avocatnet.ro explicăm legislația
Caută (ex. salariu minim) 615 soluții astăzi
Forum Discuţii juridice Asociaţii de proprietari / ... Privilegiu imobiliar instituit dupa intrarea in ...
Discuție deschisă în Asociaţii de proprietari / locatari

Privilegiu imobiliar instituit dupa intrarea in executare silita

Buna ziua,
Va rog sa ma lamuriti asupra urmatoarei situatii:
Intr-o asociatie de proprietaria avut loc o executare silita efectuata in numele unei banci. De la data intrarii in executare silita si pana la vanzarea apartamentului au trecut cateva luni, perioada in care s-au acumulat unele datorii (caldura in ceamai mare parte). Vanzarea s-a facut, insa suma incasata nu a acoperit nici macar valoarea pe care o aveade recuperat banca, astfel ca executorul a virat intreaga suma acesteia.
Asociatia a instituit privilegiu imobiliar inainte de vanzarea efectiva a apartamentului dar numai dupa ce acesta intrase in executare silita (inainte de aceasta data nefiind indeplinite conditiile de inscriere, pentru ca datoriile erau insuficient de vechi).
Asociatia a ramas in acest moment cu restanta neincasata si as dorii sa stiu urmatoarele lucruri:
1. Executorul a procedat corect?
2. Ce mai putem face noi ca asociatie pentru recuperarea restantei, tinand cont de faptul ca aceasta restanta s-a acumulat in perioada in care executorul a avut apartamentul la dispozitie pentru al pune in vanzare?
Va multumesc.
Cel mai recent răspuns: Adriantot , moderator 08:46, 13 Noiembrie 2015
1. Executorul a procedat corect.
Inscrierea privilegiului imobiliar nu functioneaza in acest caz, ci era doar o masura asiguratorie ca apartamentul nu s-ar fi putut vinde, desi pentru vanzare obisnuita este necesara adeverinta de la asociatie, dar functioneaza pentru cazul cand se pune in actiune executarea judecatoreasca numai pentru rezervarea sumei de bani la executor, fara ca asociatia sa poata intra in posesia banilor fara un titlu executoriu valabil obtinut prin hotarare judecatoreasca definitiva in urma unui proces. Dupa obtinerea acestui titlu executoriu asociatia ar fi putut sa-si obtina suma ceruta rezervata la executor.
Cum, in cazul dv. suma datorata bancii era si asa mai mare decat ce s-a obtinut din vanzarea casei, executorul nu avea ce sa va mai rezerve.
Dar macar ati fost instiintat de executor ca se va pune in vanzare apartamentul?

2. Va ramane sa-l dati in judecata pe vechiul proprietar si sa vedeti daca puteti macar sa obtineti ceva bani prin poprire pe salariu sau pensie sau alte venituri obtinute de acesta.
igaby2003 a scris:


Asociatia a instituit privilegiu imobiliar inainte de vanzarea efectiva a apartamentului dar numai dupa ce acesta intrase in executare silita (inainte de aceasta data nefiind indeplinite conditiile de inscriere, pentru ca datoriile erau insuficient de vechi).


Cat de vechi erau datoriile?

Legea nu prevede un termen minim de inscriere a privilegiului imobiliar (sau cel putin nu am gasit eu asa ceva), prin urmare se poate considera ca acest privilegiu se poate inscrie in termenul care acorda dreptul asocaitiei de a recupera datoriile pe calea instantei (90 zile).
Asociatia are privilegiu cu rang prioritar numai in cazul in care este inscris inainte de inceperea executarii silite.
Nu am idee cum se procedeaza cand se incepe executarea silita dar banuiesc ca este obligatoriu un extras de CF pentru informare si atunci executorul va fi obligat sa plateasca prioritar asociatiei si apoi restul bancii, daca mai ramane ceva.;)
Astfel creditorul care sa il actioneze in instanta pe datornic pentru restul de bani va fi banca si nu asociatia .

Art. 51. - (1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei sau a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.
(3) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin.(1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru.
Executorul nu poate plati asociatiei nici prioritar, nici neprioritar nimic deoarece asociatia nu avea un titlu executoriu.

Dupa stiinta mea in aceste cazuri, bancile au prioritate, din pacate si in pofida a ceea ce legea 230/2007 prevede.
Atunci o solutie poate fi notificarea restantierului prin executor, cu toate ca intre proprietar si asociatie nu exista un contract care sa aiba valoare de titlu executoriu.
Ar putea si considerat acordul de asociere un astfel de contract, pana la urma asociatia are calitatea de creditor iar privilegiul imobiliar ar trebui sa fie sau este echivalentul ipotecii.
Chiar daca banca executa, privilegiul imobiliar nu se ridica iar cumparatorul va cumpara un apartament grevat de sarcini.
Daca privilegiul a fost inscris dupa inceperea executarii atunci presedintele asociatiei trebuie sa instiinteze executorul astfel incat acesta sa il instiinteze pe cumparatori despre existenta si a altor creditori.
Iar despre existenta privilegiului imobiliar executorul (care in final va fi platit de catre cel executat si nu de cel care a inceput executarea, banca), in opinia mea, are obligatia sa ii informeze pe potentialii cumparatori si despre alte sarcini, altfel se poate considera ca i-a indus in eroare (inselat).
Referitor la privilegiul imobiliar, simultan intabularii dreptului de proprietate al adjudecatarului, acest privilegiu impreuna cu celelalte sarcini se vor radia de catre OCPI. Astfel incat, ptr adjudecatar nu cred ca prezinta mare relevanta acest eventual " avertisment" al executorului, intrucat nu ar avea baza legala, ci mai mult o baza emotionala, fiind posibil ca ceilalti locatari ai blocului sa sicaneze noul proprietar ptr recuperarea debitelor restante de la intretinere.

Alte discuții în legătură

Ipoteca de rang 1 versus legea 230 / 2007 art 51 max36 max36 La mine in bloc a existat un proprietar de apartament care a avut un credit la banca ipotecat cu apartamentul in catre avea sediul firmei.Nu a mai platit si e ... (vezi toată discuția)
Executare apartament nelumihai nelumihai Un apartament din asociatia noastra a fost scos la licitatie si adjudecat. Printre creditori sunt Raifessen bank,care a acordat imprumut ptr. achizitionarea ... (vezi toată discuția)
Vânzare la licitație apartament cu privilegiu instituit de asociație. ce se mai poate face dacă asociația nu și-a recuperat prejudiciul? Remusflorilor180 Remusflorilor180 Buna, Asociația de proprietari în care locuiesc a instituit privilegiu imobiliar asupra unui apartament cu restante , care ulterior a fost vandut de banca ... (vezi toată discuția)