Procedura stabilire cota parte indiviza

Conform prevederilor Legii nr 230/2007, art.3 lit. e), cota parte indiviza (CPI) pentru o unitate locativa/spatiu alta destinatie (in procente) se calculeaza ca fiind raportul dintre suprafata utila a acelei unitati si totalul suprafatelor unitatilor existente in cladirea respectiva.
Suma cotelor parti indivize a tuturor unitatilor din intreg imobilul este de 100%.
Deci:
CPI (%) = Suprafata utila a unitatii (apartament sau SAD) x 100 /Suma totala a suprafetelor utile ale tuturor unitatilor din condominiu

In pratica sunt multe situatii in care calculul din acte nu este corect, suma ne fiind 100% (diferentele se datoreaza masuratorilor la intocmirea actelor individuale de cadastru).

Pentru aceasta situatie, Legea asociatiilor de proprietarii prevede:
”In cazul in care totalul cotelor-parti de proprietat nu se inchide cu 100%, Adunarea Generala a asociatiei de proprietari poate hotărâ reconsiderarea lor.” (recalcularea printr-o expertiza tehnica)
(vezi: [ link extern ] )

In asociatia noastra cota parte indiviza a apartamentelor se inchide la 100%, daca se adauga si spatiile comerciale aceasta depaseste 100%.

Este gresit.
Dvs. stabiliti CPI doar pentru apartamente si folositi valorile obinute pentru repartizarea cheltuielilor doar pentru locuintele din blocul/scara dvs. si o sa va iasa 100% negresit.

Va dau doar un singur exemplu in favoarea celr aratate de mine:
- eu nu stiu configuratia blocului, dar sa zicem ca aveti lift si trebuie sa achitati mentenata la o firma sau trebuie sa-i faceti reparatie capitala a acestuia - ei, repartizati costuri si proprietarilor cu spatii comerciale? Mi se pare ca nu si asa este corect, insa:
- la blocul dvs. trebuie reparata terasa; ei, aici se schimba situatia, costurile trebuiesc suportate de catre toti proprietarii, inclusiv cei care detin spatii comerciale, din acest motiv ar trebui sa lucrati cu doua tipuri de CPI - una normala, doar pentru proprietarii detinatori de locuinte si una extinsa, adica calculata tinand cont si de spatiile comerciale.

In opinia mea, unde ati mai putea sa folositi CPI extinsa:
- reparatii subsol - daca proprietarii soatiilor comerciale folosesc partea de subsol ca si proprietarii obisnuiti (alimentare cu apa rece potabila, apa calda menajera, canalizare);
- cheltuieli cu reparatiile peretilor exteriori, tencuieli, vopsiri, etc;
- alte cheltuieli care se fac pe partile comune, la care au acces si sunt folosite in comun proprietari de locuinte- proprietarii sp. comerciale;

In AG a proprietarilor ar trebui sa stabiliti o Conventie de plata, conform prev.. art. 37 din HG 1588/2007 - in care, eventual sa incercati o discutie cu prop. spatiilor comerciale, folosind argumente logice privind participarea la cheltuielile comune.

- 120 de apartamente au o S cuprinsa intre 64,22 - 64,92 mp
- cpi ptr.apartamente sunt cuprinse intre 0,822 - 0,842


Aici cred va complicati, dar ma rog, daca aveti toate informatiile privind suprafata utila la toate apartamentele - nu am nimic impotriva, insa, asa cum spunea mai sus dl. expert judiciar,
In pratica sunt multe situatii in care calculul din acte nu este corect, suma ne fiind 100% (diferentele se datoreaza masuratorilor la intocmirea actelor individuale de cadastru).

Trebuie sa tineti cont ca apartamentele sunt situate unele deasupra celorlalte, pe tronsoane si ca o diferenta a dimensiunilor pate varia cu +/- cativa centimetri (din constructie) - acesta nefiind un motiv prea serios sa faceci diferentieri la calcularea CPI. Daca totusi vreti sa fiti mai catolici decat Papa, atunci folositi exact valorile din acte si chiar ca nu o sa aveti nicio contestaie pe aceasta tema.

Mai departe, cosider ca rationamentul expus cu privire la aproximarile aratate este complet gresit, chiar daca acesta prioveste mai mult CPI alocat spatiilor comerciale.

