Cum procedăm în cazul în care conducerea Asociației de Proprietari nu a convocat proprietarii pentru Adunarea Generală anuală obligatorie, astfel neavând niciun Buget Anual obligatoriu ?

Speta ridica o multitudine de intrebari pt tot atatea probleme curente ale functionarii AP-urilor.
Conform legii bugetele anuale trebuiesc adoptate in AG al AP la majoritate de 50%+1 drepturi de vot.
Dar, sa nu uitam ca bugetul fondului de rulment o data votat ramane in vigoare si numai marirea plafonului acestuia poate fi facuta prin hotarare a AG .
Aceeas situatie si privitor la contractele deja incheiate cu furnizorii de servicii, salariile administratorului, presedintelui, CE si cenzorilor.
Acest lucru permite ca AP sa poata functiona totusi si rezolva problemele curente.

Legea 196/2018 prevede si porti de iesire din situatii de blocare ca cea descrisa de dvs.
Cititi va rog art. 48, alineatele 2) si 3) ale susnumitei legi

Legea nu permite scuze de tip: "200 de proprietari" si " e extrem de greu și costisitor să trimiți Scrisori Recomandate pentru sute de proprietari ".
Daca proprietarii nu-si asuma obligatiile de asociati ai AP-ului, ca orice iresponsabilitate si aceasta se plateste!!!
Cand vor vedea ca iresponsabilitatea lor mareste costurile de functionare ale AP-ului, deci sumele lunare de plata, se vor grabi sa devina responsabili.
Ca tot romanul, pana nu-l lovesti la buzunar, nu gandeste (din acest punct de vedere ar trebui incadrat legal si acest handicap national)!!!

Asociatia d eproprietari este constituita prin acordul membrilor proprietari
Daca proprietarii apreciaza ca asociatia de proprietari nu ii reprezinta si nu ii apara interesele au dreptul fie sa supuna discutiei situatia de fapt sa solicita schimbarea echipei manageriale sau sa infiinteze asociatie noua de proprietari

Demos a scris:

Speța ridica o multitudine de întrebări pt. tot atâtea probleme curente ale funcționării A.P.-urilor.
Conform legii, Bugetele Anuale trebuiesc adoptate în A.G. a A.P. cu majoritate de 50%+1 drepturi de vot.
Dar, sa nu uitam ca bugetul fondului de rulment o data votat rămâne în vigoare și numai mărirea plafonului acestuia poate fi făcută prin hotărâre a A.G.
Aceeași situație și privitor la contractele deja încheiate cu furnizorii de servicii, salariile administratorului, președintelui, C.E. și cenzorilor.
Acest lucru permite ca A.P. sa poată funcționa totuși și rezolvă problemele curente.
Legea 196/2018 prevede și porți de ieșire din situații de blocare ca cea descrisă de dvs.
Citiți. vă rog art. 48, alineatele 2) și 3) ale susnumitei legi
Legea nu permite scuze de tip: „200 de proprietari” și „e extrem de greu și costisitor să trimiți Scrisori Recomandate pentru sute de proprietari”.
Dacă proprietarii nu-și asumă obligațiile de asociați ai A.P.-ului, ca orice iresponsabilitate și aceasta se plătește !!!
Când vor vedea că iresponsabilitatea lor mărește costurile de funcționare ale A.P.-ului, deci sumele lunare de plata, se vor grăbi sa devină responsabili.
Ca tot românul, până nu-l lovești la buzunar, nu gândește (din acest punct de vedere ar trebui încadrat legal și acest handicap național) !!!

Problema este că sunt multe articole din Legea nr. 196/2018 care arată atribuțiile președintelui, care ESTE OBLIGAT să convoace pentru TOȚI PROPRIETARII, cel puțin o Adunare Generală anuală ordinară, obligatoriu în primul trimestru al anului fiscal.

