Asociatiunea in participatie intre proprietar teren si constructor, superficie, ipoteca, scrisori garantie, raspundere

Question

Discuție deschisă în Probleme juridice în afaceri - contracte între profesionişti

Asociatiunea in participatie intre proprietar teren si constructor, superficie, ipoteca, scrisori garantie, raspundere

Utilizator 22:39, 28 Noiembrie 2012

Buna ziua,

Ca si proprietar al unui teren intravilan pe care detin un imobil vechi, intentionez sa ma asociez cu un constructor pentru construirea unui bloc. Contributia mea o constituie terenul evaluat la 700 000 euro. Urmeaza sa primesc la semnatura 80 000 euro si la finalizare locuinte in acel bloc, 620mp si terenul aferent ,in valoare de 620 000 euro. El, diferentele. Constructorul imi da scrisoare de garantie bancara, pentru suma de 620 000 euro, ce poate fi executata in cazul nepredarii la termen a locuintelor finalizate. Imi solicita ca in cazul in care nu ii ajung banii sa ipotechez terenul si sa fiu de acord sa poata ipoteca parti din constructie in acelasi scop. Mentionez ca se stabileste ca eu raman proprietarul terenului si el al constructiei pana la momentul finalizari si semnarii procesului verbal de receptiei, iar pentru a putea obtine autorizatiile pe numele sau, constructorul va avea dreptul de superficie asupra terenului. In cazul in care nu-si achita obligatiile de plata fata de banca si furnizori, care este raspunderea mea? Pot deveni proprietar cu drepturi depline asupra suprafetei din constructie si a terenului aferent acestora chiar daca in momentul finalizarii constructiei nu este achitat contractul de ipoteca? Pot vinde? Cand?
Multumesc anticipat pentru raspunsurile argumentate.

Răspunde Citează

7 mesaje

2655 vizualizări

3 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 14:49, 1 Decembrie 2012

Vezi răspuns

Alte discuții în legătură

Prima casa - constructie locuinta (avem in proprietate un teren ipotecat) noi suntem in situatia urmatoare: avem un teren in proprietate (eu si sotul) pe care este pusa ipoteca rang I la o canca pentru un credit de nevoi personale cu ... (vezi toată discuția)

Antecontract vanzare-cumparare - ipoteca In antecontractul de vanzare-cumparare pentru cumpararea unei locuinte intr-un proiect nou este precizat: \"promitenta vanzatoare declar sub ... (vezi toată discuția)

Ipoteca teren fara constructie Buna ziua! Am urmatoarea dilema: cineva, o societate X a contractat un credit de la o banca - creditul a fost garantat cu un teren. Dupa semnarea contractului ... (vezi toată discuția)

Patrick_ Utilizator · Answer 1 · 2012-11-29 05:38:24

Veți putea vinde „cu acte în regulă” doar după ce deveniți proprietar, iar proprietar veți deveni doar după ce constructorul va putea să radieze ipoteca și să vă transfere dreptul de proprietate asupra apartamentelor.

După părerea mea, cea mai sigură garanție a D-voastră în acestă afacere este scrisoarea de garanție bancară.

examinataprofund Utilizator · Answer 2 · 2012-11-29 07:30:03

Nu va putea radia,macar partial, ipoteca la momentul semnarii Procesului verbal de receptie, moment stabilit si pentru intrarea mea in posesie asupra partii din constructie care imi revine?

In cazul nerespectarii obligatiilor de plata din contractele de ipoteca, voi raspunde solidar pentru aceste obligatii?

Din moment ce pe toata perioada de derulare a contractului cu constructorul pana la semnarea Procesului verbal de receptie, eu voi ramane proprietarul terenului, obligatiile ce curg din vreun contract de ipoteca vor cadea si vor ramane in sarcina mea?

Suma din scrisoarea de garantie bancara va putea fi oprita in vreun fel de a fi achitata in cazul in care obligatiile din contractul de ipoteca sau fata de alti furnizori ai constructorului nu vor fi respectate?