Putem sa mai asteptam si parerea altor useri care s-au confruntat cu asemenea situatii, situatii pe care le-am mai discutat pe forum.

avantaj a scris:

Este corect rationamentul sau trebuie o alta procedura pentru repartizarea cheltuielilor pe cota parte indiviza.

Este gresit si in afara legislatiei.
Adunarea generala nu are in atribuitiunile ei stabilirea CPI, a SU sau alte asemenea. Acestea sunt inscrise in actele de proprietate sau (re)calculate de administratorul asociatiei.
Iar pentru a nu va complica in calculul CPI, renuntati la aceasta unitate de masura si adoptat ca unitate de masura SU (suprafata utila) a fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie.
Zilele trecute s-a vandu un apartament in asociatia noastra, ocazie cu care s-a facut cadastrul... s-au adus copii ale actelor de proprietate (noi) la asociatie si-am constata ca avea o CPI de 25%. Total gresit. Calculand pe degete la 20 de apartamente aproape egale pe scara respectiva nu avea cum sa aiba CPI mai mare de 100:20=5%.
Ce sa facem acum, sa-l punem pe proprieatr sa plateasca 25% din cheltuielile acele scari? E aberant!
Dar noi nu mai avem probleme de mult timp pentru ca ne folosin de SU a fiecarui apartament si spatiu cu alta destinatie.
Comcret o cheltuiala facuta pentru revizia liftului, o impartim la SU totala a apartamentelor din scara respectiva fara SU a spatiilor comerciale, rezulatand, de exemplu 0,20 lei/m.p. Un apartament de 70 m.p are de plata 14 lei iar unul de 30 m.p are de plata 6 lei. Pe lista de plata se vede clar SU a fieacrui apartament sau spatiu comercial si tot acolo se vede pretul total al lucrarii si pretul pe metru patrat. Asa nu incape nici o discutie vazaundu-se clar suma si modul de repartizare proportional cu SU a apartamentelor. La spatiile comercialeapare zero lei.
Daca repartizam salariile atunci impartim sima acestora la SU toatala (apartamente plus spatii comerciale) rezulatad pretul pe m.p., de exemplu 630: 2100= 0,30 lei/m.p. Pe lista de plata fiind afisate SU atat la apartamente cat si la spatii, se vede ca suma totala a salariilor se repartizeaza atat apartamentelor cat si spatiilor comerciale direct proportional cu SU a fiecaruia. Un apartament de 30 m.p. are de plata pentru salarii 30x0,30=9 lei iar un spatiu de 300 mp. are de plata 300x0,30=90 lei.
Si asa la fiecare capitol de cheltuieli.
Daca acum va chinuiti sa calculati CPI, sa va iasa exact 100%, peste 3 luni se vinde uin apartament si facand cadastru se contata ca in loc de 68 m.p. are 70 m.p. si iar va strica acea CPI.
Dar se intampla ca doua apartaemte sa se uneasca formand unul singur sau un spatiu sa se desfaca in doau spatii si iar va strica CPI. SU este sigura, este usor de modificat in evidenta si in listele de plata de la o luna la alta fara calcule sofisticate.

Buna ziua
Domnule Adriantot asi fi de acord cu ratinamentul Dumneavoastra , dar ce facem cu Legea 230/2007 si H.G. 1588/2007 care ne invata care sunt cheltuielile intr o asociatie de proprietari si cele mai multe sunt pe cota parte indiviza .

Pai tot legislatia asociatiilor de proprietari ne explica ce este CPI. Sa va dau definitia sau modul de calcul?
CPI = SU individuala / SU totala
Cand se modofica CPI? Atunci cand se modofica SU individuala. Daca SU a unui apartament creste cu 2% si CPI creste cu 2%. Verificati pe exemple practice.
Noi nu lucram cu CPI de peste 20 de ani, ci doar cu SU. Orice proprietar poate sa verifice singur sau cu experti si paraexperti ca daca la SU de 60 m.p. are de plata in luna decembrie 2,93 lei pentru intretinerea liftului, tot 2,93 lei va avea de plata si daca-si calculeaza CPI de 1,89%. Nimeni nu poate sa-mi demonstreze ca folosind CPI ar avea de plata o suma diferita fata de suma stabilita folosind SU. Numai ca folosirea SU este simpla iar folosirea CPI este complicata.