Coproprietatea asupra imobilelor de locuinte va fi reglementata prin lege speciala

Proiectul de lege privind statutul coproprietatii asupra imobilelor cu destinatia de locuinte, a organizarii si functionarii asociatiilor de proprietari reglementeaza aspectele juridice, economice si tehnice referitoare la:
a) administrarea, intretinerea si folosirea imobilelor sau grupurilor de cladiri a caror proprietate este repartizata intre mai multe persoane fizice sau juridice, fiecare proprietate cuprinzand o parte privata si o cota-parte din partile comune, inclusiv in cazul in care cladirile au in structura lor si spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta;
b) infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari. 

Proiectul de lege face parte dintr-un pachet legislativ care mai cuprinde proiectul Legii  locuintei si cel al Legii privind inchirierea locuintelor si reglementarea raporturilor dintre locatori si locatari, care se afla in dezbatere publica pe site-ul Ministerului Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor (MLDPL). 

Propunerea legislativa abordeaza intr-o maniera noua gestiunea locuirii colective, aceasta fiind de asemenea aplicabila imobilelor cu destinatia de locuit care, in afara terenurilor, amenajarilor si serviciilor comune, cuprind parcele, construite/neconstruite, care fac obiect de drept al proprietatii private. 

Totodata, proiectul de lege abordeaza coproprietatea asupra imobilelor cu destinatia de locuinte in sensul larg al termenului, fie ca este cazul locuintelor situate in imobile colective, fie ca este vorba de locuinte individuale situate in curti comune sau alte forme de proprietati concret delimitate. 

De asemenea, propunerea MLDPL completeaza prevederile Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari. 


Constituirea juridica a coproprietatii 


Proiectul de lege defineste coproprietatea ca fiind forma de proprietate in care dreptul de proprietate asupra unui imobil sau grup de imobile, este repartizata intre mai multe persoane, in unitati de locuit, cuprinzand fiecare o parte individuala si o cota parte din partile comune. 

Prin proprietate individuala se intelege locuinta, partile de cladire si terenurile rezervate folosintei exclusive a unui proprietar determinat. 

In schimb, proprietate comuna este definita ca fiind partile din cladire si din terenuri destinate folosirii si utilitatilor tuturor proprietarilor sau a unora dintre acestia. Sunt considerate parti comune:
- solul, curtile, gradinile, caile de acces;
- cladirea propriu-zisa, elementele de echipament comun, inclusiv partile de canalizare aferente, care traverseaza proprietatile private;
- corpurile de cladiri destinate serviciilor comune;
- locurile de trecere, casa scarilor si coridoarele 

Coproprietatea se constituie in baza:
a) acordului de asociere al proprietarilor, autentificat notarial, sau
b) al unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.

Cererea de inregistrare a coproprietatii trebuie sa cuprinda :
a) acordul scris si autentificat notarial al proprietarilor sau o hotarare judecatoreasca;
b) certificatul sau expertiza eliberate de catre un expert cadastral autorizat, din care sa reiasa caracteristicile tehnice
ale imobilului asupra caruia se realizeaza coproprietatea;
c) hotararea judecatoreasca de stabilire a cotelor minime de coproprietate sau expertiza tehnica intocmita de un expert cadastral autorizat, in cazul in care exista. 

Constituirea juridica a coproprietatii asupra unui imobil poate fi solicitata si dobandita de fiecare proprietar, conform proiectului de lege. Inregistrarea coproprietatii se va face la Oficiul Judetean de Cadastru si Publicitate Imobiliara. 

Regulament pentru coproprietari 


Legea stabileste principiile de organizare si functionare a coproprietatii, precum si regulamentul de functionare a acesteia. Astfel, coproprietarii trebuie sa incheie un acord scris cu privire la regulile si conditiile de folosinta a partilor comune ale imobilului si normele de conduita dintre coproprietari, numit regulament al coproprietatii, indiferent daca acestia sunt sau nu organizati in asociatii de proprietari. In cazul existentei asociatiei de proprietari, acest regulament se anexeaza statutului cu care s-a inregistrat asociatia la tribunal. 

In cazul nerespectarii regulamentului de catre unul dintre proprietari, ceilalti proprietari se pot adresa institutiilor  de ordine publica si instantei, in vederea restabilirii ordinii si repararii prejudiciului produs. 

Firme specializate pentru administrarea coproprietatilor 


Proiectul de lege creeaza cadrul legal pentru constituirea firmelor de administrare a coproprietatilor. Astfel, propunerea MDLPL prevede ca administrarea coproprietatii poate fi realizata de catre persoane juridice autorizate conform legii, sau de catre persoane fizice specializate in administrarea de coproprietati pe baza de certificat de administrare, pe baza de tarife
sau contract.
 
In cazul persoanelor juridice, acestea trebuie sa aiba ca obiect principal de activitate administrarea coproprietatilor.

Administrarea coproprietatii va cuprinde, in principal urmatoarele activitati:
a) intretinerea continua si in bune conditii a partilor comune ale imobilului si repararea stricaciunilor din imobil;
b) gestionarea eficienta a imobilului;
c) asigurarea corespunzatoare a imobilului;
d) crearea unui fond de rezerva sau a unei rezerve corespunzatoare;
e) inchirierea partilor comune ale cladirii in afara celor necesare folosintei proprietarilor. 

Asigurare de raspundere civila profesionala pentru administratori 


Proiectul de lege  mai prevede ca administratorii de imobile pot incheia polite de asigurare de raspundere civila profesionala, "pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociatiei de proprietari impotriva riscurilor aferente activitatii de administrare intr-o coproprietate". 

Cu toate acestea, asigurarea de raspundere civila profesionala nu va acoperi riscurile cu privire la frauda, inselaciune sau deturnare de fonduri infaptuite cu buna-stiinta. 

____________

Nota Avocatnet: 


- Proiectul de lege privind statutul coproprietatii asupra imobilelor cu destinatia de locuinte, a organizarii si functionarii asociatiilor de proprietari vi-l prezentam integral, ca fisier atasat.