Inchiriere Spatiu comercial - posibil probleme din cauza unui proces vechi?

Stimati membri,
am o mare problema: am inchiriat un spatiu comercial in Oradea si acest spatiu are 3 vecini perete in perete cu spatial inchiriat de mine. Unul din cei trei nu doreste sa imi dea acordul pentru a-mi infiinta societate cu punct de lucru si am decis sa il chem in instanta pentru a obtine o hotarare care sa tina loc de acordul lui. Acum intervine problema: proprietarul spatiului, am inteles de la alt vecin, ar fi avut aceeasi problema cu el si a pierdut procesul prin care a incercat sa obtina acordul de infiintare societate cu punct de lucru, judecandu-se de 2 ori si in ultimul proces fiind invocate exceptia de lucru judecat. Cand am inchiriat acest spatiu nu am stiut de aceasta problema, dar sincer sa fiu spatial este prea bun ca sa il pierd si doresc sa imi desfasor activitatea aici. Credeti ca daca il chem in instanta pentru a obtine o hotarare care sa inlocuiasca acordul lui, imi va fi invocate aceasta exceptie de autoritate de lucru judecat? Proprietarul spatiului nu locuieste in Romania si vine in tara de doua ori pe an, iar eu sunt in acest spatiu mai mult ca sa il intretin.