarea avocatului nu ar ajuta.

Multumesc anticipat pentru raspuns si sfaturi.

Răspunde Citează

15 mesaje

7201 vizualizări

11 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 21:46, 27 Martie 2013

Vezi răspuns

Răspunsuri moderate (2)

Alte discuții în legătură

Privilegiu imobiliar buna ziua, va rog sa-mi specificati daca o asociatie are privilegiu imobiliar pe apartamentele unui proprietar care are restante la intretinere, mai trebuie ... (vezi toată discuția)

Privilegiu imobiliar instituit dupa intrarea in executare silita Buna ziua, Va rog sa ma lamuriti asupra urmatoarei situatii: Intr-o asociatie de proprietaria avut loc o executare silita efectuata in numele unei banci. De ... (vezi toată discuția)

Se respecta privilegiu imobiliar ca prioritate in fata unei datorii ipotecare in cazul unei vanzari la licitatie? Suntem o conducere noua in cadrul asociatiei de proprietari. Am aflat accidental ca un apartament care are mari datorii la intretinere a fost adjudecat la ... (vezi toată discuția)

Antoanela Geaman Avocat · Answer 1 · 2012-08-22 12:16:32

imi pare rau regula este:
banca are prioritate

daca mai ramane ceva dupa bine, daca nu nu.....majoritatea cu ipoteci de executata cunosc acet lucru si de aceea nu mai platesc nimic si aduna datorii....banca inca nu vinde ca nu-i convine pretul pietii si , oricum nu pierde mai nimic

angajarea unui avocat va ajuta deoarece asociatia poate face destul de multe....ca sa-l determine sa plateasca sau sa plece...

Alexandru Popescu Avocat · Answer 2 · 2012-08-22 12:21:54

Banca detine o ipoteca de rang 1 asupra imobilului, in consecinta se va indestula prima.
dupa care urmeaza persoana fizica ce detine o creanta certa, lichida si exigibila impotriva proprietarului imobilului ce se afla deja in executare, iar urmatoarea va fi asociatia de locatari care se va indestula doar la momentul in care detine o hotarare definitiva si executorie.
In conditiile in care primul termen de judecata in cadrul dosarului cu asociatia, va fi in decembrie 2012, acesta se va definitiva cu tot cu cai de atac in cursul anului 2014 sau chiar 2013 in cel mai fericit caz (pana la obtinerea unei hotarari executorii.)
In coditiile in care apartamentul va fi scos la licitatie pana la acea data, asociatia de locatari nu va putea obtine sumele de bani neavand o hotarare definitiva si executorie.
Un avocat poate grabi solutionarea cauzei prin opunerea la tergiversarea solutionarii acesteia de catre proprietar si totodata poate formula o aparare completa mult mai avantajoasa decat o persoana neavocat.
poate totodata formula contestatie la executare impotriva executarii sumei de 5000 Euro, si totodata poate formula cereri de preschimbare de termen, etc.
Prin toate aceste demersuri, avocatul poate spori sansele de reusita in vederea recuperarii sumei de bani.

elga50 Moderator · Answer 3 · 2012-08-22 13:47:53

In legea 230/2007 de infiintare, organizare si functionare a asociatiilor de proprietari exista acest articol:

Art. 51. - (1) Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.
(2) Privilegiul se inscrie in registrul de publicitate imobiliara al judecatoriei, la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate.
(3) Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la privilegiul prevazut la alin. (1) si (2) sunt scutite de taxa de timbru.

Inscrierea in registrul de Carte Funciara se face in baza unor liste de intretinere, deci exista o suma inscrisa. Sigur, nu exista inca o hotarare judecatoreasca, dar fiecare creditor vine la masa credala cu documentele sale. Cred ca e cazul sa va angajati un avocat cu experienta in asemenea actiuni pentru ca este vorba de sume foarte mari de bani si care sa faca demersuri atat pentru devansarea procesului, cat si la executorul judecatoresc.

ynocentta Utilizator · Answer 4 · 2012-08-23 12:50:38

elga50 a scris:

Cred ca e cazul sa va angajati un avocat cu experienta in asemenea actiuni pentru ca este vorba de sume foarte mari de bani si care sa faca demersuri atat pentru devansarea procesului, cat si la executorul judecatoresc.

In momentul de fata ,in situatia concreta de inexistenta hotarare judecatoreasca nu exista temei legal pentru a se demara procedura prin/sau la nivelul executorului judecatoresc-cu care se poate incheia contract numnai in situatia existentei unei hotarari investite cu formula executorie - document inexistent in acest moment

elga50 Moderator · Answer 5 · 2012-08-23 14:03:46

Chiar asa?
Atunci de ce sa te mai deranjezi, ca asociatie, sa faci inscrierea privilegiului imobiliar? Doar asa, de flori de mar daca nu e luat in considerare?