UPDATE: Faci credit ca să-ți iei casă sau teren în 2018? Principalele opt aspecte legale de care să ții cont

Acest act normativ stabilește numeroase reguli pe care băncile trebuie să le respecte în relația cu consumatorii, protecția acestora din urmă de abuzuri fiind scopul principal urmărit de Executiv.

Pentru că parlamentarii dezbat în aceste zile modificări ce vizează creditele ipotecare și recuperarea datoriilor, redacția noastră reia cele mai importante aspecte legislative ce țin de acordarea creditelor imobiliare.

1. Băncile nu trebuie să te inducă în eroare

Înainte de orice, materialele publicitare și de promovare referitoare la credite trebuie să fie corecte și clare, astfel încât consumatorii să nu fie induși în eroare. Totodată, băncile n-au voie să creeze așteptări neîntemeiate cu privire la disponibilitatea sau costul unui credit.

Concret, indiferent de forma în care se face publicitate unui credit, OUG nr. 52/2016 prevede că trebuie să existe un set de informații-standard prin care să se indice identitatea băncii, dacă creditul este ipotecar, rata dobânzii, valoarea totală a creditului, valoarea dobânzii anuale efective, durata contractului, valoarea ratelor, valoarea totală plătibilă de către consumator, numărul ratelor, avertizarea că fluctuațiile ratei de schimb valutar pot afecta suma ce trebuie plătită de consumator, precum și obligativitatea de a încheia un contract de asigurare de viață și/sau asigurare de incendiu și alte calamități.

Informațiile de bază ale creditului trebuie să fie furnizate, mai exact, cu ajutorul unui exemplu reprezentativ, în care să se respecte valoarea medie a sumei creditate, durata medie a contractului și media costurilor suplimentare. Pe deasupra, băncile trebuie să ofere consumatorilor informații generale clare și ușor de înțeles, dar și informații personalizate.

Atenție! În situația în care banca nu acordă creditul, acesteia îi este interzis să ceară de la consumator un comision pentru analiza dosarului.

2. Tu alegi evaluatorul

Atunci când este vorba de evaluarea unui teren sau a unei case, trebuie folosite standardele de evaluare obligatorii ale Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România. Evaluatorii trebuie să fie independenți de procesul de acordare a creditului, pentru a se asigura o evaluare imparțială și obiectivă.

În acest sens, consumatorul poate să aleagă dacă evaluarea e făcută de un evaluator angajat sau plătit de bancă ori de un alt evaluator. „În cazul în care consumatorul decide ca evaluarea să fie realizată de un evaluator ce nu este angajat/remunerat de creditor, consumatorul are dreptul să aleagă între un evaluator dintr-o listă propusă de creditor de cel puțin 15 evaluatori și orice alt evaluator autorizat, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România”, este precizat în ordonanța de urgență a Executivului.

3. Comisioanele nu pot fi majorate în timpul derulării contractului

Informațiile din contractul de credit trebuie să fie complete, clare și ușor de înțeles, iar părțile trebuie să rămână fiecare cu un exemplar original semnat (care să includă și anexele menționate în el). În timpul derulării contractului, sunt interzise, în principal:

• majorarea nivelului comisioanelor, tarifelor și spezelor;
• introducerea și perceperea de noi comisioane, tarife sau a oricăror altor speze (excepție fac costurile produselor și serviciilor suplimentare cerute de cetățeni);
• creșterea marjei de dobândă sau a ratei dobânzii fixe, introducerea/majorarea comisioanelor și introducerea unor elemente noi de cost prin acte adiționale întocmite pentru acordarea de rescadențări, reeșalonări, perioade de grație acordate la solicitarea consumatorului;
• perceperea unui comision, tarif sau a oricărei speze în cazul în care consumatorul cere eliberarea unui document necesar rambursării anticipate a creditului prin refinanțare.

Astfel, băncile pot cere pentru un credit numai comisionul pentru analiza dosarului, comisionul pentru administrarea creditului sau comisionul pentru administrarea contului curent, costurile aferente contractelor de asigurare încheiate și dobânda penalizatoare, alte costuri aferente creditului respectiv percepute de terți și un comision unic pentru serviciile prestate la cererea cetățenilor.

Important! Băncile n-au voie să modifice clauzele contractuale fără a exista acceptul consumatorului, dispune OUG nr. 52/2016, iar orice eventuală modificare trebuie notificată în prealabil.

4. Poți converti în orice moment un credit în valută

În cazul persoanelor care aleg valuta (adică o altă monedă decât moneda națională a țării noastre, leul), contractul încheiat cu banca trebuie să prevadă dreptul de a cere oricând convertirea creditului într-o monedă alternativă. Cursul de schimb folosit este cel comunicat de Banca Națională a României la data cererii de conversie.

„În cazul în care consumatorul decide să utilizeze dreptul de a converti contractul de credit într-o monedă alternativă, creditorul nu impune nicio restricție și oferă consumatorului produsele disponibile din oferta creditorului la momentul înaintării cererii de conversie de către consumator. Creditorul transmite oferta sa consumatorului în cel mai scurt termen, dar nu mai mult de 15 zile calendaristice de la data înregistrării cererii consumatorului”, scrie în ordonanța de urgență amintită.

