Chirias vs. proprietar

Potrivit art. 1788 alin. 1 Noul Cod Civil, locatorul (proprietarul) „este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii” (potrivit destinaţiei).
Astfel, starea corespunzătoare a lucrului (potrivit scopului urmărit de părţi) trebuie să existe nu numai la momentul predării, ci ea trebuie menţinută pe tot timpul derulării locaţiunii, prin grija locatorului.

Dacă lucrul se degradează din uzul normal al acestuia sau datorită cazului fortuit, inclusiv prin viciile de construcţie, necorespunzând unei „folosinţe obişnuite” potrivit destinaţiei, locatorul trebuie să efectueze reparaţiile necesare repunerii lucrului în starea corespunzătoare (art. 1788 alin. 2 Noul Cod Civil).

Locatorul trebuie să efectueze numai reparaţiile importante (capitale) şi necesare menţinerii unei folosinţe normale a lucrului, alte reparaţii, mai puţin importante, numite „reparaţii locative”, fiind în sarcina locatarului (art. 1802 Noul Cod Civil).

Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. în acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor (art. 1788 alin. 3 Noul Cod Civil).



In cazul în care locatorul nu îşi execută obligaţia de efectuare a reparaţiilor capitale, locatarul (chiriasul) poate cere instanţei, sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii:

- obligarea locatorului la executarea acesteia;

- locatarul poate cere o scădere proporţională a chiriei (dacă a comunicat tulburarea suferită locatorului, fără ca acesta să o înlăture de îndată);

- locatarul poate cere rezilierea contractului (când tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, potrivit art. 1794 alin. 2 Noul Cod Civil);

- locatarul de bună-credinţă are dreptul şi la daune-interese (în schimb, locatarul care, la încheierea contractului, cunoştea cauza de evicţiune nu poate pretinde daune-interese).

Fiind vorba despre reparatii care privesc intregul imobil, presupun ca sunt reparatii care, prin natura lor, cad in sarcina proprietarului. Proprietar asupra acelui apartament si asupra cotei parti indivize din imobil fiind statul, chiriasul nu are nicio treaba cu aceste reparatii, iar ceilalti doi proprietari trebuie sa se adreseze celui de-al treilea, adica statului.

Multumesc pentru raspunsul deosebit de elaborat , trebuie sa inteleg caci nefiind in acest caz vorba de o reparatie capitala, chiriasul este obligat sa participe cu o cota de 1/3 din valoarea totala a re[aratiei respective? Acum va urma o zugravire a subsolui , care este plin de umezeala si cu fisuri in pereti prin care se infiltraza apa cand ploua mai puternic. Chiriasul are obligatia sa contribuie ce 1/3 din valoarea totala a acestei remedieri, sau va trebui sa fie in continuare doar benerficiarul intregii lucrari ( precum a fost si pana acuma - nu a contribuit la inlocuirea tevii comune de scurgere , din subsol care s a spart - desi a locuit in aceasta casa de peste 45 de ani )? Reparatiile au fost platite doar de cei doi proprietari, direct executantului, inca de acum 3 ani. Practic, ce trebuie sa intreprindem, pentru ca macar pentru ultima reparatie si pentru ce vom repara in prezent sa participe si chiriasul ? P.S. In momentul in care i -am spus ca are de plata , a motivat ca trebuie sa il intrebe pe sot daca accepta participarea cu suma ce trebuie sa fie contributia lor.