Buna seara!
LEGE nr. 196 din 20 iulie 2018
privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor
[ link extern ]
Extras:
Sectiunea a 2-a
OBLIGATIILE PROPRIETARILOR DIN CONDOMINII
Articolul 30
(3) In conditiile prezentei legi si cu respectarea prevederilor legislatiei in vigoare privind calitatea in constructii,
proprietarul este obligat sa mentina proprietatea sa individuala, locuinta sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta,
in stare buna din punct de vedere tehnic si functional, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar, chirias sau
angajat al asociatiei de proprietari nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala a celorlalti proprietari din condominiu si nu poate afecta functionarea normala si intretinerea condominiului.
(4)
In cadrul proprietatii individuale, proprietarul are obligatia sa pastreze si sa intretina in stare de functionare si siguranta spatiile interioare, echipamentele si instalatiile din dotarea tehnica a proprietatii individuale,
respectiv instalatiile sanitare, de incalzire, canalizare, alimentare cu energie electrica, gaz, apa, precum si altele de aceasta natura,
pe cheltuiala sa, astfel incat sa nu aduca prejudicii celorlalti proprietari din condominiu.
(5) Daca proprietarul unei locuinte ori al unui spatiu cu alta destinatie
provoaca daune oricarei parti din proprietatea comuna sau din proprietatea individuala a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligatia sa repare stricaciunile sau sa suporte cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.
(6) Raporturile juridice stabilite de comun acord intre locator si locatar, precum si nerespectarea obligatiilor contractuale de catre locatar nu absolva proprietarul, in calitate de locator, de obligatiile sale fata de asociatia de proprietari sau fata de furnizorii de utilitati publice, prevazute in prezenta lege.
Articolul 31
(1) Cu un
preaviz motivat scris de 5 zile emis de
comitetul executiv al asociatiei de proprietari, proprietarul este obligat sa permita accesul presedintelui
sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului si al unei persoane calificate in realizarea lucrarilor de constructii/reparatii, dupa caz, in proprietatea sa individuala, atunci cand
este necesar sa se inspecteze, sa se repare ori sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuala. Fac exceptie cazurile de urgenta cand termenul pentru
preaviz este de 24 de ore.
(2)
In cazul in care proprietarul nu permite accesul in proprietatea sa, in conformitate cu prevederile alin. (1), acesta raspunde CIVIL si PENAL, dupa caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectati, in conditiile legii.
(3) Proprietarii din condominiu care sufera un prejudiciu ca urmare a executarii lucrarilor prevazute la alin. (1) sunt despagubiti de catre asociatia de proprietari, din fondul de reparatii.
(4) In cazul in care prejudiciul este cauzat de catre executantul lucrarilor de interventie, persoana fizica/juridica, despagubirea va fi recuperata de la acesta, in conditiile legii.
(5) Lucrarile de interventie la elementele componente ale proprietatii comune, efectuate in baza alin. (1), se executa in conditii stabilite de comun acord si consemnate printr-un acord semnat de catre proprietar si asociatia de proprietari.
(6) In situatia in care, pe parcursul executarii lucrarilor de interventie in baza prevederilor alin. (1), se afecteaza in orice mod proprietatea individuala, cheltuielile necesare pentru aducerea la starea tehnica initiala a acestora se suporta in conditiile alin. (3) si/sau (4), dupa caz.
Articolul 32
(1)
Proprietarii sunt obligati sa ia masuri pentru consolidarea si modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor,
instalatiilor si dotarilor aferente,
montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuala, reabilitarea termica in scopul cresterii performantei energetice, precum si reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei condominiului pentru cresterea calitatii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, in conditiile mentinerii aspectului armonios si unitar al intregului condominiu, indiferent de natura interventiilor.
Articolul 35
(1) In cazul cladirilor cu mai multe locuinte sau spatii cu alta destinatie si in cazul cladirilor multietajate
constituie parti comune din condominiu, daca actele de proprietate nu prevad altfel, urmatoarele:
e) locurile de trecere, scarile si casa scarilor si coridoarele; peretii perimetrali si despartitori dintre proprietati si/sau spatiile comune; subsolul; cosurile de fum; holurile;
instalatiile de apa si canalizare, .....
Problema se poate rezolva in instanta daca aveti sansa sa primiti o solutie emisa cu respectarea legii, de catre o instanta independenta.
Caz existent in jurisprudenta interna a unei instante x :
- imobil condominiu casa de locuit impartita in apartamente cu proprietari diferiti
- bransamentul existent este un bransament colectiv, cu contract colectiv pe imobil cu ApaNova
- acest bransament are un contract semnat inainte de anul 2000, in baza contractului cadru ce nu mai este in vigoare conform reglementarii.
- in acord cu legea, ApaNova instiinteaza titularul de contract ca trebuie modificat conform contractului cadru in vigoare in prezent, altfel neexistand legalitatea furnizarii serviciilor de catre ApaNova. Contractul vechi nu respecta clauzele prevazute de legea actuala.
- titularul de contract era chirias la stat, de fapt la semnarea contractului vechi Statul era proprietar.
- ulterior o parte din imobil a fost retrocedat, statul nemaifiind proprietar.