Art. 47. - (1) După constituirea Asociației de Proprietari va avea loc cel puțin o dată pe an, în primul trimestru, o întrunire a Adunării Generale a Asociației de Proprietari. Responsabilitatea cu privire la convocarea anuală a cel puțin unei Adunări Generale a Asociației aparține președintelui Asociației și membrilor Comitetului Executiv.
(4) Proprietarii sunt anunțați prin afișare la Avizier ȘI pe bază de Tabel Nominal Convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunțați, pe baza Tabelului Nominal Convocator, prin Poștă cu Scrisoare Recomandată, cu Conținut Declarat și Confirmare de Primire, asupra oricărei Adunări Generale a Asociației de Proprietari, cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a Adunării Generale (...).
Art. 48. - (2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din MEMBRII Asociației de Proprietari, întrunirea Adunării Generale se suspendă și se reconvoacă (...) NUMAI ÎN CONDIȚIILE PREVĂZUTE LA ARTICOLUL 47.
(3) La Adunarea Generală Reconvocată hotărârile pot fi adoptate dacă există dovada că TOȚI MEMBRII Asociației de Proprietari au fost convocați pe bază de Tabel Convocator sau prin Poștă cu Scrisoare Recomandată, cu Conținut Declarat și Confirmare de Primire, ȘI prin afișare la Avizier. (...).
(4) Hotărârile Adunării Generale a Asociației de Proprietari sunt obligatorii de la data afișării acestora la loc vizibil, conform prevederilor prezentei legi, inclusiv pentru proprietarii din Condominiu care nu au fost prezenți la Adunarea Generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai Asociației de Proprietari.
(5) Hotărârile luate în conformitate cu prevederile alin. (1) - (4), obligă toți proprietarii să participe, în proporțiile stabilite de Adunarea Generală, la plata lucrărilor, precum și la cheltuielile de funcționare, administrare, întreținere și de înlocuire a Părților Comune sau a elementelor transformate sau create.

În art. 47, alin.1 scrie clar că dacă nu s-a convocat nicio Adunare Generală anuală, responsabilitatea, în cazul unui proces civil, va fi în totalitate a conducerii Asociației de Proprietari.
Alte atribuții ale președintelui sunt încălcate, dacă nu convoacă Adunări Generale anuale:

Art. 57. - Preşedintele Asociaţiei de Proprietari are următoarele atribuţii:
a) în baza mandatului acordat de Adunarea Generală reprezintă Asociaţia de Proprietari în relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile în Instanţă;
c) supraveghează şi urmăreşte corecta punere în aplicare a hotărârilor Adunării Generale, respectarea prevederilor Statutului şi Acordului de Asociere, precum şi aplicarea deciziilor Comitetului Executiv;
k) întocmeşte Tabelul Nominal Convocator şi afişul pentru Avizier pentru Adunările Generale şi asigură semnarea acestuia de către toți proprietarii;
n) afişează la Avizier hotărârile Adunării Generale şi ale şedinţelor Comitetului Executiv în termen de maxim 7 zile de la data la care au avut loc acestea;
o) în cazul modificării cadrului legislativ privind Asociaţiile de Proprietari, preşedintele convoacă Adunarea Generală a Asociaţiei de Proprietari pentru modificarea conformă a Statutului Asociaţiei;
Art. 58. - (2) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin sau pentru depăşirea atribuţiilor legale şi statutare, preşedintele Asociaţiei de Proprietari, membrii Comitetului Executiv, respectiv cenzorul, răspund personal sau solidar pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor sau terților ...
Art. 55. - (1) Comitetul Executiv are următoarele atribuții:
a) convoacă Adunarea Generală a Asociaţiei de Proprietari cel puţin o dată pe an şi ori de câte ori este necesar;
b) duce la îndeplinire hotărârile Adunării Generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a Statutului, a Acordului de Asociere şi a Regulamentului Condominiului;
e) întocmește proiectul Bugetului de Venituri şi Cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea Adunărilor Generale;
i) supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul Asociaţiei de Proprietari, inclusiv situaţia încasărilor şi plăţilor lunare;
k) îşi asumă obligaţii, în baza hotărârii Adunării Generale, în numele proprietarilor membri ai Asociaţiei de Proprietari, în ceea ce priveşte administrarea Condominiului, luând toate măsurile legale necesare;

