Contractul de inchiriere - titlu executoriu

art.1798 C. Civil, Caracterul executoriu Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Așadar, persoanele fizice care au calitatea de locator şi obțin venituri din închirierea locuințelor sau altor bunuri au obligația înregistrării contractului încheiat între părți. Organul fiscal competent este, după caz, fie organul fiscal în a cărui rază teritorială persoana fizică își are domiciliul, în cazul persoanelor fizice rezidente, sau organul fiscal în a cărui rază teritorială se află bunul supus impunerii.Contribuabilii care obțin venituri din închirierea locuințelor sau altor bunuri şi care optează pentru determinarea venitului net au obligația de a depune contractul de locațiune la organul fiscal, în original şi copie, în termen de 15 zile de la încheierea acestuia, însoțit de „Declarația privind venitul estimat/norma de venit“ (formular 220). Prevederile menţionate mai sus privind dovada şi data înregistrării, termenul de înregistrare, precum şi Registrul contractelor de locaţiune se aplică şi în cazul locatorilor persoane fizice.

Deci : executarea silită se poate efectua numai în temeiul unui titlu executoriu. Constituie titluri executorii hotărârile pronunţate de instanţele judecătoreşti, precum şi orice alte hotărâri sau înscrisuri care, potrivit legii, pot fi puse în executare, respectiv înscrisuri cărora legea le recunoaşte forţa unor titluri executorii.
Puterea executorie a contractului de închiriere e recunoscută doar în cazurile în care îndeplineşte condiţiile prescrise de lege: înscris autentic sau înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal. Astfel, în cazul unui asemenea contract, se poate solicita încuviințarea executării silite fără a mai parcurge procedura judiciară pentru obţinerea de către locator a unei hotărâri judecătoreşti de recunoaşterea a dreptului său pe fond şi nici procedura de investire cu formulă executorie a contractului de închiriere.De exemplu, dacă locatorul are un contract de închiriere sub semnătură privată, dar înregistrat la organul fiscal şi chiriaşul nu plăteşte chiria sau nu predă bunul la expirarea contractului, locatorul poate obţine direct executarea silită a chiriaşului.
Rămâne însă necesară procedura de încuviinţare a executării silite care e de competenţa instanţei de executare. Cererea de executare silită, însoţită de contractul de închiriere, se depune la executorul judecătoresc competent, respectiv executorul din circumscripția Curții de apel în raza teritoriala a căreia urmează să se facă executarea. Acesta, în termen de cel mult 5 zile de la înregistrarea cererii, va solicita instanţei încuviinţarea executării silite, înaintându-i în copie cererea de executare şi titlul respectiv.
În procedura de încuviinţare a executării silite, instanţa de executare verifică, printre altele, dacă titlul, altul decât o hotărâre judecătorească, întruneşte toate condiţiile de fond şi de formă cerute de lege pentru validitatea actului juridic sau a dreptului pe care îl constată şi dacă creanţa este certă, lichidă şi exigibilă. Instanţa de executare încuviinţează executarea silită a obligaţiei stabilite prin titlul executoriu, printr-o încheiere, fără citarea părţilor, în termen de cel mult 7 zile de la înregistrarea cererii.
Încheierea prin care instanţa admite cererea de încuviinţare a executării silite nu e supusă niciunei căi de atac, iar încheierea prin care se respinge cererea de încuviinţare poate fi atacată cu recurs numai de către creditor (în cazul nostru, locatorul), în 5 zile de la comunicare. La fel ca în cadrul oricărei executări silite, chiriașul ar putea invoca, într-o eventuală contestaţie la executare, motive de fapt sau de drept privitoare la fondul dreptului privind plata chiriei, dacă legea nu prevede în acest scop o altă cale de atac.

virgo19 a scris:

Buna ziua,

Am citit undeva ca, conform NCPC, contractul de inchiriere inregistrat la anaf constituie titlu executoriu. Vreau sa stiu daca este adevarat. Am probleme cu chiriasii si as vrea sa ii evacuez si sa imi recuperez banii, si daca se poate cu ajutorul unui executor, fara a mai trebui sa intentez actiune in instanta, ar fi ideal. Am citit ca executorul, in baza contractului de inchiriere, face cerere la instanta pentru incuviintarea executarii silite, si ca in vreo saptamana primeste raspunsul, apoi se poate apuca de demersuri.

Va rog sa-mi spuneti daca este adevarat, eu am citit pe pagina unui ziar, si prefer sa aflu si parerea unor profesionisti.

Contractul care respectă condițiile respective (autentic sau înregistrat la administrația financiară) este titlu executoriu doar în ceea ce privește plata chiriei, nu și în ceea ce privește evacuarea chiriașilor.

Deci vă veți putea obține chiria restantă adresându-vă unui executor, dar nu-i veți putea evacua pe chiriași decât în baza unei hotărâri judecătorești de evacuare.

Contractele de închiriere pe durată determinată şi constatate prin înscris sub semnătură privată şi înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii în ceea ce priveşte obligaţia de restituire a bunurilor (art. 1.809 Cod civil).

"Art. 1809
Expirarea termenului
(1) Contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă.
(2) În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.
(3) Dispoziţiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător şi contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent.”

Din ceea ce rezultă din speță, contractul nu a ajuns la termen și nici nu a fost denunțat unilateral de către locator. Problema e că locatarii nu și-au plătit chiria, respectiv nu și-au îndeplinit o obligație contractuală.
În aceste condiții sunt aplicabile art 1798, 1830 și 1831 C.civ.

Art. 1798.
Caracterul executoriu
Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Art. 1830.
Rezilierea contractului
(1) În cazul în care, fără justificare, una dintre părţile contractului de închiriere nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului.

Art. 1831.
Evacuarea chiriaşului
(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaşului se face în baza unei hotărâri judecătoreşti.