Cheltuielile pentru părțile comune ale asociației de proprietari

Art. 85 din legea 196/2018 nu face absolut nici o referire la acele parti comune care, asa cum sunt definite la art. 2 litera p) "sunt destinate folosintei doar unora dintre proprietari".

Deci legea 196/2018 recunoaste ca exista parti comune care nu sunt ale tuturor proprietarilor, dar nu are nici un articol special care sa se refere la cum se impart cheltuielile in acest caz. Daca legea nu distinge, dar codul civil are prevederi expres pentru acest caz, atunci art. 654 se poate aplica.

Art 2 lit.p) din Legea 196/2018

p) părți comune - părțile din clădire și/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăți individuale și sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor sau unora dintre aceștia, precum și alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună. Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietățile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părțile comune formează obiectul proprietății comune. Părțile comune nu pot fi folosite decât în comun și sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată;


Art. 84 (1) Cheltuielile repartizate după cota-parte de proprietate reprezintă cheltuielile asociației efectuate pentru întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea și/sau reabilitarea părților de construcții și instalații aferente condominiului aflate în proprietate comună indiviză. Aceste cheltuieli se repartizează proporțional cu cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar.

(2) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea părților de construcții și instalații din condominiu aflate în proprietate comună.

Articolul 85 Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în/și pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; echipamente de echilibrare hidraulică a instalațiilor; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curățenia etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; cheltuieli cu produse și accesorii pentru curățenie, alte servicii administrative către proprietatea comună.

Legea 196/2018 are caracter special, derogatoriu fata de dispozitiile Codului Civil, cu privire la normele aplicabile asociatiilor de proprietari .

Si unde e prevazuta in legea 196/2018 vreo dispozitie legata de "parti comune destinate folosintei unora dintre proprietari " ?

In afara de definitia de la art. 2 litera p), nu mai exista nici un rand care sa faca referire la asa ceva.

In schimb art. 654 din codul civil spune asa:
(1) În lipsa unor prevederi legale sau înțelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților comune, în proporție cu cota sa parte.

(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de părțile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urmă.

Deci aliniatrul 1 este suplinit de ce scrie in legea speciala 196/2018, prin urmare nu are sens sa ne referim la el.

Insa aliniatul 2 nu are nici o corespondenta (nu se refera nici un rind la asa ceva) in legea speciala 196/2018 si atunci poate fi folosit.

Daca vreti va dau un exemplu de la articolul 85:
1. Asociatie de proprietari la un bloc cu 2 scari.
1. Una dintre scari are interfon, cealalta nu.

Sunt aplicabile prevederile art.85 ca toate cheltuielile legate de intretinerea interfonului de la o scara sa fie platite de toti proprietarii din asociatie ?

Eu spun ca nu, si aici se aplica prevederile art. 654 alin. 2 din codul civil.

Buna seara. Locuies la etajul 4 intr-un imobil cu 4 etaje. Saptamana trecuta am fost nevoiti sa efectuam reparatia urgenta a acoperisului, pe partea noastra de apartament. Am solicitat ajutor la asociatie,dar din cauza birocratiei si mai mult a comoditatii ( ca sa nu spun altfel) a acestora am constatat ca lucrurile ar fi durat prea mult si pagubele ar fi fost prea mari. Deci, am luat decizia de a angaja o firma autorizata, care ne-a efectuat lucrarea pana cand am primit "oferta" de la asociatie. Aceasta firma mi-a eliberat factura, chitanta, garantie, contract, si pe care se subintelege ca am platit-o din banii proprii. As vrea sa merg la asociatie cu aceste acte, pt ca mi se pare normal sa imi recuperez o parte din bani prin contributia lunara ulterioara a vecinilor din bloc. Voi avea, sa zic, castig de cauza? Daca asociatia v-a solicita partea vecinilor , impartirea sumei se va face la intregul imobil sau numai la vecinii de sub mine (parter-3)? Multumesc