Drepturi si obligatii locatari/proprietari

Question

Discuție deschisă în Asociaţii de proprietari / locatari

Drepturi si obligatii locatari/proprietari

Utilizator 16:00, 14 Octombrie 2015

Buna ziua,

Revin pe forum cu urmatoarea situatie: anul acesta am achizitionat un apartament. La inceput au fost probleme cu reprezentantii asociatiei (niste restante ale fostilor proprietari, presedinta recalcitranta si administratorul nepasator). Pana la urma am cedat eu si am achitat o parte din acele restante, dar presedinta a ramas cu anumite animozitati la adresa noastra. Situatia de fapt este urmatoarea: mi s-a spart o teava la baie, prietenul meu s-a dus la presedinta sa solicite o cheie de la subsol pentru a inchide apa pe acea coloana. Presedinta i-a reprosat ca nu are ce cauta la ea la usa deoarece el nu este proprietar si ca trebuie sa vina in timpul programului de lucru. Ulterior a inteles ca este vorba despre o urgenta, dar l-a plimbat pe la "gospodarul" blocului, urmand a ii da dansa cheia pana la urma deoarece "gospodarul" nu era acasa. In timpul acesta apa curgea in casa precum o fantana arteziana. Tinand cont de aceasta situatie am urmatoarele intrebari:

1. Care este minimul de semnaturi necesar pentru schimbarea presedintelui asociatiei? Motive: nu exista cooperare, nu se fac investitii&reparatii cu toate ca asociatia primeste o suma de bani lunar pentru o antena instalata pe bloc, avem restantieri cu sume peste 15.000 lei si care nu sunt fortati legal sa achite, etc.
2. In cazul in care se decide actionarea in instanta a restantierilor, este nevoie de semnatura membrilor asociatiei pentru continuarea procedurii? Dansa sustine ca a notificat restantierii, dar cand a trebuit sa ii actioneze in instanta, membrii asociatiei nu au semnat acordul.
3. Daca doresc sa solicit utilizarea unui spatiu comun trebuie sa am acordul celorlati proprietari sau al asociatiei? De ex: boxa la subsol, sau o mica parte a etajului tehnic. Fostii proprietari aveau in uz un mic spatiu la etajul tehnic, dar presedinta sustine ca il utilizau in mod abuziv. Precizez ca marefer la utilizare, si nu proprietate.
4. Care sunt drepturile unui locatar fata de un proprietar? Inteleg ca un locatar (care nu este proprietar) nu are drept de vot in Adunarea Generala, dar in rest cred ca are aceleasi drepturi si obligatii ca un proprietar.
5. Pentru ca un locatar sa reprezinte un proprietar este nevoie de imputernicire notariala sau simpla?

Multumesc frumos.

Răspunde Citează

5 mesaje

2918 vizualizări

4 participanți

Cel mai recent răspuns: , moderator 05:13, 15 Octombrie 2015

Vezi răspuns

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Alegere presedinte si comitet nou pentru o asociatie de proprietari Buna ziua, Recent in asociatia de proprietari a blocului in care locuiesc a avut loc o \\"Adunare Generala Extraordinara\\" initiata de unii proprietari ai ... (vezi toată discuția)

Covercile din fata blocului Sunt proprietara unui apartament si la parterul blocului sa ingradit spatiul destinat fiecarui locatar si totodata spatiul de joaca al copiilor.As dori si eu o ... (vezi toată discuția)

Inchiriere spatii comune la bloc Buna ziua, In momentul de fata avem in cadrul asociatiei de proprietari toate cele 12 spatii comune (boxe) sunt inchiriate catre proprietarii din bloc fara a ... (vezi toată discuția)

ynocentta Utilizator · Answer 1 · 2015-10-14 18:24:48

Chiar credeti ca functia de presedinte de asociatie de proprietari este lipsita de responsabilitati si de frecusuri zilnice ?
1-Presedintele de asociatie este ales de catre adunarea generala
adunarea generala se convoaca de regula anual,in primul trimestru
Pentru situatii excceptionale,legiutorul a prevazut posibilitatea convocarii adunarii extraordinare de catre comitetul executiv sau de minimum 20% dintre proprietari
2-Procedura recuperarii sumelor cu titlu de restanta este prevazuta de disp L nr 230/2007,si se desfasoara la initiativa reprezentantului legal a asociatiei de proprietari-nefiind conditionata de acordul sau semnaturile locatarilor

