Directiva 94/47 - protectia dobanditorilor referitoare la contractele privind dobandirea dreptului de folosinta pe durata limitata a bunurilor imobile

Parlamentul European si Consiliul Uniunii Europene,

avand in vedere Tratatul de instituire a Comunitatii Europene, in special articolul 100a,
avand in vedere propunerea Comisiei [1],
avand in vedere avizul Comitetului Economic si Social [2],
hotarand in conformitate cu procedura prevazuta la articolul 189b din tratat [3],
intrucat: 

(1) Disparitatile dintre legislatiile interne privind contractele in ceea ce priveste achizitia dreptului de folosinta pe durata limitata a unuia sau a mai multor bunuri imobile sunt de natura sa creeze obstacole in calea functionarii adecvate a pietei interne si denaturarea concurentei si de a duce la inchiderea pietelor nationale. 

(2) Scopul prezentei directive este de a stabili o baza minima de norme comune referitoare la aceste aspecte, ceea ce va face posibila asigurarea unei functionari adecvate a pietei interne si va proteja, prin urmare, dobanditorii. Este suficient ca respectivele norme sa reglementeze tranzactiile contractuale numai in ceea ce priveste aspectele care se refera la informarea privind elementele constitutive ale contractelor, metodele de realizare a respectivei informari si procedurile si metodele de reziliere si de retractare. Instrumentul adecvat pentru realizarea scopului in cauza este o directiva. Prezenta directiva este, in consecinta, in conformitate cu principiul subsidiaritatii. 

(3) Natura juridica a drepturilor care fac obiectul contractelor reglementate de prezenta directiva difera considerabil de la un stat la altul. Trimiterile la diferitele legislatii trebuie sa se faca in mod sintetic, dand o definitie suficient de larga a contractelor in cauza, fara sa implice armonizarea naturii juridice a drepturilor in cauza la nivel comunitar. 

(4) Prezenta directiva nu are scopul de a reglementa nici masura in care contractele privind folosinta pe durata limitata a unuia sau a mai multor bunuri imobile pot fi incheiate in statele membre, nici temeiul legal al acestor contracte. 

(5) In practica, contractele privind dobandirea dreptului de folosinta pe durata limitata a unuia sau a mai multor bunuri imobile difera de contractele de locatiune. Deosebirea se poate observa in, inter alia, modalitatea de plata. 

(6) Se poate observa de pe piata ca hotelurile, rezidentele hoteliere si alte structuri turistice rezidentiale similare sunt implicate in tranzactii contractuale asemanatoare celor care au facut necesara prezenta directiva. 

(7) Este necesar sa se evite orice detalii inselatoare sau incomplete in informarea referitoare in special la vanzarea drepturilor de folosinta pe durata limitata a unuia sau a mai multor bunuri imobile. Informarea in cauza trebuie completata cu un document care trebuie pus la dispozitia tuturor celor care il solicita. Informatiile cuprinse in acest document trebuie sa faca parte din contractul de dobandire a dreptului de folosinta pe durata limitata a unuia sau a mai multor bunuri imobile. 

(8) Pentru a oferi dobanditorilor un inalt nivel de protectie si avand in vedere caracteristicile specifice ale sistemelor de folosinta pe durata limitata a bunurilor imobile, contractele de dobandire a dreptului de folosinta pe durata limitata a unuia sau a mai multor bunuri imobile trebuie sa contina anumite elemente minime. 

(9) In vederea stabilirii unei protectii efective a dobanditorilor in acest domeniu, este necesar sa se stipuleze obligatiile minime pe care trebuie sa le respecte vanzatorii fata de dobanditori. 

(10) Contractul de dobandire a dreptului de folosinta pe durata limitata a unuia sau a mai multor bunuri imobile trebuie redactat in limba oficiala sau intr-una dintre limbile oficiale ale statului membru in care dobanditorul este rezident sau in limba oficiala sau intr-una dintre limbile oficiale ale statului membru al carui resortisant este, care trebuie sa fie una dintre limbile oficiale ale Comunitatii. Cu toate acestea, statul membru in care dobanditorul este rezident poate solicita ca respectivul contract sa fie redactat in limba sa oficiala sau limbile sale oficiale, care trebuie sa fie o limba oficiala sau limbi oficiale ale Comunitatii. Trebuie sa se prevada o traducere autorizata a fiecarui contract in scopul formalitatilor care trebuie indeplinite in statul membru in care este situat bunul in cauza. 

