Buna seara!
Conform Legii nr. 196/2018, art. 38 (1), proprietarii pot folosi partile comune fara a aduce atingere drepturilor celorlalti proprietari si fara a schimba destinatia cladirii.
Amplasarea unor keylockere pe fatada, langa interfon, de catre proprietarii care inchiriaza in regim hotelier, contravine prevederilor legale?
Asociatia de proprietari a afisat o notificare ca daca nu se prezinta proprietarii la asociatie sa solicite acord, vor demonta cutiile deja montate. Exista acest drept legal pentru asociatie?
Totodata, asociatia a stabilit si impus o taxa de 150 lei/luna pentru cei care au cutii amplasate, cu aceeasi "sanctiune", ca daca nu se incheie "conventie" cu asociatia pentru amplasare si nu se plateste taxa, se vor demonta keylockerele.
S-a postat si pe grupul de Whatsapp acest anunt; cand s-a intrebat cu ce titlu se incaseaza taxa si cum e justificata contabil, precum si ce articol de lege prevede posibilitatea asociatiei de a demonta cutiile sau ce decizie a CEx ori hotarare AGA a stabilit aceste masuri, nu s-a mai raspuns. Ulterior, in niste discutii verbale, am aflat ca unii proprietari platesc aceasta taxa si ca exista "conventie" cu asociatia, dar conform listelor de venituri si cheltuieli, banii par sa fie alocati intr-un fond de "donatii", iar nu in fondul de "conventii" (unde par sa intre sume din acorduri de plati esalonate ale restantelor la intretinere).
Mai pe inteles, pentru ca eu in lege si in regulamentul asociatiei nu am identificat: 1) are asociatia posibilitatea de a stabili ca trebuie sa ii fie solicitata aprobarea pentru amplasarea unor keylockere pe fatada (argumentul a fost ca asociatia gestioneaza proprietatea comuna si conform legii doar ea decide)? Si daca da, cum se stabileste pentru ce anume e necesar sa fie cerut acordul? Dau cu titlu de exemplu aparatele de aer conditionat care sunt amplasate tot pe fatada si suportul de biciclete montat pe spatiul comun din fata blocului (si pentru care nu se cere acord); 2) are asociatia dreptul legal de a stabili si impune in mod subiectiv si discretionar taxe pentru aspecte specifice - in acest caz taxa lunara/keylocker amplasat? Daca da, care ar fi temeiul legal si cum se stabileste pe ce anume poate sa ceara? (revin la exemplele cu aerele conditionate si suporturile de biciclete).
Daca nu este legala situatia, ce masuri ar putea fi luate - actionare in instanta?
Multumesc anticipat!
E o discutie lunga, cert e ca orice hotarire de acest gen trebuie luata in conditiile art. 38 alin 2. Adica trebuie semnaturile a cel putin 2/3 din numarul total al proprietarilor, membri sau nemembri ai asociatiei.
Si nu stiu, asta mi se pare cel mai important, cum "aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari si schimba destinatia cladirii" acele keylockere ?
Articolul 30 alin. (2) face referire la alte dispozitii, si anume: (2) Notificarea prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.
Tind sa cred ca va referiti la art. 38 (2), care vine in completarea articolului mentionat de mine. Si anume: (2) Părţile comune pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice de drept public şi/sau privat, numai ca urmare a hotărâri adunări generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, semnat de preşedinte în numele asociaţiei şi avizat de cenzor/comisia de cenzori.
Totusi, acest articol vizeaza situatia in care se doreste stabilirea folosintei partii comune de catre terti (iar nu de catre proprietari).
Intrebarile mele erau:
1) poate asociatia de proprietari sa stabileasca (prin HAGA sau decizie CEx) ca e obligatorie o cerere de aprobare, cu semnare eventuala "conventie", de la asociatie pentru amplasarea unui keylocker pe fatada?
2) este legala stabilirea si impunerea de catre asociatie a unei taxe de 150 lei/lunar pe care sa o plateasca proprietarii de keylockere amplasate/cutie?
Altfel, sunt de acord ca pare greu de justificat cum o astfel de cutie amplasata poate aduce atingere drepturilor celorlalti proprietari.
Sunt de acord insa ca se pot stabili reguli privind modul de amplasare si pozitionare eventual, astfel incat estetica sa ramana ok.
Mergand chiar mai departe, daca asociatia demonteaza acele cutii care apartin unor proprietari, nu este pasibila de infractiunea de distrugere?
latka
Utilizator 1din 1 utilizatori consideră acest răspuns util
Da e vorba de art. 38, dar mergeti si la urmatorul. Sau cititi art. 36 .Art. 38 alin 2 e o combinatie intre 36 si 39, si e aplicabil ,cumva, e vorba de aceleasi principii si acelasi numar de proprietari.