Dreptul de superficie asupra terenului, acordat constructorului pentru obtinerea autorizatiilor, inceteaza in drept la semnarea Procesului verbal de receptie?

Patrick_ a scris:

Veți putea vinde „cu acte în regulă” doar după ce deveniți proprietar, iar proprietar veți deveni doar după ce constructorul va putea să radieze ipoteca și să vă transfere dreptul de proprietate asupra apartamentelor.

După părerea mea, cea mai sigură garanție a D-voastră în acestă afacere este scrisoarea de garanție bancară.

Patrick_ Utilizator · Answer 3 · 2012-11-29 16:01:28

1. Nu vei putea radia pentru că ipoteca garantează un credit în baza unui contract la care nu sunteți parte. Contractul de asociere pe care-l încheiați cu constructorul nu-i este opozabil băncii, banca nefiind parte în acest contract.

2. Ipoteca se va pune doar pe ceea ce creditorul (deci constructorul) este proprietar, adică pe apartamente. Banca nu va putea pune ipotecă pe teren care este proprietatea D-voastră.
Răspunderea solidară izvorăște doar din lege sau din acordul părților. Nu veți răspunde solidar pentru că nu sunteți parte la acele contracte de credit garantate de către creditor.
Ați răspunde oarecum în solidar dacă ați fi fidejusorul consructorului în contractul de credit.

3. După cum spuneam, contractul de ipotecă va privi doar pe creditor (constructorul care ia creditul) și proprietățile acestuia (adică, dacă banca e de acord, apartamentele care vor intra în posesia acestuia).După părerea mea, banca nu va acorda un asemenea credit, cu garanție ipotecară instituită pe niște construcții viitoare, fără ca debitorul să fie proprietar pe teren.

4. Cu scrisoarea de garanție e mai simplu. Dacă este intocmită în favoarea D-voastră, în principiu o veți putea prezenta la bancă după expirarea termenului stabilit iar banca vă va despăgubi cu suma garantată de către constructor.

După părerea mea ar trebui să consultați un avocat specializat pentru a-și face o imagine de ansamblu asupra tutror riscurilor și avantajelor afacerii.

examinataprofund Utilizator · Answer 4 · 2012-11-29 19:27:02

Multumesc pentru raspunsurile anterioare. Readuc in discutie o formulare din textul initial al acestui subiect: "Imi solicita ca in cazul in care nu ii ajung banii sa ipotechez terenul ..."

Patrick_ Utilizator · Answer 5 · 2012-11-29 20:54:55

Dacă vă ipotecați terenul (proprietatea D-voastră) în contul datoriei constructorului ar trebui în mod normal să vă implicați în activitatea acestuia (construirea efectivă a acelui bloc de apartamente) și să aveți putere de decizie în acest proiect.
Asta nu cred că îi va conveni constructorului...

Deci el ar vrea să vă ipotecați terenul, pentru un credit pe care să-l gestioneze după bunul său plac.

Sincer, eu nu aș intra în așa ceva. :)

Până la ipotecă totul pare fair.
Scrisoare de garanție și contractul cu cei 620 mp ce vă revin la sfârșit sunt ok.

Dar din momentul în care apare cerința de ipoteca (pe un teren al D-voastră) pentru un credit al constructorului, credit de care să dispună doar acesta... nu prea mi se pare ok.

PS
În 2007 am inițiat o investiție la fel ca și aceasa dar nu m-am complicat cu ipoteci.
Am evaluat terenul (proprietate personală), iar constructorul a venit cu bani (în investiție - lucrări de construcție și materiale) până la acea valoare.
Apoi, până la finalizarea construcției, am contribuit cu banii în cote egale până la finalizarea imobilului.
La final s-a întabulat totul în cote de 1/2.
Mi se pare o soluție mult mai simplă.