vanzare-cumparare apartament - plata intretinerii

Din cîte înţeleg, ai dobîndit apartamentul în proprietate în luna aprilie, odată cu încheierea în formă autentică a contractului de vînzare-cumpărare. Dobîndirea calităţii de proprietar nu are nicio legătură cu intrarea în posesia faptică a apartamentului.
Obligaţia pe care şi-a asumat-o vînzătorul, aceea de a achita cheltuielile de întreţinere pentru perioada în care a rămas în posesia apartamentului (perioadă în care nu mai avea calitatea de proprietar) nu este opozabilă asociaţiei de proprietari din imobil, această obligaţie fiind asumată prin contract faţă de proprietarul de drept al apartamentului şi nu faţa de asociaţie.
Prin urmare, pentru perioada de după încheierea contractului, avînd calitatea de proprietar, îţi revin toate obligaţiile pe care le incumbă această calitate, inclusiv aceea de a achita cheltuielile de întreţinere.
Neplata de către vînzător a acestor cheltuieli constituie o încălcare a unei clauze din contractul de vînzare-cumpărare, dar vînzătorul este debitorul tău, nu al asociaţiei, faţă de care, în virtutea calităţii de proprietar, eşti obligat.
Ca atare, nu ai altă soluţie decît aceea de a achita cheltuielile şi de a te îndrepta apoi împotriva fostului proprietar pentru recuperarea pierderii pe care ai suferit-o ca urmare a nerespectării de către acesta a obligaţiilor asumate prin contract.
Faţă de asociaţie, obligaţiile fostului proprietar au încetat la data pierderii calităţii sale de proprietar, aceste obligaţii subzistînd doar pentru eventualele sume datorate asociaţiei pentru cheltuieli de întrţinere aferente perioadei anterioare încheierii contractului de vînzare-cumpărare.

Revin cu o completare. Datoriile pe care trebuie să le achiţi asociaţiei sunt cele aferente perioadei în care ai avut calitatea de proprietar. Cele anterioare datei încheierii contractului de vînzare-cumpărare sunt în sarcina celui care la acea dată era proprietarul apartamentului.
Dacă administratorul refuză primirea sumelor pe care le datorezi, motivînd că nu le încasează decît cu condiţia achitării sumelor datorate asociaţiei pentru perioada anterioară încheierii contractului de vînzare-cumpărare, ai posibilitatea de a te descărca de obligaţie prin procedura ofertei reale de plată urmată de consemnaţiune, în acest fel evitînd şi eventualele penalităţi pentru sumele datorate.
Pentru recuperarea sumelor datorate de fostul proprietar pentru cheltuieli de întreţinere aferente perioadei în care a fost proprietar, consider că este în sarcina asociaţiei să-şi urmărească debitorul (fostul proprietar), inclusiv pe calea executării silite.
Pe de altă parte, s-ar putea invoca de către asociaţie prevederile OG 85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari:
ART. 15
(1) Proprietarii care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie sunt obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cheltuielilor care le revin în cadrul asociaţiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără dovada achitării la zi a cheltuielilor, eliberată de asociaţia de proprietari şi confirmată de compartimentul specializat prevăzut la art. 16 alin. (2).
(3) În cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari părţile pot conveni introducerea în contract a unor clauze privitoare la achitarea acestora. Prin contract se poate prevedea preluarea datoriei de către dobânditor, situaţie în care înstrăinarea poate avea loc.

Interpretarea ar putea conduce la ideea că, avînd cunoştinţă de existenţa unor datorii (evidenţiate în adresa eliberată de asociaţie la cererea vînzătorului), cumpărătorul ar fi obligat la plata acestora în cazul în care vînzătorul nu le achită, clauzele din contract nefiind opozabile asociaţiei.
Nu cred că o astfel de interpretare ar putea fi primită, cu atît mai mult cu cît cumpărătorul nu s-a obligat nici faţă de vînzător, nici faţă de asociaţie, să achite cheltuieli de întreţinere pentru perioada anterioară dobîndirii în proprietate a apartamentului.