În cazul ăsta, știind că șefii Asociației de Proprietari au încălcat foarte multe atribuții, nu credeți că ar acționa în cazul ăsta amendarea lor, conform art. 102, alin.1, literele a și e:

Art. 102. - (1) Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:
a) ne-convocarea Adunării Generale conform prevederilor prezentului act normativ;
e) nerespectarea Statutului, a Acordului de Asociere, precum şi neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii Comitetului Executiv, cenzor sau de către administrator;
(2) Contravenţiile prevăzute la alin. (1) se sancţionează după cum urmează:
b) faptele prevăzute la alin. (1) lit. a), b), c), r) şi s), cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevăzute la alin. (1) lit. e) şi j), cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei;
(3) Sancțiunile pentru contravențiile prevăzute la alin. (1) se aplică persoanelor fizice sau juridice vinovate.
(4) Constatarea contravențiilor prevăzute la alin. (1), făcută la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum şi aplicarea sancţiunilor corespunzătoare se fac după cum urmează:
b) de către primari sau de împuterniciții acestora sau de către Poliţia Locală în cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. a-e, i-m şi o-s (...)..

Astfel, fără existența unei Adunări Generale anuale OBLIGATORII, nu se mai pot cere bani pentru cheltuielile (fondurile) comune, deoarece ele se cer în fiecare an fiscal, cu alt Buget Anual.
Dacă Fondul de Salarii sau alte Fonduri Comune au fost cerute în anul fiscal anterior, nu se mai pot impune aceleași sume pentru Bugetul anului fiscal 2019, deoarece nu avem consimțământul prin vot pentru un Buget al anului în curs, știind că nu s-a convocat nicio Adunare Generală (de fapt, șefii A.P.71 Brăila n-au mai convocat o Adunare Generală, deoarece eu am 3 sentințe în Instanțe de Nulitate Absolută a Adunărilor Generale din anii fiscali 2015-2018, și le e frică de faptul că le voi face o plângere penală pentru recidiva de a convoca iar ilegal, a patra Adunare Generală anuală, mai ales că nu le-au executat pe celelalte 3 anterioare, să anuleze și actele subsecvente care s-au bazat pe hotărârile ilegale luatei în cele 3 Adunări Generale anterioare, declarate NULE ABSOLUT de către mai multe Instanțe din Brăila).

Daca nu ma insel, speta propune unei dezbateri in comunitatea avocatnet.ro doua subiecte (SD) si produce/emite o opinie personala (OP).

SD1
"Cum procedează alți președinți de Asociații care intră pe acest Forum de Discuții, în cazul în care nu s-a putut convoca legal Adunarea Generală din anul fiscal 2019, știind că Asociația respectivă are minim 200 de proprietari ce locuiesc în mai multe blocuri (Condominii) - e extrem de greu și costisitor să trimiți Scrisori Recomandate pentru sute de proprietari plecați din localitate (cu a doua reședință) și, la final, să nu ai confirmarea de primire a Convocatoarelor trimise ?"

Ori, ceea ce deranjeaza in expunerea SD1 este introducerea unor pseudo scuze de tip "extrem de greu și costisitor" etc... acolo unde legea prevede actiuni clare si nu accepta scuze de acest tip.
O realitate a societatii Ro este exact aceasta modalitate de a trata problemele: folosesc legea acolo unde si cand ea ma arajeaza si in primul rand cand ea serveste lenea si indolenta profitorilor si hotilor.
Legea trebuie aplicata ad literam!!!
Vezi art. 47 alineatele 1) si 4) si art. 48 alineatele 2) si 3) (nu are nici un sens sa citam la infinit articole dintr-o lege pe care o putem teledescarca).
Concluzie SD1:
AP-urile care nu stiu sa aplice art. 48 alineatul 3) dupa ce au pus corect in aplicare articolele si alineatele mai sus expuse se pun singure in afara legii si vor trebui sa asume responsabilitatile prevazute prin articolul 102 alineat 1) (a)+(e).
Cum incadrarea contraventiilor (deci implicit si reincadrarea penala a acestora) si aplicarea sanctiunilor revine politiei locale sau primariei cnf art. 102 alineatul 4) (b) in urma sesizarilor libere sau din oficiu (si oficiile pot fi de diferite naturi in Ro (referinta directa la cel din fundul curtii)) rezulta ca membrii AP-ului au tot interesul sa fie vigilenti.