Mai precis, moneda alternativă este fie moneda în care, în principal, consumatorul își primește venitul sau deține activele care finanțează plata creditului, fie moneda statului membru al Uniunii Europene în care consumatorul a avut reședința la momentul încheierii contractului sau cel în care-și are reședința în prezent.

5. Dacă dai banii înapoi mai repede, ai dreptul la o reducere

Cei care contractează un credit sunt îndreptățiți în orice moment să apeleze la varianta rambursării anticipate. Concret, dacă reușesc să returneze banii mai repede decât este stabilit în contract, cetățenii trebuie să se bucure de o reducere a costului total al creditului.

Potrivit Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 52/2016, reducerea constă în „dobânda și costurile aferente sumei rambursate anticipat pentru perioada dintre data rambursării anticipate și data prevăzută pentru încetarea contractului de credit”. Dreptul de rambursare anticipată nu poate să fie condiționat de plata unei sume minime sau de un anumit număr de rate, iar banca n-are voie să aplice penalizări, să perceapă compensații sau orice alte costuri.

„În situația în care un consumator urmărește să își îndeplinească obligațiile în temeiul unui contract de credit înainte ca acesta să înceteze de drept, creditorul furnizează consumatorului fără întârziere, după primirea solicitării, pe hârtie sau pe alt suport durabil, informațiile necesare pentru analizarea opțiunii respective”, se mai arată în actul normativ.

Atenție! După trecerea a maximum cinci zile calendaristice de la încetarea unui contract de credit, banca trebuie să dea consumatorului un document gratuit care să ateste stingerea tuturor obligațiilor contractuale dintre părți.

6. Banca trebuie să te ajute dacă ai probleme cu banii

Banca trebuie să ia măsuri ca să prevină declararea scadenței anticipate, inițierea executării silite ori vânzarea datoriilor către recuperatorii de creanțe, scrie în actul normativ. Așadar, reprezentanții băncii trebuie să poată dovedi că au depus eforturile necesare pentru a evita inițierea acestor trei proceduri.

„În vederea îndeplinirii obligațiilor (...), cel mai târziu după înregistrarea unui număr de 60 de zile consecutive restanță de către consumator, creditorul va depune diligențele necesare pentru a transmite în scris consumatorului soluții corespunzătoare pentru achitarea debitului, pe baza informațiilor primite de la consumator privind situația sa”, este menționat în document. Totuși, la cerere, banca trebuie să ofere soluții în orice moment contractual, în măsura în care cetățeanul dovedește că este într-o situație dificilă sau că în curând nu va mai putea să-și achite ratele.

7. Înainte să se ajungă la executarea silită, poți vinde singur terenul sau casa

Dacă se ajunge în situația în care urmează să se declare scadent creditul sau să se apeleze la executarea silită, consumatorul poate cere să-și vândă singur imobilul ipotecat. Dreptul trebuie să fie valabil pentru o perioadă minimă de șase luni, astfel că se poate apela la executarea silită abia după expirarea acesteia.

„În acest caz, consumatorul este obligat să îl informeze în scris pe creditor despre ofertele de preț primite, indicând, după caz, numele sau denumirea, precum și adresa sau sediul social ale potențialilor cumpărători. Creditorul transmite consumatorului acordul său cu privire la efectuarea vânzării în termen de cel mult 3 zile lucrătoare de la primirea informațiilor (...). Consumatorul și terțul cumpărător vor proceda la semnarea actului de vânzare-cumpărare asupra imobilului într-un termen de maximum 10 zile lucrătoare de la primirea acordului de la creditor”, este explicat în ordonanța de urgență, cu precizarea că cumpărătorul trebuie să consemneze prețul la dispoziția băncii în cel mult patru zile lucrătoare de la încheierea actului de vânzare-cumpărare.

Apoi, în cel mult trei zile lucrătoare de la data consemnării prețului, diferența dintre banii luați pe imobil și suma rămasă de rambursat din credit trebuie să ajungă la cetățean. Dacă banii nu ajung pentru acoperirea creditului, banca trebuie să anunțe în scris consumatorul cu privire la cât mai are de plătit.

8. Dacă datoriile tale sunt cesionate, trebuie să fii informat

Consumatorii trebuie să știe că un contract de credit sau creanțele rezultate din acesta pot fi cesionate către un alt creditor. Într-o astfel de situație, cetățenii trebuie să fie informați „în termen de 10 zile calendaristice de la încheierea contractului de cesiune, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire”, prevede OUG nr. 52/2016.

Notificarea trebuie să fie scrisă și să includă cel puțin numele și datele de contact ale creditorului și ale entității care va încasa sumele pentru rambursarea creditului după cesiune, numele creditorului original de la care a fost preluată creanța, data la care s-a realizat cesiunea, cuantumul sumei datorate și documentele doveditoare în acest sens și conturile în care se vor face plățile.

Notă: Recuperatorii de creanțe au obligații legale clare în relația cu datornicii, printre care interdicția de a-i contacta între anumite ore ale zilei sau la locul de muncă. Informații pe larg pot fi găsite aici.