Drepturi reale principale- art. 641 sau art. 644? contract de administrare condominiu

Un articol dintr-un astfel de contract de administrare, semnat de majoritate

Conform disp L nr 196/2018 asociatia de proprietari este reprezentata prin reprezentant legal presedintele de asociatie care detine autoritatea si competenta sa exercite atriibutii in numele si in benficiul asociatiei de proprietari si a membrilor proprietari,in relatiile si fata de terti-inclusiv in instanta de judecata

Art. 63. -
(1) Administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi/sau modernizarea, după caz, a proprietăţii comune aferente condominiului sunt în sarcina asociaţiei de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activităţi reprezintă cheltuieli comune.
Art 64
(5) Candidaţii pentru funcţia de administrator trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele prevăzute de lege, precum şi alte documente solicitate
Art. 65. -
Ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare şi în baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociaţiei, poate negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori şi asociaţia de proprietari.

Sunt 2 situatii distincte actul de administrare si cel de reprezentare in instanta

Am citit ce a scris dl. prof. Corneliu Birsan pe aceasta tema:
"Contractele de administrare a coproprietăţii. In principiu, normele care reglementează regimul juridic al proprietăţii pe cote-părţi în noul Cod civil au caracter supletiv, aceasta înseamnă posibilitatea recunoscută coproprietarilor de a deroga de la ele. Numai că legiuitorul a voit să dea un caracter „organizat” acestei posibilităţi, anume ea poate fi exprimată printr-un contract de administrare a coproprietăţii. Astfel, potrivit art. 644 NCC, coproprietarii pot deroga de la dispoziţiile art. 635 - repartizarea beneficiilor şi a sarcinilor coproprietăţii, art. 636 - modul de exercitare a folosinţei bunului comun, art. 641 - regimul juridic al actelor de administrare şi de dispoziţie privitoare la bunul com un, art. 642 alin. (1) - aplicarea sancţiunii inopozabilităţii în privinţa actelor juridice încheiate fără consimţământul expres ori tacit al unui coproprietar; o asemenea derogare se poate face numai printr-un contract de administrare a coproprietăţii, încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.
Legiuitorul a acordat o importanţă deosebită manifestării de voinţă a tuturor coproprietarilor în sensul realizării unei asemenea derogări de la dispoziţiile legale evocate în materie, aspect ce reiese şi din prevederea înscrisă în art. 644 alin. (2) NCC: în cazul în care oricare dintre coproprietari denunţă contractul de administrare, acesta îşi încetează existenţa , rămânând a fi aplicabile regulile prevăzute de textele de la care s-a derogat. Dacă printre bunurile aflate în coproprietate se află şi bunuri imobile, contractul de administrare a coproprietăţii şi declaraţiile de denunţare a acestora vor fi notate în cartea funciară, la cererea oricăruia dintre coproprietari [art. 644 alin. (3)]. Pin aceasta s-a urmărit ca modul în care coproprietarii au convenit să administreze, prin derogare de la regulile generale în materie, bunul ori bunurile comune să poată fi cunoscut şi de terţii care încheie un act juridic privitor la un asemenea bun ."

Nu am inteles urmatoarele:
1. La ce fel de contract de administrare a coproprietatii face referire art. 644 alin. 2 din Codul civil? Ce fel de administrator poate fi angajat cu acordul majoritatii si ce fel de "contract de administrare a coproprietatii" necesita unanimitate si poate fi denuntat de catre orice coproprietar? Batranelul cu creionul dupa ureche poate fi angajat cu carte de munca cu majoritatea cotelor-parti iar pentru contractarea unui SRL e nevoie de unanimitate?