Cum se poate înființa o asociație dacă nu sunt toți proprietarii de acord?

Articolul 1-L230/2007
Prezenta lege reglementeaza aspectele juridice, economice si tehnice cu privire la infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, precum si modul de administrare si de exploatare a cladirilor de locuinte aflate in proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv in cazul celor care au in structura lor si spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.

Articolul 25
(1) Pentru adoptarea hotararilor in adunarea generala a asociatiei de proprietari, se vor avea in vedere urmatoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru hotararile cu privire la stabilirea fondurilor de investitii pentru consolidare, reabilitare si modernizare, votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;

Articolul 5
(1) Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, din cadrul unei cladiri. Acordul se consemneaza intr-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere.

Concluzie: Un proprietar are dreptul la cate un vot pentru fiecare proprietate pe care o detine.
Daca un apartament este detinut in cote egale de sot/sotie se ia in calcul un vot.

La ce fel de intelegere sa ajunga dezvoltatorul cu constructorul?
Cine nu ar fi de acord cu infiintarea asociatiei de proprietari, ceilalti proprietari?

Aveti in vedere ca dezvoltatorul si constructorul nu vor ramane proprietari permanenti, vor pleca, nu au construit apartamente pentru a le ramane in proprietate, le-au construit pentru a obtine profit.

Daca nu vor sa se constituie in AP proprietarii se vor administra in conformitate cu prevederile codului civil privind coproprietatea fortata, adica pentru partile comune tot trebuie sa contribuie pentru intretinere, reparatii, etc.

Din pacate, in cazul mai sus descris, dezvoltatorul si constructorul nu vor sa constituie, in mod legal, asociatia de proprietari, deoarece au comis o serie de ilegalitati pe care ar dori sa le ascunda in continuare (o constructie auxiliara pe bloc fara autorizare de la proprietarii actuali, 2 parcari transformate in birou al constructorului fara avize de construire si ISU etc.). In plus 2 dintre apartamentele dezvoltatorului si constructorului sunt inchiriate unor firme si acestia nu au niciun interes sa existe o asociatie de proprietari care le-ar putea interzice aceste inchirieri. Dezvoltatorul are contractele de apa si energie electrica pentru partile comune dar, din comoditate, nu calculeaza cotele pentru plata si nu vine sa incaseze niciun ban de la ceilalti proprietari, desi acestia o doresc. Constructorul detine contractul pentru lift si nici el nu incaseaza niciun ban pentru acesta. In acest context cum am putea, noi ceilalti 5 proprietari sa procedam pentru a plati utilitatile pentru partile comune tinand cont ca nu este posibil un dialog civilizat cu dezvoltatorul si constructorul ? Exista o cale legala de rezolvare a acestei situatii ?

In cazul in care ar fi infiintata asociatia, nu cred ca pot trece la vot propunerile luate deoarece ar fi 5 proprietari pro si 5 contra. Se va obtine o majoritate?

Majoritatea nu poate fi obtinuta deoarece constructorul si dezvoltatorul nu sprijina initiativa deja pornita de ceilalti 5 proprietari pentru infiintarea asociatiei de propriatari. Am organizat deja prima convocare a proprietarilor in acest sens si la adunare nefiind 50% plus unul am realizat deja si a doua convocare si probabil vom fi nevoiti sa o convocam si pe a treia. Stiu ca in cadrul celei de a treia adunari, chiar daca la adunare nu se intruneste majoritatea, putem intocmi actele care ar trebui depuse pentru infiintarea asociatiei de proprietari dar din cate am inteles de la dvs. fiind semnate doar de cei 5 proprietari (nemajoritari din punct de vedere al apartamentelor detinute in bloc) acestea nu ar avea ca finalitate infiintarea asociatiei de proprietari. Noi continuam aceste proceduri in speranta ca macar la ultima adunare, constructorul si dezvoltatorul sa participe. In cazul in care totusi blocul va ramane in situatia actuala, fara asociatie de proprietari, tinand cont ca contractele pentru utilitati comune sunt la dezvoltator si constructor si pentru a nu exista posibilitatea ca acestia sa ne lipseasca de aceste utilitati care ar fi calea legala de a avea acces la facturi si a le plati (doar pentru cei 5 proprietari)?

