Buna ziua, as dori sa stiu ce documente justificative trebuie intocmite si inregistrate in contabilitate pentru un contract de vanzare a unui imobil cu plata in rate lunare ,de catre un cabinet stomatologic individual catre o persoana fizica, atat la momentul incheierii contractului cat si la fiecare rata achitata ulterior.Precizez ca transferul posesiei/dreptului de proprietate s-a facut in momentul semnarii contractului la notar.De asemenea,ratele lunare fiind mai mici de 10.000 ron trebuie incasate prin virament sau numerar sau cum doreste cumparatorul?Multumesc.
Potrivit prevederilor Codului fiscal si potrivit prevederilor contabile (principiul prevalentei economicului asupra juridicului), in cazul in care controlul asupra bunului se transfera la inceputul contractului, cumparatorul intrand in posesia bunului la data semnarii contractului, vanzarea se inregistreaza la data semnarii contractului chiar daca dreptul de proprietate se transfera dupa plata ultimei rate. Exigibilitatea taxei intervine la aceasta data iar factura trebuie emisa pentru toata valoarea la aceasta data. De asemenea, venitul impozabil se inregistreaza la aceasta data pentru toata contravaloarea bunului chiar daca aceasta este incasata in mai multe rate.
In cazul in care contractul este structurat de asa natura incat cumparatorul intra in posesia bunului dupa plata ultimei rate, iar drepturile si riscurile aferente detinerii bunului sunt transferate odata cu transferul dreptului de proprietate (la sfarsitul contractului) atunci ratele platite de cumparator reprezinta in fapt avansuri pentru achizitia bunului pentru care exigibilitatea TVA intervine la momentul incasarii avansului sau la momentul emiterii facturii iar TVA este colectata dar doar pentru valoarea incasata/facturata. Venitul din vanzarea bunului se inregistreaza la finalul contractului, moment in care se compenseaza avansurile incasate pana la acel moment cu contravaloarea bunului respectiv.
Notele contabile: 461=7583,4427 cu valoarea totala la data vanzarii
5311,5121=461 cu chitanta ptr. numerar, cu valoarea ratei lunare asa cum apare in contractul de vanzare incheiat la notar
Daca imobilul se vinde in regim de scutire trebuie ajustat tva.
Buna seara, multumesc pentru raspuns. Exact asa am procedat, in momentul vanzarii (cand s-a produs si transferul proprietatii) am introdus in contabilitatea cabinetului intreaga valoare de vanzare, pe baza facturii care continea aceasta valoare. Mai am insa urmatoarele nelamuriri:
1.Nu stiu insa cum sa procedez in continuare, ce documente justificative sa emit cumparatorului la fiecare plata reala a fiecarei rate lunare( care sa constituie si pentru el dovada efectuarii platii in rate cf. contractului )pentru a evita dubla impozitare?Pot emite chitante pentru plata in numerar a acestor rate si ulterior sa le trec in registru de incasari si plati ca “alte venituri”, tocmai ca sa evit dubla impozitare?Mentionez ca tin o contabilitate simpla, fara programe de contabilitate.
2.De asemenea ,daca emit chitante pentru platile ratelor in numerar ,nu cred ca intru sub incidenta problemei fragmentarii platii , deoarece cf. alin 3) art.4 din legea 70/2015 aceste restrictii nu se aplica la contractele cu plata in rate,nu?Va rog sa ma corectati daca gresesc
3.Daca tot acest aliniat anuleaza si problema plafonului platii in numerar/zi este posibil ,daca cumparatorul doreste , sa imi achite tot numerar si rate mai mari de 10.000 ron /zi pentru a se achita mai repede de datorie?
V-as fi recunoscator daca mi-ti raspunde punctual la aceste intrebari.Cu stima.
1.Se emite chitanta. Nu se impoziteaza la dublu, intrucat se ia in calcul venitul impozabil la momentul incasarii, respectiv suma de pe chitanta lunara emisa, la momentul incasarii.
Venitul net sau pierderea fiscala se calculeaza astfel:
din totalul veniturilor incasate, se scad cheltuielile cu amortizarea fiscala a bunurilor si drepturilor, si totalul sumelor platite, si se aduna sumele platite pentru cumpararea bunurilor amortizabile si totalul cheltuielilor nedeductibile.
2.Corect, nu e plata fragmentata
3.CMI e necesar sa respecte plafonul de incasare 10000 lei/persoana fizica .
Potrivit legii urmatoarele categorii de persoane au obligatia efectuarii operaţiunilor de încasări şi plăţi in lei/valuta pe teritorul Romaniei de la/către oricare dintre aceste categorii de persoane, numai prin instrumente de plată fără numerar:
• persoane juridice
• persoane fizice autorizat
• întreprinderi individuale
• întreprinderi familiale
• liber profesionişti
• persoane fizice care desfăşoară activităţi în mod independent
• asocieri şi alte entităţi cu sau fără personalitate juridică .
Buna ziua, cu scuzele de rigoare , nu inteleg deoarece raspunsurile dvs par ca se contrazic:”De asemenea, venitul impozabil se inregistreaza la aceasta data ( a semnarii contractului)pentru toata contravaloarea bunului chiar daca aceasta este incasata in mai multe rate.” si respectiv:”. Nu se impoziteaza la dublu, intrucat se ia in calcul venitul impozabil la momentul incasarii, respectiv suma de pe chitanta lunara emisa, la momentul incasarii”Pai ori iau in calculul venitului impozabil toata valoarea de vanzare in momentul semnarii contractului ori iau valoarea de pe chitantele emise lunar cu ocazia platii ratelor, valori total diferite pe parcursul unui an fiscal.Multumesc pentru amabilitate.
La prima dvs interventie ati precizat ca sunteti cabinet individual, insa nu ati spus exact daca tineti evidenta contabila in partida dubla sau simpla.
Pentru contabilitate in partida dubla venitul impozabil luat in considerare, este venitul facturat, respectiv valoarea integrala a imobilului.
Pentru contabilitate in partida simpla, se ia in calcul la determinarea impozitului pe venit venitul impozabil incasat efectiv, in cazul dvs rata lunara.
In ambele cazuri emiteti factura la data vanzarii imobilului.
avocatnet.ro explicăm legislația
george-neagu, moderator
Constantin Vera, Contabil
alexandrada