Este chitanta de mana un antecontract?

Situatia prezentata de user


O persoana vinde alteia, printr-o chitanta de mana, o dependinta dintr-un imobil asupra careia avea doar folosinta la data respectiva, nefiind proprietar sau chirias. Cea de-a doua persoana ii cesioneaza dreptul litigios unei terte persoane.

Chitanta respectiva a fost incheiata in prezenta unui martor, dar desi prima persoana era casatorita la momentul intocmirii acelui act, sotul acesteia nu a semnat, chiar daca stia de intentia vanzarii.

Dupa 3 ani, persoana care a vandut acea dependinta devine proprietar cu acte, fiind mai intai chirias, iar apoi proprietar deplin, insa nu mai recunoaste actul intocmit in momentul initial al vanzarii.


Intrebarile userului


Poate ce-a de-a treia persoana sa se adreseze instantei pentru pronuntarea unei hotarari prin care sa se considera acea chitanta ca act de vanzare - cumparare cu sanse reale de succes?

Raspunsurile si explicatiile oferite useri pe aceasta tema


Un prim raspuns explica faptul ca antecontractul este o promisiune de vanzare, respectiv de cumparare a unui imobil, asadar este o promisiune. Pentru imobile trebuie forma autentica, si nu chitante de mana.

Un alt user, considera ca, la data incheierii actului sub semnatura privata, prima persoana nu avea calitatea de proprietar sau coproprietar al imobilului, astfel incat sa fie vorba de un antecontract de vanzare-cumparare, ce ar putea fi convertit printr-o hotarare judecatoreasca intr-un act de vanzare autentic, pe motiv ca ulterior incheierii actului, imobilul i-ar fi fost atribuit lui X, ca in cazul iesirii din indiviziune.

Astfel, in opinia acestuia, acel inscris este nul absolut, deoarece nimeni nu poate instraina ceva ce nu are. Astfel, in baza acelui inscris a luat nastere un drept de creanta in favoarea celei de-a doua, drept ce poate fi valorificat numai in cadrul termenului de prescriptie, de 3 ani de la data incheierii actului. Dupa expirarea acestui termen, persoana care a cumparat va iesi in pierdere, pentru ca o actiune prin care instanta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare va fi sortita esecului, deoarece acel act nu are valoarea unei promisiuni de vanzare decat daca, la data incheierii actului, prima persoana avea un drept de proprietate asupra bunului.

Intr-o alta parere este formulat faptul ca, daca bunul era comun si sotul celalat nu a semnat nu se va obtine castig de cauza in instanta. Chitanta de mana este un contract. In orice caz, este indicata consultarea unui avocat. Daca bunul este comun si contractul este bine facut, se pot obtine anumite despagubiri.

Si un alt user considera ca trebuie apelat la instanta de jduecata, dat fiind faptul ca vanzarea prin chitanta de mana s-a uzitat pana in 1989 pentru a eluda dispozitiile catorva legi care interziceau transmiterea intre vii a imobilelor. Chiar daca vanzatorul nu era proprietar, chitanta are o anumita valoare si poate fi interpretata ca vanzare-cumparare a unui bun viitor, deci nu ca antecontract. Calea de urmat ar fi o actiune civila prin care instanta sa constate aceasta vanzare.

Un alt user al forumului nu este de acord cu faptul ca o chitanta de mana poate avea calitatea de contract.  Acesta considera ca regula transmiterii proprietatii (si a riscurilor) in cazul contractului de vanzare-cumparare, nu opereaza decat daca sunt intrunite mai multe conditii, tocmai datorita consecintelor grave pe care le antreneaza:
- obiect al contractului sa fie lucruri certe, individual determinate;
- lucrul sa existe;
- partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala;
- vanzatorul sa fie proprietarul bunului.
- in cazul imobilelor, este necesara indeplinirea formelor de publicitate imobiliara, pentru opozabilitatea fata de terti a instrainarii/dobandirii.

In cazul in care cel care instraineaza un bun nu este proprietarul bunului, se vinde bunului altuia. Vanzarea este nula absolut pentru lipsa cauzei, de vreme ce cumparatorul contracteaza cu scopul de a dobandi proprietatea asupra lucrului, pe care nu o obtine, astfel ca obligatia sa de a plati pretul nu are cauza.

Avand in vedere ca nimeni nu poate instraina un lucru ce nu-i apartine (nemo dat quod non habet), obligatia vanzatorului de a transfera imediat proprietatea nu are obiect. De asemenea, daca in cunostinta de cauza persoana a vandut bunul altuia, actionand cu intentia de a-l frauda pe adevaratul proprietar (animus nocendi), contractul va fi nul absolut, pentru cauza ilicita, chiar daca, dupa ani de zile, cel care a "vandut" a devenit chirias si apoi proprietarul bunului. Importanta este vointa partilor la data incheierii actului.


Asteptam si opinia ta pe Forumul Avocatnet.ro.