(11) Pentru a da dobanditorului posibilitatea de a aprecia mai bine obligatiile si drepturile care decurg din contract, trebuie sa i se acorde acestuia o perioada in care sa se poata retracteze din contract fara a motiva, tinand seama ca bunul imobil in cauza este deseori situat intr-un stat, altul decat al dobanditorului, si se afla sub incidenta unei legislatii diferita de cea a dobanditorului. 

(12) Cererea, din partea vanzatorului, ca platile in avans sa se efectueze inainte de sfarsitul perioadei in care dobanditorul se poate retracta fara a motiva poate reduce protectia dobanditorului. Prin urmare, platile in avans inainte de sfarsitul acelei perioade trebuie interzise. 

(13) In cazul rezilierii contractului sau al retractarii din contractul de dobandire a dreptului de folosinta pe durata limitata a unuia sau a mai multor bunuri imobile, pentru care pretul este acoperit integral sau partial printr-un credit acordat dobanditorului de catre vanzator sau o terta persoana, pe baza unui acord incheiat intre acea terta persoana si vanzator, se cuvine sa se prevada ca respectivul contract de credit se reziliaza fara penalitati. 

(14) Exista riscul, in anumite cazuri, ca un consumator sa fie privat de protectia prevazuta de prezenta directiva, in cazul in care legislatia unui stat nemembru este desemnata lege aplicabila contractului. Prezenta directiva trebuie, in consecinta, sa prevada dispozitii prin care sa se previna acest risc. 

(15) Statele membre trebuie sa adopte masuri care sa asigure ca vanzatorul isi indeplineste obligatiile, 

ADOPTA PREZENTA DIRECTIVA: 

Articolul 1 

Scopul prezentei directive este de a apropia actele cu putere de lege si actele administrative ale statelor membre privind protectia dobanditorilor cu privire la anumite aspecte ale contractelor privind direct sau indirect dobandirea dreptului de folosinta pe durata limitata a unuia sau a mai multor bunuri imobile.
Prezenta directiva reglementeaza numai dispozitiile privind tranzactiile contractuale in aspectele urmatoare:
- informarea cu privire la elementele constitutive ale unui contract si modalitatile de realizare a respectivei informari;
- procedurile si modalitatile de reziliere si de retractare.
Respectand normele generale din tratat, statele membre isi rezerva competenta in ce priveste celelalte aspecte, inter alia, determinarea naturii juridice a drepturilor care fac obiectul contractelor reglementate prin prezenta directiva. 

Articolul 2 
In sensul prezentei directive:
- "contract privind, direct sau indirect, dobandirea dreptului de folosinta pe durata limitata a unuia sau a mai multor bunuri imobile", denumit in continuare "contract", inseamna orice contract sau grup de contracte incheiate pentru cel putin trei ani, prin care, direct sau indirect, prin plata unui anumit pret global, este creat sau face obiectul unui transfer sau al unui angajament de transfer un drept real sau orice alt drept privind folosinta pe durata limitata a unuia sau a mai multor bunuri imobile pentru o perioada determinata sau determinabila a anului, dar care nu poate fi mai mica de o saptamana;
- "bun imobil" inseamna orice imobil sau parte a unui imobil folosita pentru cazare la care se refera dreptul care face obiectul contractului;
- "vanzator" inseamna orice persoana fizica sau juridica care, in tranzactiile reglementate de prezenta directiva si in cadrul activitatii sale profesionale, creeaza, transfera sau se angajeaza sa transfere dreptul care face obiectul contractului;
- "dobanditor" inseamna orice persoana fizica careia, in tranzactiile reglementate de prezenta directiva, actionand in scopuri care pot fi considerate in afara cadrului activitatii sale profesionale, i se transfera dreptul obiect al contractului sau in beneficiul careia s-a creat dreptul care face obiectul contractului. 