Articolul 39
Modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale condominiului, precum și amplasarea de mijloace publicitare pe fațada și/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectați și pe baza autorizației de construire, cu respectarea legislației în vigoare.
Articolul 36
Schimbarea destinației proprietății comune este permisă cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții: a) numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalți coproprietari;
b) numai dacă prin aceasta nu se împiedică folosirea în condiții normale a condominiului de către toți proprietarii;
c) în baza acordului în scris al tuturor proprietarilor din condominiu;
d) după obținerea prealabilă a acordurilor, avizelor și autorizațiilor necesare prevăzute de legislația în vigoare, emise în condițiile legii de instituțiile/autoritățile abilitate în acest sens.
E vorba de vreo schimbare de destinatie ? Nu. Sunt lezate drepturile celorlalti, daca linga centrala de la interfon mai sunt si alte elemente de acelaasi dimensiuni ? Nu cred.
E nevoie de un acord al celorlalti ? Da. Citi ar trebui? 2/3, nu toti, pentru ca nu se schimba destinatia.
Deci raspunsul la intrebarile dvs. sunt :
1. Da, trebuie un acord scris semnat de cel putin 2/3 din numarul total al proprietarilor. Cind se pune interfon, la un condominiu se aplica art.51 din lege , pentru ca e o lucrare de modernizare. Cind un tert vrea sa puna ceva pe fatada, tot 2/3 semneaza.
2. E legala o discutie in AG si se va stabili acolo o taxa. Normal e sa se discute cu proprietarii keylockereleo si pentru toti sa fie aceeasi regula, si taxa sa fie de bun simt, trebuie o justificare, nu o suma stabilita din pix.
@latka multumesc inca o data pentru raspuns si timpul acordat!
Am citit in prealabil si articolele 36 si 39, dar cum ati spus, nu consider ca se intra pe schimbarea destinatiei.
Apoi, ar putea fi aplicabil art. 39, intr-adevar, dar cred ca in instanta e cel putin discutabila interpretarea lui pe "utilizarea in alte scopuri a unor parti sau elemente". Ce scop are acum si de ce prin instalarea unui keylocker ar fi utilizata fatada in alt scop? Repet, in atare situatie, daca asa se considera, atunci este necesar acordul si pentru instalarea aparatelor de AC. Sunteti de aceeasi parere? Sunt tot corpuri straine instalate pe fatada comuna.
Art. 36 am stabilit impreuna de ce nu este aplicabil.
Referitor la raspunsurile la intrebari
1) de ce este necesar acord al 2/3, pe baza carui articol, 39? Si mentionati ca un tert vrea sa puna ceva pe fatada, aici nu e vorba de un tert, ci de un proprietar care in temeiul 38 (1) are dreptul sa foloseasca si proprirtatea comuna, cu respectarea regulilor si a legislatiei.
2) Daca s-ar fi pus in discutie in AGA si prin vot s-ar fi stabilit taxa, poate ar fi fost legal, dar nu e cazul. Si chiar stabilita, cu ce temei se incaseaza? Trecuta la "donatii" clar nu este legal.
Stiu ca nu raspundeti si pe penal, in general, dar demontarea arbitrara nu reprezinta infractiunea de distrugere a bunului altuia?
In plus, pentru ca am adresat intrebari referitoare la masuri, am fost eliminati de pe grupul blocului si presedintele ne-a blocat numerele de telefon. Nu e normal ca presedintele sa poata fi contactat de catre toti proprietarii?
Pentru o clarificare, nu ma aflu in situatia de a avea o cutie amplasata, dar masurile nu mi se par legale si am pus in discutie acest aspect. Sunt mai multe nereguli si pentru eventuale demersuri ulterioare vreau sa stiu pe care probleme legea este "de partea mea".
Da, și pentru echipamentele AC ar fi necesar un acord 2/3 și un soi de "regulament" în sensul amplasării lor. Fațada este un element arhitectural care nu trebuie folosit de către orice proprietar cum îl taie capul.
Cam ăsta e sensul pentru care am considerat că e nevoie de acel acord, inclusiv pentru keylocker. Nu poți amplasa oricum.
Dacă nu s-a folosit o hotărâre AG pentru cuantumul acelei taxe, nu e OK, e o decizie a cui ? Si cu ce aprobare ? Sensul legii e că atunci când se iau decizii asupra folosirii părții comune e necesar un acord al unui număr cât mai mare de persoane dintre proprietari, când se dă folosință exclusivă toți trebuie să fie de acord.
În ceea ce privește blocarea comunicării, ce să mai comentez, e un fenomen generalizat, că mulți în astfel de funcții să creadă că sunt un fel de vatafi.
avocatnet.ro explicăm legislația
elena705, utilizator
latka, utilizator
Elena Cristina088 
oret20