Datoriile fostului proprietar al unui imobil achiziționat prin adjudecare direct de la ANAF: asociația încearcă să recupereze de la mine restanțele lui. Cum să procedez?

Buna ziua!
In primul rand...Ati achizitionat apartamentul cu tot cu datorii? Ce scrie in contractul de achizitie legat de asta?
Un apartament nu poate face singur datorii la utilitatii, nu poate folosi singur apa calda/rece, caldura, etc., proprietarul le face.

Ii felicitati pe cei de la asociatie pentru decizie si le explicati mai plastic sa va ia caii de la bicicleta. Cand ati cumparat nu ati cumparat si datoriile. Datoriile se pun pe 0. Daca doresc pot sa va dea in judecata, dar vor pierde - le cereti si cheltuielile dumneavoastra. Toti membrii asociatiei vor pune bani si vor plati datoria functie de ce criterii zice legea.

Eu stiu ca asociatia trebuia sa faca demersurile ptr recuperarea datoriilor de la fostul proprietar, acestea trebuiau specificate in caietul de sarcini al imobilului si cuprinse in valoarea acestuia. Cumpararea unui imobil la licitatie este cu risc zero, adica nu pot aparea alte datorii decat cele inscrise in publicatia de vanzare.

Buna seara! Pentru restantele infiintate de la intrarea in vigoare a prezentei legi:

LEGE nr. 196 din 20 iulie 2018
privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor

Articolul 78
(1) Administratorul este obligat sa notifice, in scris, proprietarul care are plati restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor si sa instiinteze presedintele si comitetul executiv al asociatiei de proprietari despre restante.
(2) Asociatia de proprietari, prin presedinte, are dreptul de a actiona in instanta proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afisarea listei, informand membrii asociatiei prin afisare la avizier.
(3) Actiunea asociatiei de proprietari este scutita de taxa de timbru, atat in prima instanta, cat si in cazul exercitarii de catre aceasta a cailor de atac, ordinare sau extraordinare.
(4) Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar din condominiu, poate fi pusa in executare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisa de Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedura civila, republicata, cu modificarile ulterioare.
Articolul 79
Autoritatile administratiei publice locale au drept de preemptiune la pret egal asupra locuintelor aflate in procedura de executare silita pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contributie la cheltuielile asociatiei, cu respectarea normelor de procedura civila in vigoare. Aceste locuinte vor fi folosite ulterior numai ca locuinte sociale, proprietarii executati silit avand prioritate la repartizarea acestora, numai daca indeplinesc conditiile de acces la locuintele sociale, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.
Articolul 80
(1) Asociatia de proprietari are ipoteca legala asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
(2) De asemenea, pentru aceleasi creante, asociatia de proprietari beneficiaza de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate in apartamentele si celelalte spatii proprietati individuale amplasate in condominiul respectiv. Privilegiul vizeaza doar bunurile mobile situate in imobilul cu privire la care exista sumele datorate.
(3) Ipoteca imobiliara legala se inscrie in cartea funciara la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta, numai dupa implinirea termenelor prevazute la art. 78 alin. (2). Ipoteca imobiliara legala se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate.
(4) Presedintele asociatiei de proprietari are obligatia radierii ipotecii imobiliare, legale, in termen de cel mult 10 zile de la data la care suma datorata cu titlul de restanta a fost platita de catre proprietar.
(5) Pentru nerespectarea termenului prevazut la alin. (4), presedintele asociatiei de proprietari raspunde pentru prejudiciile directe sau indirecte aduse proprietarului.
(6) Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la ipoteca imobiliara legala si privilegiul general mobiliar prevazute la alin. (1) si (2) sunt scutite de tarif sau taxa de timbru.
(7) Executorii judecatoresti sunt obligati sa instiinteze in scris, potrivit prevederilor art. 666 din Legea nr. 134/2010, republicata, cu modificarile ulterioare, asociatia de proprietari cu privire la termenele de interventie si la posibilitatea interventiei in cursul executarii silite pornite de un creditor impotriva debitorului, proprietar in condominiul in care este constituita respectiva asociatie de proprietari.

Articolul 33
(1) Proprietarii din condominii care isi instraineaza locuintele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati ca la intocmirea actelor de instrainare sa faca dovada platii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si a utilitatilor publice.
(5) La instrainarea proprietatii, proprietarul este obligat sa transmita catre dobanditor orice documente pe care le detine si care pot avea consecinte asupra drepturilor si obligatiilor privitoare la proprietatea care este instrainata, inclusiv certificatul de performanta energetica aferent acesteia, intocmit in conditiile legii. In actul de instrainare partile vor declara in mod corespunzator despre indeplinirea acestor obligatii.
(6) La incheierea actului autentic sau, dupa caz, la pronuntarea hotararii judecatoresti ori a incheierii actului de adjudecare, notarul public sau, dupa caz, instanta de judecata ori executorul judecatoresc va mentiona in act ca noului proprietar ii revine obligatia sa prezinte presedintelui asociatiei de proprietari, in termen de 10 zile lucratoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informatiile necesare, conform actelor de proprietate, in vederea calculului cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari pentru respectiva locuinta sau pentru spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta, si datele de contact ale proprietarului.
(8) La solicitarea oricarui proprietar, presedintele si/sau administratorul sunt/este obligati/obligat sa elibereze adeverinta prevazuta la alin. (2) lit. a) care sa dovedeasca achitarea la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari sau existenta unor datorii catre asociatia de proprietari sau catre furnizorii de utilitati publice, dupa caz, in termen de 3 zile lucratoare de la primirea solicitarii acesteia.
(9) Presedintele sau administratorul asociatiei de proprietari are obligatia solicitarii notarii in cartea funciara a debitelor mai vechi de 3 luni si care depasesc valoarea salariului de baza minim brut pe tara garantat in plata. Birourile de cadastru si publicitate imobiliara vor proceda la notarea acestor debite in cartea funciara a locuintelor sau spatiilor cu alta destinatie.
(10) Notarea in cartea funciara a debitelor prevazute la alin. (9) este scutita de plata taxei de timbru.

Am avut cateva cazuri de genul acesta cu apartamente executate de banci, mai ales in perioada creditelor in franci elvetieni.
Daca asociatia nu a luat masuri de recuperare a restantelor si apartamentul s-a vandut prin executare, paguba este a asociatiei.
Aici a fost si un viciu legislativ, in sensul ca executorii judecatoresti aveau obligatia sa notifice asociatia in cazul vanzarii imobilului dar, nu scria nicaieri ce se intampla daca nu o notifica. Si multi din ei, nu o notificau.
In cateva cazuri cei de la asociatie s-au trezit pur si simplu ca de azi proprietar este Gigel in locul lui Ionel si au ramas cu datoriile.
Am avut un caz in care asociatia a fost anuntata de un samsar de case ca un apartament este la licitatie dar lui nu ii convenea pretul si asa s-au putut lua masuri si interveni in proces.