TVA: taxa validata arbitrar

Autor: Florin Rusu


Piata imobiliara, cel putin cea a apartamentelor noi, pare blocata ca urmare a prevederilor ambigue ale Codului Fiscal, care nu au fost dublate de normele metologice clarificatoare. Este vanzarea de catre persoane fizice a apartamentelor noi purtatoare de TVA? Daca da, in ce cazuri? Iar daca Fiscul considera ca este purtatoare, dar nu a fost facturata taxa, are cumparatorul vreo responsabilitate? Specialistii sustin ca nu, desi legislatia fiscala lasa de inteles in mod abuziv ca da.

Sa presupunem ca ati decis sa cumparati un apartament nou de la o persoana fizica. Aceasta nu va factureaza TVA. Dupa un timp, inspectorii fiscali sustin ca persoana respectiva a facut acte de comert, dumneavoastra nefiind singurul care a achizitionat apartamente de la respectiva persoana fizica. Aceasta construise un bloc, vanzand locuinte en detail. Puteti fi facut responsabil pentru faptul ca nu v-a fost facturata TVA? Specialistii sustin ca nu. „Cumparatorul n-are niciun risc daca el cumpara de la o persoana pe care o considera neplatitor“, afirma Gabriel Biris, partener la Biris Goran. Totusi, potrivit art. 151 din Codul Fiscal, „beneficiarul este tinut raspunzator individual si in solidar pentru plata taxei, in situatia in care persoana obligata la plata taxei este furnizorul sau prestatorul daca factura nu este emisa, daca ea cuprinde date incorecte/incomplete in ceea ce priveste una dintre urmatoarele informatii: denumirea/numele, adresa, codul de inregistrare in scopuri de TVA al partilor contractante, denumirea sau cantitatea bunurilor livrate ori serviciilor prestate, elementele necesare calcularii bazei de impozitare sau daca nu mentioneaza valoarea taxei sau o mentioneaza incorect.“ 

„Toate articolele din titlul 6 se aplica numai persoanelor impozabile. Consider ca acest articol este irelevant din punctul de vedere al cumparatorului, el nu poate fi considerat solidar daca vanzatorul nu e persoana inregistrata“, afirma Biris. E adevarat ca si o persoana fizica poate fi considerata impozabila, insa numai in cazul in care desfasoara acte de comert. Numai ca un cumparator nu va avea niciodata toate datele pe baza carora sa poata decide cand un vanzator desfasoara activitati comerciale, si nici nu e treaba sa. Responsabilitatea este in totalitate a vanzatorului. El va suporta consecintele - si anume plata TVA catre stat.

Vanzarea bunurilor din patrimoniul personal 

Dar care sunt tipurile de tranzactii imobiliare si ce impozite se platesc in fiecare caz in parte? Important din punctul de vedere al impozitarii este numai statutul vanzatorului. Daca el este persoana fizica, exista doua posibilitati: persoanele fizice care-si vand cladirile din patrimoniul personal si cele ce desfasoara acte comerciale. In primul caz, cand o persoana decide sa-si vanda locuinta sau bunurile imobile mostenite, nu vorbim de acte comerciale si nu se pune problema platii TVA. Impozitul pe venit se calculeaza in functie de valoarea tranzactiei si durata de detinere a bunului imobil, intre 1 si 3%.
    
Intentia conteaza! 

In extrema cealalta cad activitatile comerciale efectuate de persoane fizice. Putem sa vorbim de cumparari-vanzari de terenuri, de cumparari de terenuri mari si vanzarea pe parcele, de cumparari de apartamente. In cazul in care imobilele sunt noi sau o parte a acestora sunt noi ori se tranzactioneaza un teren construibil, acestea sunt purtatoare de TVA. Cum se face departajarea intre cele doua tipuri de activitati? In absenta unor prevederi legislative clare, decid inspectorii. „Nu poti sa spui ca, daca faci o singura tranzactie, in cazul in care tranzactia respectiva inseamna vanzarea unui bloc care are 100 de apartamente pe care abia le-ai construit, aceasta nu e comerciala. Conteaza foarte mult natura. Aici nu vorbim de impozitul acela pe venit de 1-3%, ci de impozitul pe castig de 16% pentru ca se aplica prevederile de la capitolul 2 - venituri din activitati comerciale“, considera Biris. Daca o persoana fizica face un act comercial reprezentand tranzactii cu cladiri vechi, acestea raman scutite de TVA. Insa nu mai trebuie platit impozitul de 1-3% din valoare, ci 16% din castig. La terenuri agricole, la fel. „Chiar daca a aparut Ordonanta de Urgenta nr. 44 referitoare la inregistrarea intreprinderilor individuale si a persoanelor fizice autorizate, lucrurile au taraganat. Asteptam norme la aceasta ordonanta, insa deja au intarziat. Termenul era 25 mai si acum suntem la mijlocul lui iunie. Normele de aplicare sunt importante in special pentru a stabili regulile prin care bunurile si terenurile cumparate anterior sunt recunoscute in contabilitate“, explica avocatul neclaritatile de pe piata. 