Articolul 3 


(1) Statele membre prevad, in legislatia lor, masuri pentru a asigura ca vanzatorul este obligat sa furnizeze oricarei persoane care solicita informatii cu privire la bunul sau bunurile imobile un document care, pe langa o descriere generala a bunului sau bunurilor, sa contina cel putin informatii concise si precise cu privire la elementele mentionate la literele (a)-(g), (i) si (l) din anexa si modalitatea in care se pot obtine informatii suplimentare.
(2) Statele membre prevad, in legislatia lor, ca toate informatiile mentionate la alineatul (1) care trebuie continute in documentul prevazut la alineatul (1) fac parte integranta din contract.
Cu exceptia cazului unui acord expres al partilor, informatiilor continute in documentul mentionat la alineatul (1) li se pot aduce numai modificari care rezulta din imprejurari independente de vointa vanzatorului.
Orice modificari ale respectivelor informatii se comunica dobanditorului inainte de incheierea contractului. Contractul mentioneaza expres orice asemenea modificari.
(3) Orice publicitate referitoare la bunul imobil in cauza indica posibilitatea de a obtine documentul mentionat la alineatul (1) si locul de unde se poate obtine. 

Nota AvocatNet:
Numai legislatia europeana din editia printata a Jurnalului Oficial al Uniunii Europene poate fi considerata autentica.

#PAGEBREAK#
Articolul 4 


Statele membre prevad in legislatia lor urmatoarele:
- contractul, care este intocmit obligatoriu in forma scrisa, contine cel putin elementele prevazute in anexa;
- contractul si documentul prevazute la articolul 3 alineatul (1) sunt redactate in limba sau una dintre limbile statului membru in care dobanditorul este rezident sau in limba sau una dintre limbile statului membru al carui resortisant este, care este o limba oficiala sau sunt limbi oficiale ale Comunitatii, la alegerea dobanditorului. Cu toate acestea, statul membru in care este rezident dobanditorul poate sa impuna ca respectivul contract sa se redacteze in toate cazurile in cel putin limba sau limbile sale, care trebuie sa fie o limba oficiala sau limbi oficiale ale Comunitatii, si
- vanzatorul remite dobanditorului o traducere autorizata a contractului in limba sau una dintre limbile statului membru in care este situat bunul imobil, care trebuie sa fie o limba oficiala sau limbi oficiale ale Comunitatii. 

Articolul 5 
Statele membre prevad in legislatia lor urmatoarele:
1. pe langa posibilitatile oferite dobanditorului in conformitate cu dreptul intern privind nulitatea contractelor, dobanditorul are dreptul:
- sa se retracteze fara a motiva in termen de zece zile calendaristice de la data semnarii contractului de catre ambele parti sau de la data semnarii de catre ambele pati a unui contract preliminar obligatoriu. In cazul in care a zecea zi este sarbatoare legala, termenul se prelungeste pana in prima zi lucratoare urmatoare;
- in cazul in care contractul nu contine informatiile mentionate la literele (a), (b), (c), (d) punctul 1, (d) punctul 2, (h), (i), (k), (l) si (m) din anexa, in momentul semnarii contractului de catre ambele parti sau al semnarii unui contract preliminar obligatoriu, sa rezilieze contractul in termen de trei luni de la acel moment. In cazul in care informatiile in cauza sunt furnizate in termenul celor trei luni, dobanditorul dispune din acel moment de perioada de retractare prevazuta la prima liniuta,
- in cazul in care, la sfarsitul termenului de trei luni prevazut la a doua liniuta, dobanditorul nu si-a exercitat dreptul de reziliere si in cazul in care contractul nu contine informatiile mentionate la literele (a), (b), (c), (d) punctul 1, (d) punctul 2, (h), (i), (k), (l) si (m) din anexa, sa dispuna de termenul de retractare prevazut la prima liniuta incepand din ziua urmatoare expirarii termenului de trei luni;
2. in cazul in care dobanditorul intentioneaza sa-si exercite drepturile prevazute la punctul 1, el trebuie, inainte de expirarea termenului relevant si prin modalitati care pot fi probate in conformitate cu legislatia interna, sa notifice acest lucru persoanei ale carei nume si adresa apar, in acel scop, in contract, in conformitate cu procedurile stipulate in contract in temeiul punctului (l) din anexa. Termenul se considera respectat, daca notificarea, in cazul in care este in scris, este trimisa inainte de expirarea termenului;
3. in cazul in care dobanditorul isi exercita dreptul prevazut la punctul 1 prima liniuta, i se poate cere sa ramburseze, daca este cazul, numai cheltuielile care, in conformitate cu dreptul intern, sunt ocazionate de incheierea contractului si de retractarea din contract si care corespund formalitatilor legale care trebuie indeplinite inainte de expirarea termenului mentionat la punctul 1 prima liniuta. Aceste cheltuieli sunt mentionate expres in contract;
4. in cazul in care dobanditorul isi exercita dreptul de reziliere prevazut la punctul 1 a doua liniuta, nu este obligat la nici o rambursare. 

