Creditul ipotecar - noua reglementare

  Prin Norma nr. 16 din 18/12/2003, pentru modificarea ºi completarea Normelor metodologice nr. 3/2000 de aplicare a Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiþii imobiliare, publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 940 din 29/12/2003, s-au modificat Normele Metodologice nr. 3/2000 de aplicare a Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiþii imobiliare, publicate în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 174 din 24 aprilie 2000.

  Creditele ipotecare se acordã pe bazã de contract de credit ipotecar prin care se stabilesc cel puþin condiþiile de scadenþã, dobândã ºi valoare a garanþiilor, precum ºi clauzele referitoare la neonorarea la scadenþã a principalului ºi/sau a dobânzii.
  Valoarea unui credit ipotecar nu poate depãºi 75% din valoarea imobilului pentru achiziþionarea cãruia se solicitã creditul ºi/sau din valoarea devizului estimativ, astfel încât valoarea garanþiilor, prevãzutã în raportul de evaluare întocmit în condiþiile art. 8 alin. (2), sã nu fie mai micã de 133% din valoarea utilizatã a creditului ipotecar.

  Pentru obþinerea de credite ipotecare solicitanþii trebuie sã depunã o cerere însoþitã cel puþin de urmãtoarele documente:
a) în cazul persoanelor fizice:
- documente doveditoare privind îndeplinirea condiþiilor prevãzute la art. 7 din Legea nr. 190/1999;
- documente care sã ateste capacitatea persoanelor în cauzã de a dispune de venituri certe cu caracter de permanenþã, precum: adeverinþa de salariu, declaraþia de venit;
- documente care sã evidenþieze valoarea angajamentelor de platã ale solicitantului ºi în mod special a obligaþiilor devenite exigibile ºi neonorate la scadenþã. În acest scop solicitantul va prezenta o declaraþie la care vor fi anexate copii de pe unele documente precum: contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumpãrare în rate a bunurilor de folosinþã îndelungatã;
- declaraþie privind litigiile cu terþii, cu precizarea motivelor care au condus la situaþiile respective;
b) în cazul persoanelor juridice:
- documente doveditoare privind îndeplinirea condiþiilor prevãzute la art. 7 din Legea nr. 190/1999, precum: extras din actele constitutive privind obiectul de activitate, extras din hotãrârile organelor statutare din care sã rezulte destinaþia creditelor ipotecare;
- copie de pe ultimul bilanþ contabil depus la organele în drept ºi de pe ultimele trei balanþe de verificare;
- situaþii privind elementele patrimoniale aduse în garanþie pentru împrumuturile obþinute de la alþi creditori;
- bugetul de venituri ºi cheltuieli pe anul în curs;
- declaraþie privind litigii cu terþii, cu precizarea motivelor care au condus la situaþiile respective;
- proiecþia fluxului de lichiditãþi pentru anul în curs.

  Aprobarea fiecãrui credit ipotecar se va face pe baza unui referat care va fi întocmit de inspectorul de credite, semnat de conducãtorul compartimentului creditare ºi de conducãtorul compartimentului financiar-contabil. Referatul trebuie sã conþinã, fãrã a fi limitative, urmãtoarele elemente:
a) în cazul solicitanþilor de credite ipotecare, persoane fizice:
- datele de identificare a solicitantului, precum: numele, prenumele, adresa, codul numeric personal, cetãþenia;
- informaþii (date) referitoare la creditul solicitat, precum: suma, scadenþa, destinaþia, imobilul care va face obiectul garanþiei;
- informaþii despre bonitatea solicitantului. În acest scop se face o analizã comparativã între veniturile solicitantului, inclusiv cele ale membrilor familiei sale, ºi angajamentele de platã asumate. La evaluarea bonitãþii solicitantului se are în vedere ca ratele de plãtit, respectiv principalul ºi dobânda, sã reprezinte cel mult 35% din veniturile nete ale solicitantului ºi ale familiei sale, calculate ca diferenþã între veniturile totale ºi angajamentele asumate evidenþiate în declaraþia prevãzutã la art. 7 lit. a) liniuþa a 3-a;
- situaþiile speciale în care se aflã solicitantul de credit ipotecar în raport cu terþii, precum litigii care ar putea afecta în mod semnificativ bonitatea acestuia;

b) în cazul solicitanþilor de credite ipotecare, persoane juridice:
- datele de identificare a solicitantului, precum: denumirea, adresa sediului social, extras din actele constitutive privind obiectul de activitate, extras din hotãrârile organelor statutare privind contractarea creditului ipotecar;
- informaþii (date) referitoare la creditul ipotecar solicitat, precum: suma, scadenþa, destinaþia, imobilul care face obiectul garanþiei;
- informaþii despre bonitatea solicitantului. În acest scop vor fi avute în vedere urmãtoarele:
- calcularea pe baza datelor înscrise în ultimul bilanþ contabil ºi în ultima balanþã de verificare lunarã cel puþin a urmãtorilor indicatori:
• lichiditatea curentã;
• solvabilitatea patrimonialã;
• gradul de acoperire a dobânzii;
• rata profitului;
• viteza de rotaþie a activelor circulante.

Modul de calcul al acestor indicatori, precum ºi nivelurile recomandabile ale indicatorilor respectivi sunt prezentate în anexa care face parte integrantã din prezentele norme metodologice;
- evaluarea capacitãþii solicitantului de a rambursa la scadenþã ratele de credit ºi de a plãti dobânda aferentã pe baza analizãrii datelor înscrise în situaþia privind fluxul de lichiditãþi.

Referatele prevãzute la alin. (1) vor fi însoþite de un raport de evaluare a devizului estimativ ºi a imobilului ºi, dupã caz, a altor bunuri ce urmeazã sã fie aduse în garanþie. Raportul de evaluare a devizului estimativ va fi întocmit de o antreprizã de construcþii, iar raportul de evaluare a imobilului adus în garanþie va fi întocmit de un evaluator cu atestat obþinut de la Asociaþia Naþionalã a Evaluatorilor din România (ANEVAR).

Dupã aprobarea creditului ipotecar, împrumutãtorul va face cu cel puþin 10 zile înainte de semnarea contractului de credit ipotecar o ofertã scrisã care va cuprinde toate condiþiile contractului, precum ºi termenul de valabilitate a acestuia.