SD2
"Conducerea Asociației mai are vreun drept legal să impună pe listele de plată sumele pentru fondurile comune (inclusiv pentru fondul de salarii lunar Brut) dacă nu există niciun Buget Anual votat în anul fiscal 2019 (dacă nu s-a convocat deloc Adunarea Generală, să existe hotărâri care să aprobe aceste fonduri sau cheltuieli comune) ?"

Subiectul introduce o imprecizie temporala "anul fiscal 2019", imprecizie care este inlaturata de catre legislator prin art. 47 alineatul 1), citez: "cel puțin o dată pe an, în primul trimestru".
Mai clar, pe timpul primului trimestru al anului curent AP-urile au dreptul sa impuna incasarea: fondurilor de rulment, salariilor, cheltuielilor diverse, etc..., precedent votate!!!
Dupa expirarea acestui termen de "prim trimestru" AP-urile intra in ilegalitate daca impun incasarile mai sus mentionate.

Concluzie SD2:
Dupa expirarea termenului legal de "prim trimestru" al anului curent ne regasim in aceeas situatie ca in cazul discutat in SD1.
Nota: dupa expirarea termenului, prin actiune in justitie, se va putea deci impune stornarea incasarilor mai sus mentionate deja facute.

OP
"Eu zic că în cadrul unui proces, Instanțele de judecată vor declara Nulitatea Absolută a deciziilor luate de către Comitetul Executiv fără aprobarea Adunării Generale anuale a Asociației de Proprietari și fără un Buget Anual votat în anul fiscal respectiv."

Justitia va judeca si declara nulitatea absoluta in functie de respectarea sau nerespectarea de catre AP-uri (deci implicit presedintii de AP-uri, CE-uri, etc...) a termenelor si prevederile legale!!!
Un principiu fundamental al justitiei este universalitatea si realismul legislativ.
Legea impune AP-urilor exercitii anuale de gestiune economica si administrativa.
Cum viata nu se opreste in fata deciziilor umane (deci inclusiv legile, exercitiile anuale, etc...), problemele sunt curente si AP-urile se confrunta cu aceste probleme zi de zi.
Pt a permite AP-urilor sa functioneze legal pe o intreaga perioda de exercitiu, legislatorul a prevazut un termen de "prim trimestru" al anului curent in scopul de a palia vidul decizionar indus de timpul necesar aplicarii procedurilor legale de convocare si intrunire al AG-urilor.
Deci, nulitatea se poate declara dpdv juridic incepand cu trim. II al anului curent si bineanteles in cazul in care hotarari/decizii au fost luate cu toate ca AG-urile nu au fost convocate timp de ani de zile.

Răspunsurile dvs. arată că am avut dreptate atunci când am zis că începând din luna Aprilie 2019, devin ilegale și stornabile sumele impuse de conducerea A.P.71 Brăila pe listele de plată lunare pentru cheltuielile (fondurile) comune, din simplul motiv că nu avem nicio hotărâre a Adunării Generale pentru anul fiscal 2019 și niciun Buget Anual obligatoriu, pentru a se plăti acele cheltuieli comune (este logic, că dacă nu ai votat un Buget Anual, nu ai, fizic, de unde să plătești mai ales salariile, știind și faptul că nu există pentru anul 2019 consimțământul prin vot al celor 458 de proprietari ai A.P.71 Brăila, pentru a fi obligați să plătească ilegal și abuziv acele cheltuieli comune, fără voia lor).
În concluzie, vom avea câștig de cauză în Instanțele de Judecată dacă vom cere Nulitatea Absolută a listelor de plată lunare a cheltuielilor comune, știind că au în cuprinsul lor sume care nu au fost votate cu consimțământul proprietarilor, într-un Buget Anual și într-o Adunare Generală în care să se fi votat hotărâri care să oblige 458 de proprietari să achite acele Fonduri Comune ?