In primul mesaj lasati de inteles ca proprietarii ar fi cei care nu doresc infiintarea asociatiei de proprietari,

Daca dezvoltatorul si constructorul nu ajung la o intelegere cu niciunul din primii 5 proprietari

Pentru o exprimare clara trebuia sa spuneti invers, proprietarii nu ajung la o intelegere cu dezvoltarorul si contrcutorul!
In sfarsit, nu asta are importanta, sa intelgem si noi situatia, dezvoltatorul si constructorul este aceeasi societate sau fac parte din acelasi grup de firme?
De regula constructorii nu achizitioneaza imobilele pe care le construiesc, nu am mai auzit pana acum despre astfel de tranzactii dar poate nu sunt la curent cu tendintele imobilare, poate sunt garantie pentru primirea banilor de la dezvoltator.
Daca aveti cunostinta, in ce conditii a ajuns si constructorul proprietarul unor apartamente in bloc?
Pentru constructia auxiliara nu trebuie obtinut acordul niciunui proprietar, proprietarii detin cota parte indiviza din contractul de v/c.
Atata timp cat sunt proprietarii apartamentelor le pot inchiria cui vor (PF, PJ) fara restrictii, numai persoanele fizice sunt obligate sa inregistreze contractele de inchiriere la ANAF, contractele de inchiriere intre PJ nu se inregistreaza la ANAF.
Utilitatile sunt individualizate, exista contoare separate pentru apa, gaz, energie sau exista si contoare de bransament?

Dezvoltatorul are contractele de apa si energie electrica pentru partile comune dar, din comoditate, nu calculeaza cotele pentru plata si nu vine sa incaseze niciun ban de la ceilalti proprietari, desi acestia o doresc.

In cazul in care nu isi doresc cu atat mai bine este pentru proprietari, sa plateasca ei facturile.
Daca nu va notifica lunar pentru plata consumului de apa si energie puteti sta linistiti.
Chiar daca va da in judecata pentru plata utilitatilor consumate puteti merge toti proprietarii in comun in fata instantei si sa solicitati dovada defalcarii consumurilor pe proprietari si notificarea lunara cu privire la cheltuieli si consumuri, nu declarati ca doreati sa platiti, e de la sine inteles ca cel care primeste facturile trebuie sa le si achite, pe cale de consecinta, sa faca demersurile necesare pentru achitarea facturilor.

Constructorul detine contractul pentru lift si nici el nu incaseaza niciun ban pentru acesta.

E problema constructorului daca incaseaza sau nu, este aceeasi situatie cu a dezvoltatorului.

Exista o cale legala de rezolvare a acestei situatii ?

Calea legala ati inceput-o deja, infiintarea asociatiei de proprietari.
Nimeni nu poate fi obligat sa participe sau sa fie membru in asociatie de proprietari.
In cazul in care dezvoltatorul si constructorul va dau in judecata pentru plata utilitati scoate-ti frumos demersurile facute pentru infiintarea asociatiei de proprietari si le aratati instantei de judecata (dovada convocarii infiintarii AP, a reconvocarii, rereconvocarii).

Pentru a fi cu un "pas inainte", trimiteti o adresa in comun catre furnizorii de utilitati in care solicitati solutia legala pentru plata utilitatilor direct la furnizor avand in vedere situatia de fapt, proprietarii celor 5 apart nevandute nu vor sa se constituie in AP.

Adresele catre furnizori si raspunsurile primite (va spun de pe acum, veti primi niste raspunsuri in doi peri, ca "nu se poate", ca "trebuie sa se constituie AP", adica solutii departe de a solutiona cauza, aveti in vedere ca infiintarea AP nu este obligatorie prin lege) le prezentati in instanta, este dovada clara ca ati dorit sa va platiti utilitatile.