Cu sau fara administrator la asociatia de proprietari

Administratorul de imobil are pe langa activitatea de contabilitate si caserie o serie de alte responsabilitati privitor la administrarea partii comune de constructii si instalatii din imobil
Atentie sporita pentru ca presedintele de asociatie are competenta decizionala,pe cand administratorul de imobil este angajat al asociatiei de proprietari cu limita de competenta de executie hotarari/decizii dispuse de adunarea generala,de presedinte si de catre comitetul executiv

Art. 35. - (1) Pentru activitatea de administrare care include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie, asociaţia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator de imobile, fie poate încheia contract de administrare cu persoane juridice specializate şi autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari sau care au ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplică în mod corespunzător prevederile art.21 alin.(2) şi art.22 din prezenta lege.

Alin. (1) are o enuntare mai alambicata lasand loc la interpretari.

Prin adaugarea lui "fie" se intelege ca "poate" are intelesul lui "trebuie".

Era mult mai clar daca era enuntat sub forma

"Pentru activitatea de administrare AP trebuie sa angajeze PF atestate ptr functia de administrator de imobile sau PJ specializate si autorizate (...)"

Si alin. (2) lasa loc de interpretari.
(2) Persoanele fizice (atestate?, neatestate?) pot fi angajate prin încheierea unui contract individual de muncă, conform celor stabilite prin negociere directă.

La asociatia noastra administrarea partilor comune interioare se face de catre responsabilul de bloc (seful de scara) iar pentru exterior, presedintele coordoneaza toata activitatea omului de servici. Deci, efectiv nu este nevoie de administrator.

HG1588/2007 zice la Art. 22. ca
(1) Activitatea de administrare a condominiului include activităţi de administrare tehnică,
de contabilitate şi casierie.
(2) Asociaţia de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcţia de
administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru
realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreţinerii, investiţiilor şi
reparaţiilor asupra proprietăţii comune

(5) Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atribuţiilor, obligaţiilor şi responsabilităţilor atribuite de
comitetul executiv, în condiţiile legislaţiei în vigoare;
........

Prin urmare, de administrare se ocupa administratorul si nu seful de scara (responsabilul de bloc) sau presedintele.

Cel putin asa spune legea actuala. Iar de "sef de scara" sau "responsabil de bloc" nu se mentioneaza aceste functii de administrare!

"Responsabil de bloc" poate fi considerat presedintele AP deoarece el este "responsabil" pentru reprezentarea asociatiei.

Asociatia de proprietari trebuie sa fie administrata, iar in legislatie activitatea de administrarea ocupa un loc important.
Acum cum se face si cine face efectiv administrarea, ne indruma tot legea 230/2007 si HG 1588/2007.
Eu disting aici cateva cazuri, dar pot fi mai multe:
- asociatia angajeaza administrator persoana fizica atestata care
1. poate indeplini toate activitatile de administrarea (tehnic, contabil, casierie)
2. indeplineste numai o parte din cele trei si asociatia poate, de exemplu sa angajeze un casier sau un contabil
- asociatia incheie contract de administrarea cu o firma (autorizata in administrarea) care preia toate sau o parte din cele trei activitati
- asociatia nu are administrator (indiferent din ce cauza sau pe ce perioada) iar atributiunile administratorului (cele trei de mai sus) se preiau de membrii comitetului executiv; dar nu asa ca sapundere comuna, ci precis, clar Ionescu preia casieria, Vasilescu contabilitatea, Mesterescu partea tehnica, de exemplu.