Am ,,achiziționat“ un imobil de la o cunoștință fără să facem niciun act pentru că proprietarul avea datorii. Doresc să devin proprietar cu acte în regulă, ce îmi sugerați?

Acum ce sa mai faca antecontract? De ce sa promiti ceva de deja s-a întâmplat,?
S-au dat toti banii.

Nu se face antecontract, ci se face CONTRACT.
Nu există nicio lege care să interzică consemnarea în scris a unor înţelegeri verbale anterioare înregistrarea unei situaţii, a unor obligaţii deja existente.
Contractul de vanzare cumparare se face cu data la care se semnează, nu se antedatează.

În ce priveşte neconstituţionalitatea evidentă a cerinţei de a prezenta un certificat fiscal la înstrăinare, aceasta rezidă în faptul că înstrăinarea este pur şi simplu imposibilă, este o povară asupra dreptului de proprietate nepermisă.
Eu înţeleg interesul statului pentru realizarea creanţelor fiscale, care este extrem de important, dar acesta poate fi realizat printr-un mijloc mult mai puţin împovărător pentru acest drept fundamental al omului.
Şi anume instituirea unei simple notificări a Fiscului cu privire la înstrăinare pentru a-i da ocazia de a-şi realiza creanţele.
Fiscul are instrumente extrem de puternice şi de rapide pentru a bloca o tranzacţie, pentru a greva de sarcini imediat un imobil şi pentru a a-şi realiza creanţele.
La fel şi cu Asociaţiile de proprietari.

Dar toată povestea asta cu certificatele, cu adresele de la Asociaţia de proprietari (care în esenţă e o asociaţie privată) este total neconstituţională şi supusă arbitrariului.

Au exista încercări în alte jurisdicţii exact pe aceste situaţii şi au fost considerate îngrădiri nepermise ale dreptului de proprietate.

Nu exista nicio lege pentru că e cât se poate de logic ca nu se poate încheia un contract pentru ceva ce a avut loc anterior.
De exemplu: folosești un bun si dupa ce l-ai uzat, închei un contract de comodat sau de închiriere, se dau niste bani, iar ulterior se încheie un contract de împrumut, se efectuează ceva, și după, se încheie un contract de prestări servicii.
Ar insemna ca un contract să producă efecte retroactive.
Faptul că nu exista nicio lege nu înseamnă că se și poate încheia asa ceva. Cel puțin nu corect și legal.
Apoi: nu inteleg ce legătură are fiscul cu Primăria?

Desigur că părţile participante la un acord verbal pot alege ca în viitor să îl pună în scris.
Există nenumărate tipuri de contracte orale sau înţelegeri sau convenţii care sunt încheiate fără formalităţi, urmând ca pe viitor să semneze un act care să detalieze în scris termenii la care şi-au dat acordul în trecut.
Semnarea unui contract în prezent care confirmă o înţelegere anterioară este o situaţie frecventă şi obişnuită.

Existenţa, în trecut, unui contract verbal nu este afectată în niciun fel de contractul scris în prezent care confirmă si eventual modifică tranzacţia.
Tempus regit actum.

Un contract de instrainare imobiliară este un contract supus unor condiţii de formă - nu se acceptă contractele orale la executare. Este valid între părţile care şi-au asumat obligaţii reciproce, dar nu poate fi executat din motive de ordine publică.
Şi între părţile contractante un contract imobiliar verbal nu poate fi pus în executare deoarece legea cere forma scrisă. Deşi contractul este VALID.
Nu poate fi executat. Asta e altceva.

Un contract ia naştere când oferta se întâlneşte cu acceptarea. Deci contractul există şi este perfect format la momentul în x din trecut (să zicem 1 feb).

Contractul semnat în prezent în care se stipulează că acest document pune în scris înţelegerile şi termenii la care părţile au achiesat în trecut (data chitanţei) este un contract perfect, nu are nicio problemă.

Contractul din prezent nu este antedatat, nu retroactivează, ci doar pune în scris o situaţie preexistentă.

Imobilul nu se vinde acum. Imobilul este vândut de mult, acum doar se consemnează în scris tranzacţia pentru că părţile vor să se bucure de protecţia legilor imobiliare.

