Lina & Guia: Denuntarea contractelor de inchiriere incheiate in perioada de boom imobiliar, o problema pentru chiriasi

1. Criza economica a schimbat piata imobiliara internationala. Dupa prabusirea severa a unor piete, situatia pare sa se imbunatateasca. Au existat schimbari legislative din cauza crizei de pe piata imobiliara? Cum va adaptati dumneavoastra si clientii dumneavoastra la aceste schimbari?
 
Dan Alexandru Dobrescu, Senior Associate la Lina & Guia SCA: Criza economica a fost puternic resimtita in Romania si a afectat nu doar piata imobiliara, ci intreaga economie. Ca urmare, Guvernul a adoptat anumite masuri legislative menite sa revigoreze piata de real-estate, in special prin facilitarea achizitiei de locuinte de catre anumite categorii sociale.

In primul rand, programul "Prima Casa", initiat in anul 2009, este deja la a patra „editie” si este proiectat pentru a ajuta persoanele fizice care intentioneaza sa achizitioneze sau sa construiasca prima lor proprietate sau a doua proprietate, daca prima nu depaseste suprafata utila de 50 de metri patrati. In schimbul practicarii unei rate a dobanzii prevazute de lege, bancile participante la program beneficiaza de garantia statului roman pentru rambursarea a 50% sau 100% din valoarea creditului acordat, ce poate atinge maxim 75.000 de euro, suma incluzand avansul de 5% achitat de imprumutat. Imobilul cumparat sau construit este grevat de o ipoteca in favoarea statului.

Acest program a inregistrat un relativ succes in stimularea achizitionarii de locuinte existente, insa efectele asupra dezvoltarii imobiliare, construirii de noi locuinte si industriei materialelor de constructii sunt mai degraba nesemnificative, cel mai adesea, locuintele noi avand o valoare ce depaseste valoarea maxima a creditului acordat prin programul "Prima Casa".

In al doilea rand, ca parte a politicii sociale, s-a introdus o cota TVA redusa la 5% pentru livrarea de locuinte cu o suprafata utila de maximum 120 de metri patrati, construite pe terenuri care nu depasesc 250 de metri patrati, si avand o valoare de pana la 380.000 de lei (aproximativ 91.500 de euro). Reducerea de TVA se aplica doar pentru achizitiile facute de catre persoane fizice.

Aceste modificari legislative au avut o influenta destul de mica in cadrul activitatii noastre, care vizeaza preponderent consilierea clientilor corporate.

2. Care sunt principalele probleme si incertitudini legate de sectorul imobiliar? Cu ce va confruntati in momentul de fata?

Dan Alexandru Dobrescu: Preocuparea principala in Romania este data de persistenta unui nivel scazut al tranzactiilor imobiliare. Toti operatorii de pe piata, fie ei dezvoltatori, proprietari sau potentiali clienti, se asteapta la schimbari semnificative, cu un impact pozitiv asupra intereselor lor, dar nu este clar cand si daca astfel de modificari vor avea loc.

Multi dezvoltatori nu par vizibil afectati de scaderea brusca si de durata a volumului tranzactiilor si au preferat sa mentina preturile la niveluri nu mult reduse fata de perioada anterioara crizei. Explicatia poate fi ca cele mai multe investitii au fost realizate prin finantare obtinuta de la banci, iar acestea suporta acum principalul risc financiar, intrucat valoarea de piata a garantiilor (ipoteci) de multe ori nu mai acopera valoarea creditelor acordate.

Pe de alta parte, bancile au actionat cu prudenta in ceea ce priveste recuperarea creantelor, preferand sa nu execute garantiile imobiliare, cu scopul de a preveni scaderea in continuare a preturilor. Confruntandu-se cu credite neperformante, bancile au devenit mai prudente in acordarea de noi imprumuturi si contribuie astfel la reducerea cererii pe piata.

In ce priveste activitatea noastra, cele mai multe probleme cu care se confrunta clientii nostri in raport cu piata imobiliara au un caracter contractual. Cel mai semnificativ exemplu priveste contractele de inchiriere incheiate in perioada de boom imobiliar, care au fost negociate de catre proprietari de pe o pozitie foarte puternica. Ele au fost incheiate pe perioade lungi de timp (pana la 20 de ani), chiriasul aflandu-se in imposibilitatea de a denunta aceste contracte fara a plati daune semnificative, in anumite cazuri, chiria integrala pana la expirarea termenului initial convenit. Valoarea chiriei a devenit, de asemenea, o problema, deoarece preturile actuale de pe piata sunt semnificativ mai mici decat cele negociate cu cativa ani in urma. Aceste fapte, coroborate cu o reducere a veniturilor in majoritatea domeniilor de activitate, genereaza pierderi semnificative pentru multi clienti, care ne solicita sfatul pentru a gasi modalitati de iesire din aceste contracte sau de renegociere a conditiilor contractuale. Unele dintre cazuri ajung in instantele de judecata, care sunt deja supraincarcate de numarul foarte mare de dosare aflate pe rol.

In plus fata de cele aratate, o parte din clientii nostri se confrunta cu proceduri de executare silita, din cauza imposibilitatii lor de a-si executa contractele si/sau de a rambursa creditele contractate. In aceste situatii, purtam negocieri cu bancile, in scopul de a gasi solutii satisfacatoare atat pentru clientii nostri cat si pentru banci, cum ar fi reesalonari sau refinantari. De asemenea, unii clienti sunt implicati in proceduri de insolventa, fie proprii, fie ale debitorilor lor.