drept de retentie

Accesiunea constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari facute de o persoana cu materialele sale pe un teren, aflat in proprietatea altuia (art.494 Cod Civil) - de regula proprietarul terenului devine, prin accesiune, si proprietar al constructiilor, plantatiilor si lucrarilor reaizate, avand insa obligatia sa-l despagubeasca pe constructor tot pe temeiul principiului imbogatirii fara justa cauza.
Tratamentul juridic al constructorului este insa diferit, dupa cum el a fost de rea-credinta sau, dimpotriva, de buna-credinta.
Prin constructor de rea-credinta se intelege acea persoana care ridica o constructie sau face o plantatie sau alta lucrare pe un teren, cunoscand ca terenul in cauza nu-I apartine, ci este proprietatea altuia. Intr-o atare situatie, potrivit art.494 alin.1-2 si alin.3, prima parte, proprietarul terenului are dreptul de a opta pentru una din urmatoarele doua posibilitati:
- fie sa invoce accesiunea devenind proprietar al constructiei, plantatiei ori lucrarii respective, cu obligatia de a plati constructorului de rea-credinta valoarea materialelor si pterul muncii,
- fie sa-l oblige pe constructorul de rea-credinta sa procedeze la desfiintarea sau ridicarea constructiei, plantatiei sau lucrarii respective, pe propria lui cheltuiala, si de a pretinde daune-interese, daca a suferit un prejudiciu, in conditiile raspunderii civile delictuale.
Prin constructor de buna-credinta se intelege acea persoana care ridica o constructie, face o plantatie sau alta lucrare pe un teren, avand convingerea ferma, dar eronata ca acel teren se afla inproprietatea sa.
Buna-credinta trebuie sa existe in momentul cand s-au facut lucrarile, chiar daca dupa terminarea lor a devenit de rea-credinta. Invocand accesiunea, proprietarul terenului este indatorat, in temeiul principiului imbogatirii fara justa cauza sa-l despagubeasca pe constructor.
In ce priveste intinderea obligatiei de despagubire, proprietarul terenului are dreptul sa opteze intre doua solutii posibile:
- fie sa-l indemnizeze pe constructor cu o suma de bani egala cu valoarea materialelor si pretul muncii,
- fie sa-I plateasca o suma de bani reprezentand sporul de valoare a terenului inregistrat ca urmare a ridicarii constructiei, efectuarii plantatiei sau facerii altei lucrari.
Articolul 137 Codul de procedură civilă reglementează procedura de soluţionare a excepţiilor procesuale, stabilind o regulă şi o excepţie. Regula este că „excepţiile procesuale se rezolvă înainte de cercetarea fondului, instanţa va soluţiona mai întâi excepţia procesuală”
Regula este aceea a soluţionării cu prioritate a excepţiilor procesuale, înainte de judecata pe fondul litigiului.
Excepţia constă în judecarea concomitentă a excepţiilor şi a fondului. Ea este consacrată de cel de-al doilea alineat al art. 137 Codul de procedură civilă. Ca orice excepţie, soluţia este de strictă interpretare şi aplicare. Prin urmare, nu orice excepţie procesuală poate fi unită cu fondul.” Numai în cazul în care probele necesare rezolvării excepţiei sunt comune cu probele (ori numai cu o parte dintre acestea) necesare rezolvării fondului, instanţa poate dispune unirea excepţiei cu fondul. Chiar şi în ipostaza unor probe comune, unirea excepţiei cu fondul nu este obligatorie pentru intsnaţă. Dacă însă instanţa, rezolvând mai întâi excepţia, o respinge, probele în baza cărora a fost rezolvată excepţia (probe care sunt în legătură cu soluţionarea în fond a pricinii) rămân câştigate cauzei, urmând a se administra numi dovezile necedâsare soluţionării fondului pretenţiei (probe care nu su fost necesare şi pentru rezolvarea excepţiei.

Multumesc mult pentru raspuns!
Vreau sa mai intreb ceva: se poate invoca, de catre proprietar, in apararea sa, obligatia de diligenta a constructorului care putea si trebuia sa se informeze asupra situatiei juridice a terenului pe care a construit? Poate proprietarul sa solicite instantei obligarea constructorului la plata unor despagubiri pentru faptul ca a construit pe teritoriul sau? Poate proprietarul sa-i ceara beneficiarului constructiei plata unei chirii (deoarece constructia este ridicata pe terenul sau)?