L nr 230/2007 Art. 50
(1) AsociaŃia de proprietari are dreptul de a acŃiona în justiŃie pe orice proprietar care
se face vinovat de neplata cotelor de contribuŃie la cheltuielile asociaŃiei de proprietari
mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
(2) AcŃiunea asociaŃiei de proprietari este scutită de taxă de timbru.
(3) SentinŃa dată în favoarea asociaŃiei de proprietari, pentru sumele datorate de
oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice
Pag. 11 din 14 Act sintetic la data 07-Mar-2013 pentru Legea 230/2007
Text creat de SintAct® Wolters Kluwer - tel:031/2244100, contact@wolterskluwer.ro
modalitate permisă de Codul de procedură civilă.
Art. 51
(la data 21-Jan-2008 Art. 51 din capitolul VI reglementat de Art. 26 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(1) AsociaŃia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra
apartamentelor şi altor spaŃii proprietăŃi individuale ale proprietarilor din condominiu,
precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele
datorate cu titlu de cotă de contribuŃie la cheltuielile asociaŃiei de proprietari, după
cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea
preşedintelui asociaŃiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de
plată a cotelor de contribuŃie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanŃă.
Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaŃiei de proprietari sau a
proprietarului, pe baza chitanŃei ori a altui înscris prin care asociaŃia confirmă plata
sumei datorate.
(3) OperaŃiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi
(2) sunt scutite de taxă de timbru.

Dansa sustine ca a notificat restantierii, dar cand a trebuit sa ii actioneze in instanta, membrii asociatiei nu au semnat acordul.

Procedura actionarii debitorilor in instanta nu prevede si nu presupune acordul membrilor asociatiei de proprietari
Presedinta dv de asociatie fie nu cunoaste dispozitia in vigoare fie are interesul sa va dezinformeze
3-Utilizarea partii comune de regula se face in baza unui contract de inchiriere pe 7,25,49 ani sau de concesiune-incheiat cu asociatia de proprietari
4-Discutiile si reticenta fata si in raport de membru proprietar este o problema care tine in primul rand de respect si de interesul pentru bunul mers al activitatii asociatiei de proprietari
Sunt cazuri in care membri proprietari sunt dezinteresati si delasatori fata de problemele asociatiei si asociatii in care presedinte -in extremis a ajuns sa fie numit un locatar care nu are calitatea de proprietar dar are interesul sa isi adfuca aportul in cadrul asociatiei sa exercite cu respect si cu buna credinta responsabilitatea asumata

HG nr 1588/2007 ART. 12
Proprietarii membri ai asociatiei, pe lânga drepturile si îndatoririle prevazute în statutul
asociatiei de proprietari, au si urmatoarele drepturi si obligatii:
A. Drepturi:
a) sa participe, cu drept de vot, la adunarea generala a asociatiei de proprietari;
b) sa îsi înscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie alesi în structura
organizatorica a asociatiei de proprietari, daca au capacitatea deplina de exercitiu;
c) sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si sa aiba acces, la cerere, la
orice document al acesteia;
d) sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile
asociatiei de proprietari si, eventual, sa o conteste la presedintele asociatiei de proprietari,
în termen de 10 zile de la afisarea listei de plata. Presedintele asociatiei de proprietari este
obligat sa raspunda la contestatie în termen de 7 zile;
e) sa foloseasca partile comune de constructii si instalatii ale condominiului conform
destinatiei pentru care au fost construite;
f) sa îsi închirieze proprietatea, fara a fi afectate exercitarea drepturilor si îndeplinirea
responsabilitatilor legate de asociatia de proprietari.
B. Obligatii:
a) sa mentina în bune conditii proprietatea individuala, apartamentul sau spatiul cu alta
destinatie decât aceea de locuinta, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate
încalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala al celorlalti
proprietari din condominiu;
b) sa accepte accesul în apartamentul sau în spatiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al
unui delegat al asociatiei, atunci când este necesar si justificat sa se inspecteze, sa se
repare ori sa se înlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces
numai din respectivul apartament sau spatiu. Fac exceptie cazurile de urgenta, când
accesul se poate face fara preaviz, conform prevederilor din statutul asociatiei de
proprietari;
c) sa contribuie la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei de
proprietari si sa achite în termenul stabilit cota de contributie care le revine în cadrul
cheltuielilor asociatiei de proprietari;
d) sa ia masuri, în cadrul asociatiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea
termica, precum si pentru cresterea performantei energetice a cladirii, dupa caz, potrivit
prevederilor legale, si sa achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura
interventiilor, se va avea în vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al întregii
cladiri. În cladirile afectate de seisme, proprietarii au obligatia de a lua de urgenta masuri
pentru consolidare, conform prevederilor legale în vigoare; lucrarile de reparatii,
interventii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii;
e) sa repare stricaciunile ori sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii, daca ei
sau alte persoane care actioneaza în numele lor au provocat daune oricarei parti din
proprietatea comuna sau unui alt apartament ori spatiu;
f) la înstrainarea proprietatii, sa transmita toate obligatiile catre dobânditor, inclusiv cele
cu privire la sumele de plata catre asociatia de proprietari existente la data tranzactiei,
precum si orice alte informatii relevante sau având consecinte asupra drepturilor si
obligatiilor privitoare la proprietatea care este înstrainata;
g) la dobândirea proprietatii, sa depuna în copie, la asociatie, actul de proprietate;
h) sa modifice instalatiile de distributie a utilitatilor în interiorul unui condominiu sau al
unui apartament din cadrul unui condominiu numai în conditiile legii, pe baza referatului
tehnic de specialitate emis de furnizorul utilitatii, în care se arata efectele modificarii
instalatiei respective. Pe baza acestui referat, comitetul executiv va hotarî asupra efectuarii
modificarii. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice si a apei
calde de consum, nu este necesar referatul tehnic mentionat;
i) nu pot ocupa functii în comitetul executiv si în comisia de cenzori membri având
grade de rudenie, pâna la gradul al 4-lea inclusiv

