Antecontract penal !!!

Salutare la toata lumea,

povestea pe scurt:

Am incheiat un antecontract de vanzare cumparare a unor drepturi litigioase ce poata asupra unui imobil, in calitate de cumparator. Vanzatorul se obliga ca pana la data de X sa intre in posesia drepturilor litigioase si tot pana la data X sa-mi vanda o cota parte, pt care am achitat la semnarea antecontractului o suma de bani. (inscris sub semnatura privata, nu la notariat)

Am aflat cu stupoare ca respectivul imobil nu avea nici un litigiu si nici drepturi litigioase ce purtau asupra lui si am ramas inselat (intepat), nu cu o suma foarte mare dar oricum asta nu conteaza banuiesc.

Ce pot face ? Pot actiona si in penal ?

PS : Stiu ca e subsectiunea de civil, insa aici intra mai multa lume...