Este exact ceea ce în RO se foloseşte sub denumirea precontract/contract, doar cu diferenţa că aici precontractul este oral (sau chiar scris dacă există chitanţă sau orice scriere).

Precontract/contract este o simplă convenţie putând fi folosite orice cuvinte: acord, convenţie, înţelegere, etc.

Vânzarea are loc la momentul acordului verbal sau întocmirii chitanţei.
În prezent, la momentul punerii în scris a contractului, doar se efectueză o formalitate pentru ca acest contract să capete protecţiile suplimentare conferite de caracterul autentic al actului la notar sau protecţia împotriva terţilor conferită de Registrul de Publicitate Imobiliară.

Să spui că "nu se poate încheia un contract pentru ceva ce a avut loc anterior"şi "Cel puțin nu corect și legal" este un nonsens dacă tu vrei să spui că nu pot pune în scris ACUM o convenţie verbală încheiată în trecut. Bineînţeles că se poate încheia. Doar că acest contract între părţi se bucură de termeni diferiţi şi protecţie diferită pe durata lui.

Dar protecţia diferită şi termenii diferiţi nu au legătură cu validitatea.
Desigur că acest contract va avea protecţie inferioară până în prezent, deoarece a fost verbal sau doar cu chitanţă.
Dar asta nu înseamnă că nu a existat.

Relaţiile contractuale până în prezent sunt guvernate de contractul verbal sau înţelegerile informale până în momentul prezent... iar de acum înainte sunt guvernate de contractul scris.
Ce e aşa de greu de înţeles?

Să spui că se face un contract fals deoarece nu poţi retroactiva înseamnă că nu ai înţeles că un contract nu trebuie încheiat în scris pentru a fi VALID.
Se încheie în scris pentru a beneficia de protecţia legii, în diverse moduri. Se încheie autentic pentru a nu fi pusă la îndoială originalitatea.
Se înregistrează la OCPI pentr a fi protejat de creditori.

Bineînţeles, câtă vreme contractul există în formă verbală, dacă există creditori care vor să execute imobilul sau au pretenţii de orice fel asupra acestuia, pot să le execute binemersi deoarece acel acord verbal, chiar şi cu chitanţă nu le este opozabil deoarece nu este trecut în cadastru.

Dar asta este o altă discuţie, este vorba de opozabilitate faţă de terţi, nu este vorba de validitatea contractului dintre vânzător şi cumpărător.

Forma scrisă nu este o condiţie de validitate. Un contract de vânzare imobiliară este perfect VALID prin vorbe.

Numai că nu poate fi executat, deoarece legea cere forma scrisă - legea condiţiilor de formă. Dar repet, dacă există o simplă chitanţă, atunci contractul este în formă scrisă.

Desigur, nu este suficient pentru protecţia maximă.

Sper că ai înţeles diferenţa dintre contract verbal şi contract scris, de ce unul este superior celuilalt (nu că e mai valid, ci că nu poate fi executat), la ce e bun cadastrul şi autentificarea.
De asemenea, sper că am fost clar când am explicat că un contract ia naştere la data exprimării acordului, nu la data semnării actelor.

De asemenea, există multe situaţii în care părţile negociază sau chiar stabilesc contracte verbale urmând să le pună în formă scrisă ulterior.

Faptul că în contract spune că acest contract (semnat azi 15 feb) confirmă înţelegerile încheiate la data de 1 feb 2019 nu înseamnă că retroactivează cu nimic. Înseamnă că până azi am avut un contract verbal sau scris pe ciorne care astăzi a fost pus în formă scrisă.
Nici măcar nu a fost finalizat deoarece negocierile au fost finalizate la 1 feb, ci doar a fost pus în formă scrisă.

Desigur că se poate şi este utilizat frecvent în tranzacţii de orice fel.

Atenţie, nu discutăm aici de negocieri preliminare care sunt finalizate cu un contract scris astăzi. Acolo este un contract diferit.

Noi discutăm despre un contract finalizat în trecut şi pus în formă scrisă astăzi.