Antecontract de vânzare-cumpărare garsonieră. Cum procedez ca să mă asigur că nu rămân fără avans, sau că o vinde altcuiva?

cereti notarea promisiunii in cartea funciara. Nu se mai poate nota o alta promisiune prioritar fata de a dvs si beneficiati de o ipoteca legala pentru returnarea avansului in conditiile art 2386 alin.2 cod civil

Eu am făcut antecontract fără avans și am plătit toată suma la notar în ziua în care s-a făcut și contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea am primit și toate rândurile de chei. Nu vă recomand să plătiți avans având ca bază un precontract redactat de firma de imobiliare, deoarece în cazul în care se ivește vreo problemă e foarte greu de rezolvat. Vă sfătuiesc să nu aveți încredere în persoane străine care promit. Dacă se răzgândește va trebui să vă judecați.

Plata unui avans in cazul incheierii unei promisiuni bilaterale de v/c este normala, promisiunea se incheie numai in forma autentificata la notar si se noteaza in cartea funciara. Trebuie avut in vedere ca notarul sa precizeze in promisiune art. 1544 din codul civil si plata unor penalitati daca vanzatorul nu restituie dublul avansului intr-un termen de x zile de la refuzul incheierii tranzactiei.
Promitentul cumparator are si posibilitatea sa introduca o actiune in instanta prin care sa solicite emiterea unei hotarari judecatoresti (art. 1669) care sa tina loc de contract de v/c dar numai intr-un termen de 6 luni de la termenul stabilit pentru incheierea tranzactiei.

Art. 1544
Arvuna confirmatorie
(1) Dacă, la momentul încheierii contractului, o parte dă celeilalte, cu titlu de arvună, o sumă de bani sau alte bunuri fungibile, în caz de executare arvuna trebuie imputată asupra prestaţiei datorate sau, după caz, restituită.
(2) Dacă partea care a dat arvuna nu execută obligaţia fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului, reţinând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului şi poate cere dublul acesteia.
(3) Creditorul obligaţiei neexecutate poate însă opta pentru executare sau pentru rezoluţiunea contractului şi repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.

Art. 1669
Promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare
(1) Când una dintre părţile care au încheiate promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
(2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
(3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.
(4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.

Daca imobilul are carte funciara, si asa ar fi normal, cereti notarea antecontractului in cartea funciara. (spre deosebire de parerea exprimata mai sus, eu cred ca se mai pot nota oricate alte promisiuni de vanzare dupa a dvs,). La expirarea datei stipulate in antecontract pentru incheierea contractului de vanzare puteti cere inscriere in cartea funciara a imobilului a unei ipoteci legale, in temeiul art .2386 al 2, apoi puteti proceda la executarea silita a imobilului in scopul recuperarii sumei achitate cu titlu de avans.

@andreicristi
Arvuna este o forma de penalitate conventionala si nu beneficiaza de garantia legala instituita prin art 2386 alin.2 care este de stricta interpretare si se refera doar la avans. Arvuna (dublul avansului platit) o cereti in instanta cand prejudiciul nu poate fi dovedit. Daca prejudiciul poate fi dovedit si este mai mare decat arvuna convenita, atunci il cereti pe acela. Tot in instanta.

@mihailZC
Ipoteca legala functioneaza doar cum vrea legea, adica se constituie (1) prin notarea promisiunii autentificate in CF, si (2) la momentul incheierii acesteia. Daca dorim sa modificam termenii si sa o inscriem la un moment ulterior, nu mai este ipoteca legala ci ipoteca conventionala si poate fi constituita si notata in CF doar cu acordul debitorului obligatiei.