fyeratanye Utilizator · Answer 2 · 2015-10-14 19:58:42

la intrebarea numarul 3 trebuie sa specificati ca ,trebuie contrat numai daca bunul comun il veti folosi in mod exlusiv .adica daca vrei sa folositi boxa doar dvs ,daca presedinta zice ca nu aveti voie sa folositi boxa de loc face abuz si reclamatio la primarie.pt ingradirea dreptului la proprietate comuna,
si scara care urcati e proprietate comuna ,liftul, holurile, usa de la intrare ,si nu va poate nimeni ingradi dreptul de folosinta ,ca si a boxei .
strange semnaturile a 20 la suta din proprietari si faceti un comitet extraordinar si demitetil pe presedinte .
vb cu vecini daca si ei au aceiasi parere despre presedinte atunci sigur o sa va ajute

florydania Utilizator · Answer 3 · 2015-10-14 21:08:14

Multumesc frumos pentru raspunsurile obiective. Referitor la frecusurile si responsabilitatile presedintelui, sunt perfect de acord. Dar in acelasi timp, nu mi se pare in ordine sa se tipe la un locatar cand acesta a venit o singura data la usa ta si asta cand i se inunda casa. Avem mai multi restantieri (fiecare padure cu uscaturile ei), dar nu este normal sa ai 3 apartamente cu restante de 15000 lei, 17000 lei si respectiv 21000 lei. Aceste restante s-au acumulat in timp si sunt in continua crestere si nu se iau masuri. Apoi sa acuzi pe toti locatarii ca "fura apa". Si mai mult decat orice nu cunoaste legislatia in domeniu. Inteleg ca este greu sa lucrezi cu atatia oameni, dar cred ca se poate cu putina organizare din partea asociatiei.

elga50 Moderator · Answer 4 · 2015-10-15 05:13:57

1. 20% dintre membrii asociatiei cu semnaturi pe un tabel convocator pentru o AG extraordinara cu un singur punct la ordinea de zi: schimbarea presedintelui. In AG convocata trebuie intrunit cvorumul de 50% + 1 dintre membri asociatiei sa fie prezenti. La reconvocata pot fi oricati, nu mai conteaza cvorumul si se ia hotararea cu 50% + 1 dintre cei prezenti pentru schimbare sau pentru mentinere. De aceasta actiune se poate ocupa oricare membru al asociatiei.

2. Nu este nevoie de acordul proprietarilor. De actionarea in instanta se ocupa in exclusivitate comitetul, chiar si numai presedintele. Va minte in legatura cu acordul proprietarilor, probabil nu cunoaste legea si normele de aplicare.

3. Folosirea in exclusivitate a unei parti din proprietatea comuna se face cu acordul majoritatii proprietarilor si a celor din imediata vecinatate a spatiului (jos, sus, dreapta, stanga, palier) din scara dv. si cu aprobarea comitetului, in baza unui contract de inchiriere care poate fi pe orice perioada, nu neaparat pe termene fixe, eventual pe termen fix si apoi prelungit, contract care permite exclusivitatea pe un anume spatiu in baza unei chirii negociate cu comitetul.
Folosinta unui spatiu din proprietatea comuna nu se transmite de la un proprietar la altul o data cu vanzarea apartamentului.

4. Da, asa e. Oricine poate semnala o inundatie si trebuie asistat corespunzator pentru minimalizarea pagubelor. Banuiesc ca prietenul dv. nu s-a dus la usa presedintei cu toporul s-o ameninte.... Pentru situatii de urgenta nu se poate invoca programul de lucru. Probabil doamna presedinta este prea stressata de traiul de zi cu zi si nu mai face fata si ocupatiei de presedinta de asociatie.

5 Nu trebuie imputernicire notariala, ci numai o imputernicire simpla.