Articolul 6 
Statele membre prevad, in legislatia lor, interzicerea oricaror plati in avans de catre dobanditor inaintea expirarii termenului in care isi poate exercita dreptul de retractare. 

Articolul 7 
Statele membre prevad, in legislatia lor, urmatoarele:
- in cazul in care pretul este acoperit partial sau integral printr-un credit acordat de vanzator sau
- in cazul in care pretul este acoperit partial sau integral printr-un credit acordat dobanditorului de un tert pe baza unui acord intre tert si vanzator;
contractul de credit se reziliaza, fara penalitati, in cazul in care dobanditorul isi exercita dreptul de reziliere a contractului sau de retractare din contract, in temeiul articolului 5.
Statele membre stabilesc modalitatile de reziliere a contractelor de credit. 

Articolul 8 

Statele membre prevad, in legislatia lor, ca orice clauza, prin care un dobanditor renunta la beneficiile drepturilor prevazute de prezenta directiva sau prin care un vanzator este exonerat de responsabilitatile care decurg din prezenta directiva, nu este obligatorie pentru dobanditor, in conditiile stabilite de legislatia interna. 

Articolul 9 

Statele membre iau masurile necesare pentru a se asigura ca, oricare ar fi legislatia aplicabila, dobanditorul nu este privat de protectia acordata prin prezenta directiva, in cazul in care bunul imobiliar in cauza este situat pe teritoriul unui stat membru. 

Articolul 10 
Statele membre prevad, in legislatia lor, consecintele nerespectarii prezentei directive. 

Articolul 11 
Prezenta directiva nu impiedica statele membre sa adopte sau sa mentina dispozitii care sunt mai favorabile in ceea ce priveste protectia dobanditorilor in domeniul pe care il reglementeaza, fara sa aduca atingere obligatiilor lor in conformitate cu tratatul. 

Articolul 12 
(1) Statele membre pun in aplicare actele cu putere de lege si actele administrative necesare pentru a se conforma prezentei directive in termen de treizeci de luni de la data publicarii in Jurnalul Oficial al Comunitatilor Europene. Statele membre informeaza de indata Comisia cu privire la aceasta.
Atunci cand statele membre adopta aceste acte, ele contin o trimitere la prezenta directiva sau sunt insotite de o asemenea trimitere la data publicarii lor oficiale. Statele membre stabilesc modalitatea de efectuare a acestei trimiteri.
(2) Comisiei ii sunt comunicate de statele membre textele dispozitiilor de drept intern pe care le adopta in domeniul reglementat de prezenta directiva. 

Articolul 13 
Prezenta directiva se adreseaza statelor membre. 


