Proprietar apartament neinscris in asociatie - drept de vot

Atunci cand ati cumparat apartamentul trebuia sa va prezentati cu actul de proprietate la presedintele asociatiei si sa lasati o copie, in masura in care si ceilalti proprietari din asociatie au facut-o la infiintarea asociatiei.
Totodata trebuia sa faceti si o cerere de aderare la asociatia de proprietari (nu este tarziu nici acum), impreuna cu fratii dv.
Cu aceasta ocazie erati inscrisi si in cartea de imobil si, deci, s-ar fi putut sti cine este proprietarul, si nu chirias.
In acordul de asociere sunteti toti trei mentionati la apartamentul dv., ca proprietari. Dar trebuie sa semneze si ei statutul si acordul de asociere.

Dv. ii puteti reprezenta si pe ei, iar acordul asupra diferitelor chestiuni care se pun in discutia asociatiei de proprietari se transeaza intre dv., proprietarii apartamentului. Pentru votul in asociatie e suficient sa fiti numai dv., ca reprezentant al celor 3 proprietari.

Depinde care sunt problemele puse pe ordinea de zi a sedintei. Vedeti mai jos prevederile Codului civil, unde v-ati incadra.





Secţiunea a 2-a
Coproprietatea obişnuită

Art. 634 - Întinderea cotelor-părţi
(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară.
(2) Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.
Art. 635 - Repartizarea beneficiilor şi a sarcinilor între coproprietari
Coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile coproprietăţii, proporţional cu cota lor parte din drept.
Art. 636 - Exercitarea în comun a dreptului de folosinţă
(1) Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.
(2) Cel care, împotriva voinţei celorlalţi proprietari, exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun poate fi obligat la despăgubiri.
Art. 637 - Fructele bunului comun
Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporţional cu cota lor parte din drept.
Art. 638 - Dreptul la restituirea cheltuielilor
(1) Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către coproprietari, în proporţie cu cotele lor părţi.
(2) Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însuşite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct. În caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepţia cazului în care fructele au pierit în mod fortuit. Dreptul la acţiunea în despăgubiri este supus prescripţiei, potrivit dreptului comun.
(3) Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de un coproprietar este supus prescripţiei, potrivit dreptului comun.
Art. 639 - Modul de folosire a bunului comun
Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească.
Art. 640 - Actele de conservare
Fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalţi coproprietari.
Art. 641*) - Actele de administrare şi de dispoziţie
(1) Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi.
(2) Actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia.
(3) Coproprietarul sau coproprietarii interesaţi pot cere instanţei să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului.
(4) Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie.
_____________
*) Dispoziţiile art. 641 din Codul civil se aplică numai actelor juridice încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil. (a se vedea art. 62 din Legea nr. 71/2011)

Art. 642 - Sancţiunile
(1) Actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimţit, expres ori tacit, la încheierea actului.
(2) Coproprietarului vătămat i se recunoaşte dreptul ca, înainte de partaj, să exercite acţiunile posesorii împotriva terţului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului. În acest caz, restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, dacă este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului.
Art. 643*) - Acţiunile în justiţie
(1) Fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare.
(2) Hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor. Hotărârile judecătoreşti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari.
(3) Când acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei de judecată introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari în calitate de reclamanţi, în termenul şi condiţiile prevăzute în Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane.
_____________
*) Dispoziţiile art. 643 alin. (1) şi (2) din Codul civil se aplică şi în cazurile în care hotărârea judecătorească nu a rămas definitivă până la data intrării în vigoare a Codului civil, iar cele ale art. 643 alin. (3) se aplică şi în situaţiile în care pricina nu a fost soluţionată în primă instanţă până la data intrării în vigoare a Codului civil. (a se vedea art. 63 din Legea nr. 71/2011)

Art. 644 - Contractele de administrare a coproprietăţii
(1) Se poate deroga de la dispoziţiile art. 635, 636, 641 şi art. 642 alin. (1) printr-un contract de administrare a coproprietăţii încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) În cazul în care oricare dintre coproprietari denunţă contractul de administrare, acesta îşi încetează existenţa, rămânând aplicabile regulile din prezenta secţiune.
(3) În cazul în care, printre bunurile aflate în coproprietate, se află şi bunuri imobile, contractele de administrare a coproprietăţii şi declaraţiile de denunţare a acestora vor fi notate în cartea funciară, la cererea oricăruia dintre coproprietari.
Art. 645 - Regulile aplicabile în cazul cotitularilor altor drepturi reale
Dispoziţiile prezentei secţiuni se aplică în mod corespunzător şi în cazul exercitării împreună, de către două sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal.

II. Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor
Art. 653 - Exercitarea dreptului de folosinţă
Fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispoziţiile art. 647 rămân aplicabile.
Art. 654 - Cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune
(1) În lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune, în proporţie cu cota sa parte.
(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de părţile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urmă.
Art. 655 - Obligaţia de conservare a clădirii
Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună.
Art. 656 - Obligaţia de a permite accesul în spaţiile care constituie bunurile principale
(1) Coproprietarii sunt obligaţi să permită accesul în spaţiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi întreţinerii părţilor comune.
(2) În această situaţie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despăgubiţi de către asociaţia de proprietari sau, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.
Art. 657 - Regulile aplicabile în cazul distrugerii clădirii
(1) În cazul în care clădirea a fost distrusă în întregime ori într-o proporţie mai mare de jumătate din valoarea ei, orice coproprietar poate, în lipsa unei înţelegeri contrare, să solicite vânzarea la licitaţie publică a terenului şi a materialelor de construcţie care au rezultat.
(2) În caz de distrugere a unei părţi mai mici decât cea prevăzută la alin. (1), coproprietarii vor contribui la refacerea părţilor comune, proporţional cu cotele-părţi. Dacă unul sau mai mulţi coproprietari refuză sau nu pot să participe la refacere, ei sunt obligaţi să cedeze celorlalţi coproprietari cotele lor părţi din dreptul de proprietate. Preţul se stabileşte de părţi ori, în caz de neînţelegere, de către instanţa judecătorească.
Art. 658 - Încetarea destinaţiei folosinţei comune
(1) Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) În cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună în condiţiile alin. (1), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită.
(3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.

Multumesc pentru raspunsuri!
Nu am stiut ca trebuie sa urmez o procedura in ceea ce priveste aderarea la asociatie..
Apartamentul nu l-am cumparat, l-am mostenit (nu direct, ci prin succesiune).

Pe ordinea de zi este amplasarea unor antene GSM, cu care nu sunt de acord.

Asadar, pentru a participa la sedinta trebuie sa fac o cerere de aderare?

Multumesc.

Am aflat de la fratele meu ca el a dus o copie de pe certificatul de mostenitor la Presedintele Asoctiatiei, dar cererea de aderare nu a fost facuta. Poate fi facuta direct la intrunire?

Dar faptul ca am fost convocata nu inseamna ca ei au considerat ca sunt parte din asociatie?

Multumesc mult!

Poate sunteti considerata parte din asociatie, ca proprietar, dar asta nu inseamna, legal, ca si faceti parte din ea.
Trebuie sa semnati statutul si acordul de asociere, dupa ce faceti acea cerere.

Poate la dv. in asociatie conducerea nu se formalizeaza, dar legal asa se procedeaza.

Valias a scris:

Asadar, pentru a participa la sedinta trebuie sa fac o cerere de aderare?

La adunarea generala pot participa toti proprietarii indiferent ca sunt membri ai asociatiei sau nu.
Orice proprietar poate sa participe, sa discute, sa dezbata... dar daca nu este mebru al asociatiei nu poate vota sau votul lui nu conteaza.
Pentru a avea toate drepturile, inclusiv cel de a vota, proprietarul trebuie sa depuna la asociatie o simpla cerere de aderare.
Aceasta este, asa cum spune legea, o cerere simpla, fara a fi inregistrata in alta parte decat la asociatie. Cererea respectiva se indosariaza de presedinte in dosarul cu actele de infiintare ale asociatiei si cu asta basta.
Cu scuze ca incerc sa fiu scurt si clar in aceasta problema dar mai mult de aceasta cere, eu nu am vazut altceva in lege. Nu am vazut si legea nu obliga la trecerea unei asemenea cereri de aderare prin instanta sau late institutii, nu am vazut nicaieri in lege ca proaspatul membru al asociatiei sa semneze alte inscrisuri s.a.m.d. Statutul asociatiei noastre, ca si acordul de asociere, asa cum este la fiecare asociatie, s-au facut in trei exemplare originale la infiintarea asociatiei si fac parte dintr-un dosat de cateva sute de pagini (in trei exemplare). Un asemenea dosar a ramas in arhiva judecatoriei iar unul este la asociatie. Nu are cum sa semneze acum un nou membru nici ststutul si nici acordul. De fapt statutul nu este semnat decat eventual de cel care l-a intocmit (un presedinte, un avocat...). Daca ar fi sa semneze cineva asemenea documente ar trebui sa le semneze si pe cele din arhiva judecatoriei...
Asa ca orice aderare se face doar prin cerea formulata de proptietar, cerere ce se depune, se anexeaza la doasarul cu actele de infiintare ale asociatiei.