Pana in prezent au fost aduse clarificari doar prin scrisori ale Ministerului Finantelor. „Am citit raspunsul Finantelor catre Camera notarilor - ca un criteriu ar fi numarul tranzactiilor - daca acestea sunt mai mai mult de doua. Eu cred ca asta e greseala. Daca mostenesc niste proprietati, mai mult de doua, si le vand inseamna ca desfasor acte comerciale? Dar daca ma apuc sa construiesc un bloc de birouri si il vand pe tot unei firme? Dupa definitia lor, are loc o singura operatiune si n-ar trebui sa fie un act comercial. Conteaza intentia“, sustine Biris. 

De altfel, dezbaterea tranzactiei imobiliare pe persoana fizica-acte comerciale este veche si provine din vechiul Cod Comercial, care dateaza de la jumatatea secolului XIX. Potrivit Codului, sunt fapte de comert „cumparaturile de produse sau marfuri spre a se revinde, fie in natura, fie dupa ce se vor fi lucrat sau pus in lucru, ori numai spre a se inchiria“. Disputa este generata de faptul ca imobilele nu pot fi considerate „produse“ (cum se precizeaza in matusalemicul Cod Comercial - n.r.). Nicaieri insa nu exista o prevedere expresa care sa spuna ca tranzactiile imobiliare nu pot fi fapte de comert.

Persoanele juridice pot opta pentru TVA 

In cazul vanzatorilor persoane juridice, este clar ca vorbim doar de activitati comerciale. Impozitul pe profit se calculeaza ca diferente dintre venituri si cheltuieli. La persoane juridice, indiferent de tipul imobilului se fac reevaluari si prin reevaluare practic se poate amana impozitul pe profit. In ceea ce priveste TVA, reglementarile sunt foarte clare. Conteaza ce se vinde. Daca vanzarile vizeaza cladiri vechi si terenuri agricole, tranzactiile sunt scutite de TVA. Adica vanzatorul nu e obligat sa puna TVA pe factura. Poate sa opteze pentru taxarea operatiunii, caz in care pune TVA la tot pretul de vanzare si nu mai trebuie sa faca ajustari daca a fost dedus TVA la imbunatatiri. In cazul in care se merge pe varianta scutirii de TVA si vanzatorul a dedus taxa la achizitii sau imbunatatiri, atunci trebuie regularizat TVA dedusa, pe o perioada de 20 de ani. 

„In cazul in care a fost dedus TVA si nu au trecut 20 de ani, doar 2, se calculeaza prorata pe 20 de ani la TVA dedus. Daca ai cumparat cu 119 lei cu TVA si vinzi cu 200 lei fara TVA, dupa 2 ani, dai inapoi 19 lei x 18 ani/20 ani. In general, numai cladirile comerciale se vand cu TVA, pentru ca n-are rost sa maresti pretul unui imobil cu TVA-ul“, explica Biris.

Impozitul pe cladiri - aberatie fiscala 

In plus, in cazul persoanelor juridice trebuie luat in calcul si impozitul pe cladiri, de 1,5% din valoarea de inventar, inclusiv reevaluarile. „La prima vedere nu pare mare, insa e urias. La o cladire mare de birouri poate sa insemne chiria pe 3-4 luni (la cladiri reevaluate). Il consider o aberatie a sistemului fiscal. Chiar daca il pot majora, majoritatea Consiliilor Locale merg pe 1,5%. Daca cladirea e mai veche de 2 ani si n-a fost reevaluata, impozitul poate sa se duca in 10% (intre 5 si 10%). E o prevedere istorica, de pe vremea cand inflatia era foarte mare si au hotarat ca, in cazul in care cladirile nu sunt reevaluate, impozitul sa fie mai mare“, atrage atentia partenerul Biris Goran.

Studiu de caz 

Sa presupunem ca o societate comerciala autorizata sa desfasoare exclusiv activitati de stomatologie, neinregistrata ca platitor de TVA, vinde in 2008 unei persoane fizice apartamentul pe care il detine la un pret care depaseste 35.000 de euro, plafonul de scutire de TVA pentru intreprinderi mici. Vanzarea apartamentului trebuie efectuata fara TVA? Societatea trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA ca urmare a operatiunii de vanzare a apartamentului?

Vanzarea de apartamente vechi este scutita de TVA, insa firma poate opta si pentru vanzarea cu TVA. Daca se aplica scutirea in virtutea faptului ca in apartamentul care se vinde s-a desfasurat activitatea de stomatologie scutita de taxa si nu s-a dedus TVA aferenta achizitiei, operatiunea nu se ia in considerare la calculul plafonului pentru aplicarea regimului special pentru intreprinderi mici prevazut la art. 152 din Codul Fiscal (de 35.000 euro la cursul BNR de la data aderarii). Societatea respectiva nu trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA.

Daca se aplica scutirea de taxa in virtutea faptului ca se vinde un apartament vechi, si nu pentru ca in acel apartament se desfasura o activitate (cea de stomatologie) scutita, operatiunea nu este accesorie activitatii principale intrucat suma taxei deductibile aferente operatiunii este semnificativa, caz in care se ia in considerare la calculul plafonului pentru aplicarea regimului special pentru intreprinderi mici. 

Deci, desi este scutita de la plata taxei, societatea ar putea opta pentru aplicarea taxei pe valoarea adaugata pentru vanzarea apartamentului, solicitand inregistrarea in scopuri de TVA inainte de vanzare. In cazul in care nu solicita inregistrarea in scopuri de TVA inainte de vanzare, dupa efectuarea vanzarii va fi obligata sa solicite inregistrarea in termen de 10 zile de la sfarsitul lunii in care a atins sau depasit acest plafon.