Adoptata la Strasburg, 26 octombrie 1994.
Pentru Parlamentul European
Presedintele
K. Hänsch
Pentru Consiliu
Presedintele
J. Eekhoff
[1] JO C 299, 5.11.1993, p. 8.
[2] JO C 108, 19.4.1993, p. 1.
[3] Avizul Parlamentului European din 26 mai 1993 (JO C 176, 28.6.1993, p. 95 si JO C 225, 20.9.1993, p. 70) confirmat la data de 2 decembrie 1993 (JO C 342, 20.12.1993, p. 3); Pozitia comuna a Consiliului din 4 martie 1994 (JO C 137, 19.5.1994, p. 42) si decizia Parlamentului European din 4 mai 1994 (JO C 205, 25.7.1994). Proiectul comun al comitetului de conciliere din 22.9.1994.
-------------------------------------------------- 
#PAGEBREAK#

ANEXA
Lista minima de elemente pe care trebuie sa le contina contractul mentionat la articolul 4 

(a) Identitatea si domiciliul partilor, inclusiv informatii precise privind calitatea juridica a vanzatorului in momentul incheierii contractului si identitatea si domiciliul proprietarului.
(b) Natura exacta a dreptului care face obiectul contractului si o clauza care stabileste conditiile de exercitare a dreptului respectiv pe teritoriul statului membru (statelor membre) in care se situeaza bunul sau bunurile si in cazul in care aceste conditii au fost indeplinite sau, in cazul in care nu au fost indeplinite, ce conditii mai trebuie indeplinite.
(c) In cazul in care bunul a fost determinat, o descriere exacta a respectivului bun si a localizarii acestuia.
(d) In cazul in care bunul imobil este in constructie:
1. stadiul constructiei;
2. o estimare rezonabila a termenului pentru finalizarea constructiei bunului imobil;
3. in cazul in care este vorba despre un bun imobil determinat, numarul autorizatiei de construire si numele si adresa (adresele) completa (complete) ale autoritatii sau autoritatilor competente;
4. stadiul de instalare a serviciilor care fac bunul imobil complet functional (racordarea la gaz, electricitate, apa, telefon);
5. o garantie privind finalizarea bunului imobil sau o garantie privind rambursarea oricarei plati efectuate, in cazul in care bunul nu este finalizat, si, dupa caz, conditiile de aplicare a acestor garantii.
(e) Serviciile (iluminat, apa, intretinere, colectarea gunoiului) la care dobanditorul are sau va avea acces si in ce conditii.
(f) Facilitatile comune, cum ar fi bazin de inot, sauna etc., la care dobanditorul are sau poate avea acces si, dupa caz, in ce conditii.
(g) Principiile in conformitate cu care sunt organizate intretinerea si reparatiile bunului imobil, precum si administrarea si gestiunea acestuia.
(h) Perioada exacta in care dreptul care face obiectul contractului poate fi exercitat si, dupa caz, durata regimului pus in aplicare; data de la care dobanditorul poate sa isi exercite dreptul contractual.
(i) Pretul care trebuie platit de catre dobanditor pentru exercitarea dreptului contractual; o estimare a sumei care trebuie platita de catre dobanditor pentru utilizarea facilitatilor si serviciilor comune; baza de calcul a valorii cheltuielilor legate de ocuparea proprietatii, a cheltuielilor legale obligatorii (taxe si redevente, de exemplu) si cheltuieli administrative complementare (de exemplu, de gestiune, de intretinere si de reparatii).
(j) O clauza care sa specifice ca achizitia nu va determina alte costuri, cheltuieli sau obligatii decat cele stipulate in contract.
(k) Posibilitatea de a participa sau nu la un sistem de schimb si/sau de revanzare a drepturilor contractuale, precum si orice costuri implicate, in cazul in care sistemul de schimb si/sau de revanzare este organizat de vanzator sau de un tert desemnat de acesta in contract.
(l) Informatii privind dreptul de reziliere a contractului si de retractare din contract si indicarea persoanei care trebuie notificata prin scrisoarea de reziliere sau de retractare, cu specificarea modalitatilor de notificare a acestor scrisori; indicarea exacta a naturii si a valorii cheltuielilor pe care dobanditorul este obligat sa le ramburseze in temeiul articolului 5 alineatul (3), in cazul in care isi exercita dreptul de retractare; dupa caz, informatii privind modalitatile de reziliere a contractului de credit legat de contract, in cazul rezilierii contractului sau al retractarii din contract.
(m) Data si locul de semnare a contractului de catre fiecare parte.