Buna ziua,
In urma cu 3 ani am cumparat cu contract de vanzare-cumparare un garaj construit legal pe un teren al Consiliului Local Galati.
Ulterior am incheiat cu Consiliul Local un contract de inchiriere pentru terenul aferent si am platit toate taxele si impozitele.
In momentul cumpararii nu am fost informat asupra vreunui litigiu asupra terenului pe care este construit garajul.
Anul acesta, am primit o instiintate de la Consiliul Local din care rezulta ca terenul inchiriat s-a diminuat la jumatate, restul fiind retrocedat unei persoane particulare, cu care ar urma sa negociez un pret de inchiriere.
Am contactat noul proprietar al terenului retrocedat corespunzator jumatatii de garaj.
Acesta a cerut o chirie foarte mare (420 RON pe luna pentru 12 mp) pe care nu-mi permit s-o platesc si care este comparabil cu pretul inchirierii unui apartament in aceeasi zona.
Nu a vrut sa negocieze chiria. I-am propus sa cumpar cei 12 mp de teren, dar iarasi nu a vrut.
M-a somat sa desfiintez constructia, altfel ma va actiona in justitie si voi plati pretul demolarii si daune pentru ne-plata chiriei pana la demolare.
Intrebarea este: ce cai de aparare as avea in justitie, tinad cont de faptul ca am cumparat garajul cu buna credinta, ne-stiind ca exista un litigiu asupra terenului in momentul cumpararii? Mentionez ca garajul este construit legal, are toate autorizatiile si plata taxelor si impozitelor este la zi. Garajul face parte dintr-o baterie de 5 garaje care in momentul construirii se invecinau cu teren proprietate publica, dar acum se invecineaza cu terenul retrocedat, deci proprietate privata. Toate cele 5 garaje sunt in aceeasi situatie.
Imi pot recupera cumva investitiile facute in garaj (reparatii, zugravit, acoperis, etc)?
Ma pot trezi cu garajul demolat fara a beneficia de vreo compensatie si chiar sa platesc daune?
Va multumesc
va sfatuiesc sa mergeti la art 494 c. civ.
este vorba despre accesiunea imobiliara artificiala.. in onformitate cu art 494 proprietarul terenului are dreptul de a invoca accesiunea si de a dobandi dreptul de proprietate asupra lucrarilor, constructiilor, etc, cu obligatia de a-l despagubi pe constructor (adica pe d.voastra).dumneavoastra sunteti in situatia constructorului de buna credinta, intrucat aveti un titlu, un act ale carui vicii v-au fost necunoscute, respectiv nu stiati ca terenul respectiv este privat, intrucat contractul de inchiriere l-ati incheiat cu Consiliul respectiv. e suficient faptul ca buna credinta a existat in momentul incheierii contractului. asadar din momentul in care proprietarul terenului invoca dreptul de accesiune sunteti indreptatit sa mergeti la instanta sa introduceti o actiune in realizarea creantei. termenul de prescriptie este cel stipulat de decretul 167/ 1958, adica 3 ani.
multa bafta
Dvs. aveti un drept de superficie asupra terenului de sub garaj. Proprietarul terenului ( indiferent de natura juridica a cestuia ) va poate solicita insa o chirie pentru folosinta terenului .
da, intradevar chiriasul in cazul asta are un drept de superficie asupra terenului in conditiile in care are un act de vanzare-cumparare asupra garajului amplasat pe acel teren. ideea era insa ca domnul cu garajul poate si va fi despagubit pentru constructia dumisale pantru ca altfel am fi in situatia unei imbogatiri fara justa cauza. e clar ca in urma acestei actiuni, adica dupa ce va fi despagubit va trebui sa-si gaseasca un alt garaj.;)
Articolul 494 din Codul Civil suna asa:
"Art. 494. Dacă plantatiile, constructiile si lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le tine pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.
Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantatiilor si a constructiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut; el poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului.
Dacă proprietarul voieste a păstra pentru dânsul acele plantatii si clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor si pretul muncii, fără ca să se ia în consideratie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantatii si constructii. Cu toate acestea, dacă plantatiile, clădirile si operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună credintă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, clădiri, si lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a cresterii valorii fondului. (C. civ. 766, 771, 997, 1076, 1084). "
Eu nu am experienta juridica, de aceea intreb:
1. Primele doua paragrafe se refera la o "a treia persoana" care nu este "de buna credinta" iar paragraful al treilea (partea a doua) la cea "de buna credinta"? Exista o definitie a notiunii de "buna credinta"?
2. In cazul in care proprietarul cere o chirie pe terenul pe care s-a ridicat constructia, cum se stabileste cuantumul acelei chirii, mai ales in cazul in care proprietarul fixeaza o suma ne-negociabila si fara nici o legatura cu pretul pietei?
Multumesc!
ati sesizat foarte bine. se face distictia in art 494 intre constructorul de rea credinta si cel de buna credinta. Buna credinta se prezuma asa incat daca in cadrul unui proces o parte invoca reaua credinta a celeilalta perti trebuie sa aduca dovezi in acest sens. Ce inseamna buna credinta? d.voastra sunteti de buna credinta pt ca o data aveti un titlu adica actul de inchiriere si foarte important nu ati stiut in momentul incheierii acestuia ca terenul se afla in proprietatea unei persoane private, pt ca actul a fost incheiat cu Consiliul Local, in calitatea sa de detinator al terenului. Nu conteaza faptul ca dupa aceea ati aflat care este adevarata conditie juridica a acelui teren, ci doar faptul ca in momentul incheierii actului nu o cunosteati.
Deci numai constructorul de rea credinta intra sub incidenta art 494 paragraf 1 si 2.
d.voastra fiind de buna credinta, pt ca nu ati cunoscut viciile titlului d.voastra, adica nu ati cunoscut adevaratul proprietar, crezand ca acesta este Consiliul Local, asa cum v-am explicat, trebuie sa primiti de la proprietar contravaloarea materialelor folosite sia muncii depuse. acetsa, proprietarul terenului nu mai poate cere ridicarea constructiei caci va deveni proprietar al acesteia dar cu unica conditie sa va despagubeasca cum am precizat.
Atentie daca proprietarul terenul hotaraste sa va plateasca contravaloarea materialelor si a muncii,existand si posibilittatea ca el sa plateasca o suma de bani egala cu crestera valorii fondului, se are in vedere valoarea acestora ( a materialelor si a muncii) din momentul efectuarii lucrarii si nu din momentul pronuntarii hotararii judecatoresti.
in ceea ce priveste pretul chiriei pe care proprietarul poate sa-l ceara in acest sens nu pot sa va raspund caci nu stiu, dar mi-e greu sa cred ca exista vreo restrictie, asa incat probabil ca el poate sa ceara cat vrea. nu stiu insa. aici mai interesati-va.
Drept de construire
jadzia
Detin terenul si o casa prin uzucapiune de 20 de ani. Stiu ca obtin titlul de proprietate dupa 30 de ani de folosinta dar pana atunci pot construi ceva pe ... (vezi toată discuția)
avocatnet.ro explicăm legislația
cristina1712ct