- titularul de contract nu are calitatea de proprietar, fiind fost chirias la stat, ca urmare nu are dreptul modificarii, actualizarii contractului.
- solutia in acest caz este incheierea unui nou contract colectiv intre TOTI proprietarii imobilului condominiu.
- pana la existenta unui contract legal ApaNova poate debransa imobilul, iar daca nu face debransarea isi asuma riscul juridic de a oferi servicii fara contract semnat in conditiile legii.
- la solicitarea acordului, in scris, inainte de actiunea in instanta, unul din proprietari nu doreste asumarea unui contract colectiv, el nelocuind acolo.
Iar de aici incolo incepe silogismul juridic oferit de instanta in hotararea data:
- ceilalti proprietari din condominiu il dau in judecata cu obligatia de a face
- se solicita acordul proprietarului cu pricina pentru realizarea bransamentelor individuale deoarece au considerat ca nu poate fi obligat un proprietar sa contracteze serviciul la comun daca acesta nu doreste sa fie consumator. Adica daca proprietarul potrivnic nu doreste bransament comun sa poata fi obligat sa dea o declaratie, in baza legii pentru crearea bransamentelor individuale. LEGEA PERMITE REALIZAREA BRANSAMENTELOR INDIVIDUALE LA APA SI CANAL.
- reclamantii solicitanti arata legislatia in vigoare care obliga beneficiarii la plata integrala a costului bransamentelor, declaratiile notariale ale solicitantilor de bransament privind asumarea oricaror costuri si pagube ce pot fi produse imobilului legate de procedura de realizare a bransamentelor,
- instanta de fond refuza sa dea o hotarare care sa tina loc de acordul proprietarului potrivnic, considerand ca actiunea reclamantilor proprietari privind acordul pentru efectuarea bransamentelor individuale este
nefondata, reclamantii fiind gasiti in
culpa procesuala.
- dupa emiterea hotararii de catre instanta de fond, ApaNova emite adresa proprietarilor in care ii invita la sediul ApaNova pentru clarificarea situatiei contractuale, semnarea unui contract valabil conform legislatiei in vigoare,
in caz contrar va proceda la debransare.
- reclamantii proprietari declara apel si ataseaza adresa de ApaNova, solicitand admiterea actiunii si obligarea paratului sa-si dea acordul pentru bransamente individuale daca nu vrea bransament colectiv, fie instanta de apel sa pronunte o hotarare care sa tina loc de acordul paratului proprietar.
- instanta de apel respinge apelul si pastreaza hotararea instantei de fond ca fiind legala si temeinica.
SFARSIT.
Instantelor de fond si apel le-a fost adusa la cunostinta legislatia in vigoare:
- Legea nr. 224/2015 si Legea nr. 241/2006 republicata
Articolul 28 Legea nr. 241/2006
(1) Are calitatea de
utilizator individual al serviciului de alimentare cu apa si de canalizare orice persoana fizica sau juridica ce detine, in calitate de
proprietar ori cu drept de folosinta dat de proprietar, un imobil avand bransament propriu de apa potabila sau racord propriu de canalizare si care beneficiaza de serviciile operatorului pe baza de
contract de furnizare/prestare incheiat in nume propriu.
(2) Sunt considerate utilizatori individuali ai serviciului de alimentare cu apa si de canalizare si persoanele fizice sau juridice din imobile tip condominiu care au executat, pe cheltuiala lor, bransamente proprii de apa potabila, in amonte de contorul de bransament al condominiului. Notiunea de amonte corespunde sensului de curgere a apei in instalatii, dinspre operator spre utilizator.
(5) Evacuarea apelor uzate de la utilizatorii individuali din imobilele de tip condominiu, care si-au realizat bransamente proprii de apa, se face la instalatiile interioare comune de canalizare.
Niciun proprietar nu are dreptul sa restrictioneze exercitarea folosintei de catre ceilalti coproprietari a instalatiilor comune de canalizare.
Articolul 31 Legea nr. 241/2006
(1) Furnizarea/Prestarea serviciului de alimentare cu apa si de canalizare se realizeaza numai pe baza de
contract de furnizare/prestare, care poate fi
individual sau
colectiv.
(2) In vederea trecerii la incheierea contractelor individuale, contractul de furnizare/prestare a serviciului incheiat cu utilizatorul colectiv se poate rezilia, la cererea acestuia, numai cu acordul scris al tuturor proprietarilor, exprimat prin hotararea adunarii generale a asociatiei luata cu unanimitate de voturi, si dupa achitarea la zi a tuturor debitelor datorate catre operator.
Abuzul de drept Art. 15 Cod Civil
Niciun drept nu poate fi exercitat in scopul de a vatama sau pagubi pe altul ori
intr-un mod excesiv si nerezonabil, contrar bunei-credinte.
Reclamantii au avut in vedere dispozitiile
art. 555 Codul Civil coroborate cu prevederile
art. 44 alin. 7 din Constitutia Romaniei care obliga pe titularul dreptului de proprietate la
respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si la
respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
avocatnet.ro explicăm legislația
Manuela Rășină, administrator
-ELLA-, utilizator
roman111